摘 要

房地产行情的“高烧不退”挤占了社会资源，已经成了经济发展产业转型升级的风险隐患。尽管国务院和相关部门高度关注房地产健康发展，针对房价制定了一系列政策并展开了密集的调控，但是房地产的调控政策收到的效果整体上看并不理想，甚至在社会上形成了一种越调越涨的心理状态。行政体制的不合理是我国的房地产调控所以陷入了“越调越涨”的怪圈中的其外部因素，而房地产调控政策选择的目标和调控的方式不合适则是政策的本身缺陷。对此，弄清调控政策基本的目标和内涵，根据实际情况的变化，灵活、科学地对政策进行平衡与选择，是保证房地产调控政策组合无偏、一致、有效的首要环节。基于此，本文以我国各地房地产政策为研究对象开展研究，首先对与本课题相关的研究背景、意义、文献综述以及研究方法开始着手，其次对与本课题相关概念和理论进行概述，再次对我国房地产政策评价进行分析，接着对我国房地产调控政策存在的问题进行分析，然后提出完善我国房地产政策建议，最后结论总结全文，希望对我国房地产政策评价方面的研究有所帮助。

关键词：房地产；政策评价;调控政策

Abstract

The "high fever" of the real estate market has become the burden of the healthy development of China's social market economic system. Although the State Council has carried out intensive regulation on house prices, the effect of the real estate regulation policy is not ideal as a whole, even in the society, it has formed a psychological state of the higher and higher. The irrational administrative system is that the real estate regulation in China has fallen into the external factors of the "rise and rise" in the strange circle, and the inappropriate choice of the real estate regulation and control policy is the defect of the policy itself. To clarify the basic objectives and connotations of the regulation and control policy, to balance and select the policy flexibly and scientifically according to the change of the actual situation, is the precondition and the first link to ensure the effectiveness of the real estate regulation policy. Based on this, this paper is based on China's real estate policy evaluation as a research topic. First, it begins with the research background, significance, literature review and research methods related to the subject. Secondly, it summarizes the related concepts and theories, analyzes the evaluation of China's real estate policy again, and then to China's real estate. The problems in the regulation policy of production are analyzed, and then the suggestions for improving China's real estate policy are put forward, and the final conclusion is summed up in the full text, hoping to help the research of the real estate policy evaluation in our country.

Key words: Real estate; Policy evaluation；Regulation policy

目 录

第1章 绪论 1

1.1 研究目的与意义 1

1.2 国内外研究 2

1.3 研究内容与方法 5

第2章 房地产调控政策的相关理论 7

2.1 房地产供给与需求理论 7

2.2 市场失灵理论 7

2.3 土地调控政策 8

2.4 产业调控政策 8

第3章 中国各地房地产调控政策 10

3.1我国房地产调控政策总体回顾 10

3.2我国各地房地产调控政策措施 12

3.3我国房地产调控的政策效果分析 15

第4章 房地产调控政策失效的原因和存在的问题 17

4.1 中央与地方政府利益不一致 17

4.2 社会大众住房的消费观念 17

4.3 政策执行方式不配套 17

4.4政策执行力不强 18

4.5 保障房的保障对象标准不明确 19

4.6 我国房地产政策存在的问题 20

第5章 房地产政策相关建议 22

5.1 平衡中央地方利益分配机制 22

5.2 树立公众正确的住房消费观念 22

5.3 将部分短期调控措施延伸为长效机制 23

5.4 建立统一协调的房地产市场调控机制 23

5.5加大对保障性住房的建设 24

5.6 限制投机，让住房回归居住功能 24

结论 25

参考文献 26

致 谢 29

第一章 绪论

1.1 研究目的与意义

近年来，随着中国经济的发展，我国国民的人均GDP不断攀升，房地产业也获得了前所未有的发展，居民住房价格也持续攀升，金融杠杆作用加大了行业风险水平。中国从2008年居民部门杠杆率不足20％快速地攀升到2017年的39.5%。而这种现象从最初的全国普遍上涨，转向了城市房价差距逐渐拉大的情况。房地产市场持续的热度和冷淡也伴随着政府的房地产调控政策，如限购和有限的贷款。在这个过程中，大规模的基础设施建设和新城镇建设，更多的是农村剩余劳动力大量涌入城市，特别是在发达的东部地区。大量劳动者离开原居住地前往大城市的主要原因是寻找工作机会以获得更多的社会财富。一些大城市的其他省市有大量的“移民”。作为这些城市的“新鲜血液”，对城市的发展做出了巨大贡献。城市的大规模发展离不开这些庞大的新劳动力。同样，城市规模持续增长带来的财富创造机会继续吸引新的资本，技术和人力资源。

对于房地产政策的观点，从普通百姓到知名经济学家对住房价格是不是存在泡沫、存在多大程度的泡沫不尽相同。国内外学者对房地产政策评价影响因素通过各个不同的角度予以分析和解读。很多学者通常用一些宏观的经济数据如国内生产总值GDP的占比、住房租售比、货币量M1/M2等来构建模型检验房价的合理性，中国的货币供应量快速增长推高了房价，而货币供应量的高增长是隐藏着大量的财务杠杆和影子银行资金的背后，所以房价产生了大量的泡沫成分。然而，基于国家宏观经济数据的整体分析忽略了一个事实，即在同样的总体环境下，为什么有些地区的房地产股票高，很少有人需要它，有的地方却是供不应求、一房难求，连政府的调控政策也起不了多大的作用?是什么因素影响了消费者对于住房购买的选择呢？因此，本文试图通过能够对购房群体的购房决策产生影响的一些因素入手，对影响我国不同地区的房价的因素和影响程度进行分析，以期得到实证研究的支持，并为政府房地产政策评价提供参考。