论文总字数：8763字

摘 要

近年来，我国城市物业管理纠纷呈现爆炸式增长态势，物业公司和业主之间的矛盾愈演愈烈，在保障最广大社区成员基本利益的基础上，工农兵社区的居委会通过将物业公司与业主委员会结合的方式新增了物业管理委员会来保障社区基本的物业服务。通过对物业管理委员会的研究，分析其存在的困境，并提出相应对策。

关键词：物业管理；社区；物业管理委员会

A study on the real dilemma and countermeasures of property management in residential areas -- a case study of the workers, peasants and soldiers community in qingjiangpu district, huai "an city

Zhou Daocun

（School of Law Politics and Public Administraion,Huaiyin Normal University,Huai’an Jiangsu,223001）

Abstract:In recent years, China"s explosive growth, urban property management disputes of property management companies and owners between contradictions intensified, in the protection of the general community members, on the basis of basic interests of workers, peasants and soldiers of the community residents" committees by the owners" committee with the property company combination of new property management committee to protect the property of basic community services. Through the investigation of the property management committee, the existing problems are analyzed, and the corresponding measures are put forward.

Keywords: property management; community; property management committee

目 录

一、引言 1

二、工农兵社区物业管理现状 1

（一）业主委员会形成困难 1

（二）物业公司难以进入 1

三、 工农兵社区物业管理存在的问题 1

（一）入住人员复杂 1

（二）购买服务意识比较弱 2

（三）重大事项难以开展 2

（四）物业服务水平低 3

（五）法律法规滞后 3

四、工农兵社区物业管理问题的具体对策 3

（一）实行住户人员登记制度 3

（二）增强购买意识 4

（三）增强社区凝聚力 4

（四）提高物业服务水平 5

（五）完善法律法规 5

五、结语 5

参考文献 7

致谢 8

一、引言

城市住宅小区物业管理是指由物业管理公司对住宅小区统一实施的社会化、专业化、统一化的管理，其包括以下几方面的内容: 对住宅小区内的房屋建筑及其附属设施、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮、防护与整顿。^[1]淮安市清江浦区工农兵社区自1998年开始入住，距今已有20年的历史，作为淮安市老旧小区的代表，其物业发展的历程十分曲折。在房地产行业还未兴起时，工农兵社区的业主们便思考着小区的物业管理问题。但是囿于那时候经济条件不发达，加上小区业主的物业管理意识尚未完全形成，工农兵社区的物业管理虽然起步早，但是进程很缓慢。直到前几年国家颁布《物权法》以及《物业管理条例》社区的物业 管理才正式步入轨道。

二、工农兵社区物业管理现状

（一）业主委员会形成困难

《物权法》规定，基层政府应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。但是,现实中业主大会的形成却面临各种问题。社区曾在2015年曾经成立业主委员会，由本社区有能力有才干和热心的业主组成，负责维护社区全体成员的利益，经过两年的运营出现了种种问题，比如业主委员会的成员是无偿为其他业主服务，庞大的工作量使得委员会成员不堪重负，且得不到相应的补偿，加上社区人多事杂，无法为每个业主提供面面俱到的服务，必然会导致一部分业主心存怨言，甚至恶语相向，在这种情况下，委员会成员一腔热情还的不到业主的认可时，大部分成员选择了退出委员会，使得仍然留在委员会的成员工作压力更大，经过多方协调最终决定解散业主委员会，于是工农兵社区的业主委员会只存在了2年便宣告解散。

（二）物业公司难以进入

对于小区的物业服务，也没有物业公司进驻，一是小区没有强有力的业主委员会来决定，人心涣散，对小区物业服务不管不问导致物业公司很难进行有效沟通；二是小区存在的时间比较长，属于典型的老旧小区，无论是基础设施还是房屋建筑都比较破旧，没有物业公司敢承担风险。在这种情况下，经过多方协调以及政府的介入，小区最终成立物业管理委员会取代原先的业主委员会并负责小区内的物业问题。物业管理委员会的成员由委员会主任、长东街道分管物业、社区片警以及部分业主组成。将业主委员会与物业服务合二为一，为小区居民提供相应的物业服务。

1. 工农兵社区物业管理存在的问题

（一）入住人员复杂

工农兵社区的存在已经超过20年，原来在城市边缘的社区经过了20年的发展现在已经靠近淮安市市中心了，加上旁边发达的交通和商业往来使得小区的人流量巨大，租金偏低得到了很多人的青睐，租客化现象尤为显著，很多都是打工的外来人口暂住于此，等到找到新的工作就会离开小区，这使得小区居民的入住人员不固定，流动量大，统计的工程量也很巨大，加上很多入住的夫妇都是上班族，早出晚归已经成为常态，平时房屋也处于无人的状态，对于小区的物业问题也不知情，不能及时的按照规定时间缴费。而且很多临时性的住户会产生那种：反正我也只是住很短的时间，很快就会搬走，物业费对于我来说可有可无的心理。因此在每次收缴物业费的时候就会显得尤为困难，物业管理委员会的成员也只能不厌其烦的去上门催收，但更多的是吃到闭门羹。

（二）购买服务意识比较弱

在工农兵社区中老龄人口占绝大多数，老龄人对于物业服务的购买意识比较差，很多老年人都是认为我居住在这里就应当享受相应的物业服务。在调查中我们发现工农兵社区的物业费是0.2元一平方，通过对整个小区的调查，每户每年所交的物业费大概是100多元，整个小区一年的物业费大概在十万左右，这些钱由所有的业主上交来撑起整个小区的环境保护，基础设施完善以及道路的规划，但是从最后收缴物业费的情况来看，每年能收到的物业费占应收物业费的60%-70%，并且这个数字在整个淮安市还算是比较高的。通过对数据的分析我们能够很显然的看到居民的购买意识还不健全，很多人都是坚持着个人本位，只为自己着想，并没有考虑到小区物业的运转。由于物业管理委员会并不完全是传统的物业管理公司也不完全是业主委员会，而是两者的结合，相比较而言是站在业主的角度更多一些，并且委员会的成员与业主之间也都比较熟悉，因此在部分居民未交物业费的时候，物业管理委员会也不适宜采取强制措施或者其他惩罚措施来警告。这就使得其他按时缴费的业主心理上的不平衡，容易导致按时缴费的业主越来越少，更多人倾向于不缴费少缴费或者拖延缴费。最终使得小区的物业无法正常运行。

（三）重大事项难以开展

为了保证小区内基础设施的维修，公共场所的建立以及便民服务的开展，工农兵社区在原来每家每户收取物业费的同时将小区内的部分绿地改造成为停车位，通过对外来车辆收取停车费来补偿物业费的不足。但是在实施的过程中却遭遇到了困难。由于小区地上的绿化属于小区内居民共有，根据《物业管理条例》第十一条和第十二条的规定：有关共有和共同管理权利的其他重大事项应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。在对小区居民的调查中，首先是前文提出的居民早出晚归长时间不在家导致重大事项决定时根本找不到人，人数不足直接决定着决定事项的无效，另外在对停车位的收费问题上出现了分歧，部分有车的居民认为小区建立的停车位，那小区内部居民停车应该不再收取停车费，而也有人提出小区鱼龙混杂，很多社会车辆由于交通的便利也会停留在小区内，到时候容易混淆，况且缺乏相应的监管会导致收费混乱，不能为小区提供足额的费用。所以应当是所有进入小区的车辆都应当收费。

（四）物业服务水平低

在对工农兵社区的调查中我们发现社区的物业管理的人员构成十分简单，由6名保洁员和7个保安组成。并且小区的保洁员和保安由物业管理委员会通过所收的物业费雇佣退休的工作人员来负责，这不仅在数量上没有达标，而且在质量上也有待提高，对于一个庞大的社区是远远不够的。按照现代小区的标准物业服务来说，一个小区应当有10名左右保安维护整个社区的安全，况且工农兵社区一共有3个门，这使得保安的工作压力变得很大，容易产生工作上的疏忽放一些心存不轨的外界人员进入社区，从而给社区居民的人身和财产安全带来隐患。在调查中我们发现近年来社区居民财物被盗和社区公共设施被破坏均系外来人员所为，并且由于监管不到位很难抓住肇事者，这都是安保人员不足所带来的负面影响。社区的环境保护由6位保洁人员负责，楼道每周清理2次，负责社区垃圾的清理，这也是远远不够的，特别是在夏季天气比较炎热的时候，每周2次清理楼道会导致整个小区恶臭难闻，细菌滋生，但是人员的数量又不能支撑起整个小区环境的保护，这使得工农兵社区长期处在物业服务水平低的窘境。

（五）法律法规滞后

我国物业管理从上个世纪80年代开始兴起，而我国的物业管理立法却明显滞后很多。广东省深圳市自1981年成立第一家物业公司到1994年我国第一部地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》出台，中间13年立法处于真空时期。 2007 年出台的《物权法》作为一部基本法规定了物业管理的法律关系，但其原则性的规定要多于操作性的规范，这使得对物业管理的规范更多地依赖国务院出台的行政法规。^[2]在地方层面，由于每个地方的特点和人文和物业发展水平等因素的不同，各地纷纷制定适合自己地方的物业管理的地方性法规，但是缺乏了中央统一的指导和不规范立法等原因，各地关于物业管理的立法常常存在冲突，对于物业服务的标准也不尽相同。这使得居民在不同的区域所享受到的物业管理的服务也不同，整个物业管理的法律处于无序的混乱状态，急需国家对此作出统一性的规定。针对淮安市而言淮安市关于物业管理的立法仍然处于立法初期，相关的法规并不完善，甚至每个小区都有着自己的服务标准和收费标准，社区居民也处于被动的，不知情的状态。

四、工农兵社区物业管理问题的具体对策

（一）实行住户人员登记制度

为了保障物业管理委员会能够充分了解每栋楼住户的信息，社区可以实行住户人员登记制度，对每家每户的入住情况进行统计，这样方便了物业管理委员会能够及时了解住户的入住情况，分清是小区内住户是常住人口还是暂住人口，针对不同种住户采取不同的方法。对于常住人口而言物业管理委员会进行登记以后能够使委员会成员定时统一上门收缴物业费，通过采取思想引导，危机预警等方法使住户了解到物业费对于整个小区的重要性，能够极大的提高了收缴物业费的效率。对于暂住人口，也应当在物业管理委员会进行登记，并且在房屋出租转让给别人以后在物业管理委员会办理相应的手续，原先已经未交的物业费由下一批入住的住户承担并给予相应补偿，物业管理委员会充当了像房屋买卖中房管局的角色，这样很大程度上能够消除暂住住户对于短时间入住从而逃避物业费的疑虑，对于下一批住户来说能够了解到原住户的欠费情况，从而谨慎考虑。对于原住户来说，因未交物业费从而使房屋出租不出去也会在一定程度上督促住户及时上交物业费，提高物业费的收缴效率。

（二）增强购买意识

因工农兵社区中老龄人口占据很大的比例，老龄人口对于购买物业服务的意识比较弱，针对这一部分人群可以通过思想引导的方式促使这部分人群及时上交物业费。一方面可以设立专门的思想引导小组进行引导，另一方面应当对小区内部的儿童进行思想的引导，向他们灌输正确的价值观，从而间接的对老龄人群起到引导的作用。通过党员干部的带头和社会组织的参与，增强居民自治的意识。让居民们了解到及时上交物业费是每个社区居民应尽的义务。宣扬社区本位而非个人本位，在整个社区内部营造起一股正能量的社区环境，鼓励居民为他人着想，为社区着想的意识。在调查中我们发现小区内设有好人广场，好人榜等基础设施，通过对身边好人的走访和调查，在社区内宣扬他们的先进事迹，鼓励居民像他们学习。社区还应当设立奖惩制度，有赏有罚才能够充分调动居民的积极性，对于每次按时及时上交物业费的业主给予一定的奖励如取消这个月停车费和给予一定的生活用品能够很大程度上调动居民的热情。对于拒不上交物业费的业主可以适当的增加物业费以此来提高物业费的上交效率。

（三）增强社区凝聚力

根据《社区居委会工作实务》、《中华人民共和国城市居民委员会组织法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，关于社区内重大事件应当由业主大会或者业主委员会决定，对此必需按时召开业主大会来讨论关于社区内的事项，或者举办相关的活动来增加物业管理委员会和社区居民的互动。充分发挥物业管理委员会的作用，提高业主对小区管理的参与度，可以通过与新闻媒体等组织合作在将社区内的先进事迹及时的对外传播。增加社区的正面形象，相应的社区内居民的素质也会整体提高，集体荣誉感和凝聚力也会相应的提高；通过与周边高校合作，在社区内开展相应的文娱活动和义务辅导等活动，一方面能够增加老龄人口的休闲娱乐方式，另一方面也会给社区内儿童在学习上，思想上，生活上带来一定的帮助，增加社区居民对物业管理委员会的认可度，对社区整体的满意度。另外小区业主参与决定小区物业的具体服务项目，并对物业管理委员会督促其改善服务，必要时向政府主管部门积极反映情况，发挥监督职能。

（四）提高物业服务水平

物业服务的水平决定着业主上交物业费的积极性，同样物业费的多少决定着物业管理委员会能给业主提供物业服务的水平，这是一个死循环，其中任何一方出现问题都会导致物业服务陷入死循环，因此可以从物业服务开始，以服务感动业主，在面对物业费不足的情况下物业管理委员会可以求助外界力量，比如求助志愿者协会，与志愿者协会建立合作伙伴关系，定期在社区内举行社区清理活动，缓解物业人员的工作压力。物业管理委员会也可以请专门从事物业服务方面的工作者到社区分享物业服务的经验，拓展小区内物业服务人员的工作技能，提升物业服务的水平。社区内部也可以经常性的举行社区成员清理社区活动，一方面能够加强社区业主的凝聚力，另一方面，定期的全面清理社区也能够提升小区物业服务的质量，让小区内全体业主生活的更加舒适。物业管理委员会还应当加强公共设施的建设，如定期修剪社区内花草树木，对道路的维护，对路灯的修护等，这些小的细节都会极大地提升业主对于物业的满意度，对于社区的归属感。

（五）完善法律法规

目前关于物业管理的法律法规除了《物权法》、《物业管理条例》之外，没有更多关于物业管理的国家性的立法，这对于全面推进依法治国，建设法治国家，法治政府，法治社会是不相吻合的，而且就《物权法》而言，作为一部普通法律，他它关于物业管理的内容规定的比较抽象，原则性的内容规定的过多，可操作性的内容规定的很少，可以说是纸上谈兵，并且在一些问题上规定的模棱两可，导致很多人可以钻法律的空子，因此国家应积极制定关于物业管理方面的法律法规，完善物业管理的法律体系在涉及物业管理的法律法规应由中央直接立法;在触及物业管理领域的一系列法律法规中，应对社区管理中房地产开发商的权限、业主的权利、业主委员会的创建、物业管理公司的责任等问题作出明确界定。另外政府住建部门下的物业管理处应当积极作为，加大对于物业公司的监管，包括物业公司的登记，招标，投标等，据调查显示，社区内很多居民根本不知道住建局里的物业管理处，更不知道它的作用，社区内物业管理处下来考察的次数少之又少，政府的不作为会导致物业公司与业主之间矛盾的加深，不利于和谐社区的开展。

五、结语

物业管理作为一种专业化、社会化、企业化的不动产管理模式，在我国已走过了30 年。近十年，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，物业管理已经充分显示出其巨大的社会作用、强大的生命力和宽阔的发展前景。^[3]但目前物业管理的发展出现两极分化的现象，现代型小区的物业管理呈专业化智能化的方向发展，但更多的向工农兵社区这样的老旧小区，物业服务水平还比较低，仅能够维持最基本的物业服务，如何能在现有条件下最大化的为社区居民提供更好的服务是社区居委会应当承担的职责，工农兵社区开辟了物业管理委员会的途径能够给其他的老旧小区提供参考。但每个小区的历史、地理位置、居住人群等条件不同，因此各小区应当在考虑客观情况的基础上与其他社区进行经验上的交流，争取最大程度的提高物业管理和服务的水平。

参考文献

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致 谢

本人的毕业论文是在研究生复试结束以后才开始正式进行写作，无论是在时间上还是精力上都有些不足，庆幸最后还是按时完成了学院规定的任务。在此期间我向考研期间帮助过我的人致以最诚挚的感谢，向我陪伴我大学四年的室友表示感谢，感谢他们在我考研期间对我的帮助和鼓舞，感谢他们无论是学习上还是生活上都给予了我很多帮助。向与我并肩作战的考研战友们表示感谢，感谢一路走来的不离不弃，互帮互助，祝愿所有的研友们最后都能上岸。向工农兵社区的侯主任表示感谢，感谢侯主任百忙期间抽出时间为我详细讲解了工农兵社区物业的现状以及对我论文提出的宝贵建议。最重要的是对我的毕业论文导师林华东老师表示感谢，感谢林老师在我考研复试期间为我梳理了《行政法与行政诉讼》的诸多知识点，对我复试帮助很大，并且林老师在我论文的写作期间都给予了我很多指导性的建议，对我整个论文的框架和内容都增色不少。最后很高兴能够在论文接近定稿时收到已经被中国矿业大学研究生院录取的信息。

在此再一次向林老师和其他相关人士致以诚挚的谢意和崇高的敬意！

1. 文宇.城市住宅小区物业管理的现状、问题及其解决对策[J].城市问题,2013(09):78. ↑

2. 文宇.城市住宅小区物业管理的现状、问题及其解决对策[J].城市问题,2013(09):80. ↑

3. 张农科.关于我国物业管理模式的反思与再造[J].城市问题,2012(05):14. ↑

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