摘 要

在本世纪初，中国房地产市场进入了快速发展期。同时随着宏观调控政策的推进，大型房地产企业尤其是央企的品牌影响力迅速增大，市场的推进和行业内整合力度的加强。国内地产开发商的竞争愈加激烈。而近几年房地产市场饱和，国家对地产行业的调控不断加强，调控成效已经显现。有一批房地产开发企业已被迫退出了市场。竞争如此激烈、品牌效应日趋凸显的市场环境。对于房地产企业的生存和发展带来严峻考验^[1]。 在此背景下，不少房企纷纷进行了战略调整以维持企业的可持续发展。

本文通过对湖北一家房地产国企的研究，以分析企业核心竞争力为依据，对企业所遇到的行业现状、市场困境、资源现状等以组织内部外部和主观客观两个层面进行了详细探讨和分析^[2]。提出了海陆景在新发展时期的战略定位、战略转型和战略实施，从我国目前房地产行业所面临的宏观调整，对房地产企业的发展和战略提出对策和建议^[3]。

本文主要内容是六部分组成:选题背景、研究方法、论文创新处、相关理论综述、我国房地产政策与房地产转型趋势、海陆景公司发展环境分析与战略转型趋势、转型结论。

关键词：政策；宏观调控；企业转型

Abstract

At the beginning of this century, China's real estate market has entered a rapid development period.At the same time, along with the advancement of macroeconomic regulation and control policy, large-scale real estate enterprises especially state-owned enterprises brand influence increases rapidly, with the development of the market and the strengthening of integration in the industry.Increasingly fierce competition of domestic real estate developers.In recent years the real estate market saturation, the regulation of real estate industry has been strengthened, control results have been revealed.There is a group of real estate development enterprises have been forced to exit the market.Competition is so fierce, the market environment of brand effect is increasingly highlighted.For the survival and development of real estate enterprises bring serious test.In this background, many enterprise, have carried on the strategic adjustment in order to maintain the sustainable development of the enterprise.

Based on a real estate development of Hubei province as the research object, the state-owned enterprises to explore the business enterprise core competitive power as the main line, to the enterprise facing the industry background, market development, the situation of resources in accordance with the organization internal and external and subjective and objective two aspects has carried on the deep discussion and analysis.Put forward in the new development for the enterprise's strategic positioning, development strategy and strategic planning and implementation plan, trying to macro trend based on the current real estate industry in our country faces, in view of the development prospects and the strategic planning of real estate enterprises put forward the corresponding countermeasures and Suggestions.

In this paper, the main content consists of the following six parts: selected topic background, research methods, the paper innovation place related theory in our country real estate policy and estate transformation trend of sea legere company development environment analysis and strategic transformation trend  transformation.

Keywords:Policy;Macroeconomic regulation and control;Enterprise transformation

目 录

第1章 绪论 1

1.1 选题背景及意义 1

1.2研究方法及研究内容 1

第2章 相关理论综述 3

2.1房地产宏观调控理论 3

2.2企业战略转型理论 3

第3章 我国房地产控制政策与转型趋势 4

3.1宏观调控历程 4

3.2宏观调控政策下的房地产现状分析 5

3.3房地产战略转型方向 6

第4章 海陆景公司发展环境分析与战略转型趋势 8

4.1海陆景公司简介 8

4.2海陆景公司战略转型环境分析 8

4.3海陆景公司转型选择 11

第5章海陆景公司战略转型实施与经验 13

5.1海陆景公司战略转型原则 13

5.2海陆景公司战略转型举措 14

5.3海陆景公司战略转型经验 15

结论 17

参考文献 18

致谢 19

第1章 绪论

我国的房地产企业现已处于三四线城市饱和，一二线城市暴涨，同质化竞争严重的市场。房地产企业面临国家宏观调控、限购限贷以及资金短缺的难题，怎么去进行企业战略转型避免同质化竞争，发现适合企业自身发展需求的战略方法尤为关键^[4]。我国社会现处于以转型发展为主流知识经济时代，中国房地产企业不仅需要去除库存，也需要以转型发展引领房地产上下游企业未来健康发展。我国房地产的宏观调控和企业转型升级给房地产企业带来巨大难题，也为我国房地产企业的转型创造了机遇。在创新转型中，我国房地产企业迫切的需要从公司制度、运营流程、公司结构、营销渠道、公司业务、产品理念以及客户服务等方面进行转型，从而最终实现差异化发展，多元化发展^[5]。可见，在经济转型与宏观调控作用下，房地产企业如何在创新中实现转型是当前最迫切解决的问题。本文以湖北本地的房地产国企为列，分析了当前市场现状，发展环境，国家政策。最终确定转型选择。

1.1 选题背景及意义

2010年我国城镇住宅总建筑面积为203.0亿平米，由于1998-2010年间，城镇住宅总竣工面积是83.1亿平米，可推算出1998年前我国城镇住宅总建筑面积是119.9亿平米。根据国家统计局过去的统计结果和住建部颁布的《2010年城镇房居民屋统计结果》，1998-2010年间房地产开发企业城镇住宅竣工套均面积约为105平米，1998年前城镇住宅套均面积估算值约为75平米。基于此，我们测算出1998年前的城镇存量住宅约为1.6亿套，1998-2010年间新增城镇住宅约为0.8亿套，因此2010年我国城镇住宅总套数约为2.4亿套^[6]。从人口普查资料可以看出，我国城镇居民家庭户数2010年约为2.2亿户，由此可知城镇居民家庭户均住宅套数约为1.1套。由于1998年以前很多的城镇居民住宅属于砖混结构，折旧率较高，以及在旧城改造中部分老旧城镇住宅被拆除，1998年前建成的城镇住宅目前实际存量比我们测算的数值低^[7]。因此，我们可以得出我国住宅总套数调整数应该在2.2亿套左右，每个家庭户均城镇住宅套数约为一套，城镇住宅全面短缺的时代已经结束。房地产进入白银时代。本文通过对目前市场现状，政策分析从而找出企业转型的道路，为房地产企业转型摆脱困境具有重大意义^[8]。

1.2研究方法及研究内容

本文通过对房地产市场供求调查（调查法），查阅房地产调控政策（文献研究法），分析国内知名房地产企业转型选择（个案研究法）等。研究了国内房地产市场供求现状以及国内政策，国内房地产企业转型道路，海陆景公司内外部发展环境。

第2章 相关理论综述

2.1房地产宏观调控理论

国家的宏观调控政策是对国民经济的发展进行引导和把控，国家对企业进行宏观调控的是为了使社会经济总体保持平衡，减小通货膨胀或者通货紧缩的压力，促进国民经济健康稳定发展，优化产业结构，促进人民生活水平和幸福指数的提高^[9]。对于房地产行业的调控，国家一般是通过颁布相关的政策、经济法律法规和行政政策等手段，从宏观层面上掌握房地厂行业发展势态，促进市场供需平衡，优化供给结构等^[10]。一般如以下方面入手。如表2-1

表2-1 宏观调控的具体措施

2.2企业战略转型理论

م　战略逻辑的转变就是战略转型，因此，企业成长应该经过三个过程：第一是企业的自身条件从弱到强的渐进过程；第二是企业的客观产业规模由小到大的发展过程。三是企业的品牌及综合实力由弱到强的发展过程^[11]。
　　战略转型就指企业在发展的过程中，受到内外部环境影响，对企业的发展方向、发展模式、经营理念或者目标进行调整^[12]。在各方面因素的影响下，客观条件的不同，导致企业选择的道路也会不同，首先需要对自身有个客观准确的市场定位。同时，企业战略转型不是一蹴而就的，是循序渐进的，需要一边实践一边总结，不断调整自身来适应社会发展，满足市场需求^[13]。所以，战略转型是一种应变方法。

第3章 我国房地产控制政策与转型趋势

3.1宏观调控历程

第一阶段：2005年我国政府出台了“国八条”政策着重强调了房价稳定对民生保障的重要性，其具体内容是：加强对稳定房价工作的重视程度；扛起控制房价的重任；控制住房供需比；优化房地产供应结构；积极开展对房地产市场工作的监控工作，培养居民消费住房的的合理预期；全面监察房地产市场运行；认真落实调控住房供给的措施；认真组织对稳定房价工作的督促检查^[14]。