文 献 综 述

自2012年部分行业开展营业税改征增值税以来，改革工作平稳地进行，对纳税人来说减税效果明显。李克强总理在2016年政府工作报告中宣布开始全面实施”营改增”，从2016年5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，完善增值税抵扣链条，调整产业结构。房地产作为我国经济发展的主要驱动行业之一，占我国经济比重较大，涉及到的上下游行业也比较多，营改增延伸到房地产业，不仅影响范围比较广，而且各方牵连比较复杂，营改增改革对于整个行业来说十分艰巨。针对这一问题，我国学者进行了大量研究，从房地产营改增的必要性、影响、难点等方面进行了探讨和研究。

首先，关于房地产营改增的必要性，我国学者从营改增对企业的微观作用、对整体经济的宏观作用以及结合房地产行业的特殊性作了如下分析。

王维、王永槟(2016)认为”营改增”的实施标志着我国税制改革向前迈出了重要一步，这不仅是深化经济体制改革的必然要求，也是为企业松绑减负，激发创新活力的必然之举^[1]。章雁(2012)分析了”营改增”在上海试点的改革效果，认为”营改增”具有降低税收负担、促进企业发展、提升出口能力等多方面好处，对中小企业发挥的作用更为明显，所以房地产营改增也是势在必行^[2]。

陈晓光(2013)认为，”营改增”有助于消除和减少税率差异，从而减少由此导致的效率损失，提高我国经济的整体效率^[3]。韩笑(2014)认为”营改增”有利于解决营业税与增值税并行带来的不合理之处，是优化经济结构的重要举措，是促使企业提升自身竞争力的催化剂^[4]。高培勇(2013)认为”营改增”的意义并不仅仅限于税制调整和税制改革，而是超越税制改革层面影响宏观经济的运行，甚至跨越宏观经济的运行牵动财税体制的改革，最终推动经济、文化、政治、生态文明和党的全面改革^[5]。

吴佳敏(2014)认为房产销售中的营业税征收不能抵扣建筑过程中已缴纳的营业税，存在重复征税，导致企业税负过重；转让不动产征收营业税与转让土地使用权征收增值税难以衔接；为了实现全面的”消费型”增值税，房地产”营改增”尤为关键^[6]。万志红、肖微闻(2013)从市场经济理论出发，认为对房地产业征收增值税是平衡房地产业发展效率和消费者所要求公平的手段，有利于行业发展和社会和谐^[7]。

其次，关于房地产营改增的影响，不少学者从其对居民收入、企业税负以及企业财务管理的影响作了深入探究。

张伦(2014)认为，一方面房地产业自身由于中间投入与增加值的替代，本行业从业人员的收入可能受不利影响；另一方面，由于增加了对上游行业的需求，进而可能增加上游行业从业人员的收入。由于相关税收可能转嫁给下游消费者，消费者福利和消费者支出也会受到影响。另外，政府由于税收收入的变化，也会影响对居民的转移支付过程^[8]。

胡文静(2016)认为，营改增的实施使计税方法及征税程序也变得更加复杂，增加了政策的实施难度，如果在实施过程中没有处理好相关事宜，将会严重影响到企业的正常运营^[9]。彭晞(2016)认为营改增使得价税分离，使得工程项目在造价和计税环节中更加科学完善，营改增使得工程项目的计税只需按税法即可，无需担心重复缴税，这可以使得工程项目建设创造出更大的经济效益和利润额度，避免了经济损失^[10]。

宗式华、周松德(2013)通过测算得出:当房地产业增值税率为11%时，如果物料成本占营业收入的比率大于49.5%时，营改增会带来房地产业税负的下降；而当物料成本占营业收入的比率小于49.5%时，营改增会带来房地产业税负的上升^[11]。刘炳辰(2015) 认为营改增将给房地产开发企业带来严峻考验，已竣工项目的进项税发票的取得和抵扣困难都有可能导致企业税负的增加^[12]。

丘兆波(2013)通过案例分析，分析出营改增会造成房地产开发企业的建造成本上升，税负降低，净利润增加，以及现金流改善^[13]。陈玉娇(2015)从资产负债表、利润表、现金流量表三个方面探讨营改增对房地产企业财务管理影响，认为营改增将使得房地产企业资产和负债降低、税金与成本降低以及现金流水平的提高，并使得房地产企业财务管理风险增加，对企业财务管理提出了更高的要求^[14]。陈少国(2016)认为税制改革使得房地产企业被迫由粗犷式向精细化转变，这样的转变使小微房地产企业因为跟不上改革步伐，内部财务控制难以平衡优化，导致被迫淘汰^[15]。

最后，关于房地产营改增的难点，学者观点不尽相同，大致分为：进项税额的抵扣难，房产持有目的划分难，税收征管难等等。

孔庆凯(2014)总结国际经验，认为不动产交易征收增值税面临以下难点：不动产交易的耐用性及其用途的多样性和持有目的的不同导致其状态多变，因此难以确定”最终消费环节”，在此过程中无法保证税负的完全转嫁和抵扣；不动产随着时间而增值是由于其资源的稀缺性而非生产经营行为导致，与传统意义上的增值不同^[16]。

吴玉梅、杨小强(2009)认为房地产业营改增面临三个问题：第一，业主自行居住的房产不存在纳税主体之间的交易行为，是否适用增值税存在争议；第二，房地产可以在生产货物，提供服务时使用，也可以在最终消费时使用，如何保证房产在纳税主体与非纳税主体之间交易时纳税主体成功抵扣，有待解决；第三，持有房地产的目的可以是消费，也可以是投资，但在现实中如何区分，是建立理想的增值税征收体制应当考虑的^[17]。韩玉竹、李文(2014)认为增值税财税管理要求比营业税高，将给房地产开发企业的会计核算水平和税务管理水平带来较大压力，给房地产开发企业的成本控制能力带来考验^[18]。

刘育忠(2007)提出，我国房地产行业的发展地域差异明显，统一的营改增政策难以适合所有地区的企业，可能给不同地域的企业带来截然不同的影响。此外，房地产业的税负增加，就必然会导致运行资金短缺。如果房地产业陷入资金困难的经营环境中，就会导致各种行业问题产生^[19]。

陈珍(2016)指出，房地产行业是增值税征收难度较大的行业，房地产业所缴纳的营业税税率是5%，建筑行业的营业税税率为3%，实施”营改增”后，房地产业和建筑业的增值税率均为11%。税率大幅度上升，短期内就必然会对企业的经济效益产生较大的影响，地方政府的税收也会有所下降，由此对区域范围内营改增的推进产生了负面影响^[20]。

通过以上归纳可以发现：对于房地产业营改增的必要性，我国学者普遍同意，营改增有利于避免重复征税，提升整体经济效率；对于房地产业营改增的影响，部分学者通过建模测算了营改增可能给房地产开发企业带来的影响，测算结果不尽相同；对于房地产业营改增的难点，大致可归纳为：进项税额的抵扣难，房产持有目的划分难，税收征管难等等。笔者认为，由于房地产行业的特殊性，营改增问题的确比较复杂，理论上，营改增有利于解决营业税重复课税导致的税负过重的问题，降低企业税负；然而现实中，部分行业在营改增后税负不降反升，房地产业附加值高，能够取得的进项税额分散，其税负是升是降犹未可知。因此，笔者希望通过理论和实际案例的分析，探讨房地产业营改增后税负的升降变化，进而为房地产业营改增提出建议，具有一定的理论价值和现实意义，更好的利用营改增带来的机遇，迎接营改增带来的挑战。

参考文献

[1]王维,王永槟.营改增对房地产企业的影响及对策.[J].理论观察,2016,(10):77-78.

[2]章雁.”营改增”的创新、效应及其实施对策.[J].新会计,2012,(6):60-62.

[3]陈晓光.增值税有效税率差异与效率损失----兼议对”营改增”的启示.[J].中国社会科学,2013,(8):67-84.

[4]韩笑.”营改增”如何助力广西经济转型.[J].会计研究,2014,(18):193 122.

[5]高培勇.”营改增”的功能定位与前行脉络.[J].税务研究,2013,(7):3-10.

[6]吴佳敏.不动产业和建筑业的”营改增”问题研究.[J].经济视角,2014,(3):21-33.

[7]万志红,肖微闻.房地产增值税公平价值论.[J].云南大学学报,2013,(26):99-103.

[8]张伦.房地产营业税改征增值税的税负效应分析.[D].浙江:浙江大学,2014.

[9]胡文静.浅谈房地产企业营改增财税风险.[J].中国乡镇企业会计,2016,(9):65-66.

[10]彭晞.营改增对工程造价及计价体系的影响研究.[J].住宅与房地产,2016,(24):105.

[11]宗式华,周松德.预估房地产行业营改增的税负变化.[J]财会月刊,2013,(7):105.

[12]刘炳辰.营改增后对房地产企业会计的现实挑战.[J].当代会计,2015,(1):42-43.

[13]丘兆波.关于营改增对房地产企业财务管理影响的思考.[J].企业研究,2013,(24):168-169.

[14]陈玉娇.试论营改增对房地产企业财务管理的影响.[J].现代经济信息,2015,(3):265-267.

[15]陈少国.房地产营改增运营探讨.[J].当代经济,2016,(26):24-25.

[16]孔庆凯.不动产交易营改增政策的国际借鉴.[J].国际税收,2014,(7):47-50.

[17]吴玉梅,杨小强.房地产交易的增值税立法问题.[J]税务经济,2009,(4):170-182.

[18]韩玉竹,李文.营改增对房地产行业的影响.[J].税务研究,2014,(33):3.

[19]刘育忠.房地产业与区域经济发展的关系探析.[J].财会通讯,2007,(15):98.

[20]陈珍.房地产业实施营改增的难点分析与对策探讨.[J].财经界,2016,(30):313.

（一）要研究或解决的问题

本课题是要对营改增政策对我国房地产行业税负影响进行分析探讨。”营改增”是国家优化税制、结构性减税的重要举措，理论上，营改增有利于解决营业税重复课税导致的税负过重的问题，降低企业税负；但现实中，交通运输业、有形动产租赁等部分行业在营改增后税负不降反升。房地产业附加值高，能够取得的进项税额分散，其税负是升是降犹未可知。在此背景下，通过理论和实际案例的分析，探讨房地产业营改增后税负的升降变化，进而为房地产业营改增提出建议，具有一定的理论价值和现实意义。

1、房地产营改增背景

（1）营业税与增值税差异

明晰房地产业营改增后税负的变化，首先要从税制上比较营业税与增值税的差异。（2）营改增的必要性和意义

房地产业营业税，存在重复征税、与土地增值税难以衔接、调节房价的悖反效应等问题，不利于房地产市场的健康发展。

2、营改增对房地产税负影响的理论分析

从数量的角度，对”营改增”对房地产业总体税负水平的影响进行理论分析。将营改增的影响分为税率提高带来的增税效应与进项抵扣带来的减税效应，最后总体综合对税负的影响，进行测算，同时区分小规模纳税人和一般纳税人的纳税方式与影响。

3、营改增对房地产税负影响的案例分析---以A房地产开发项目为例

以A房地产开发项目为例，测算”营改增”对房地产业总体税负水平的影响。按照增值税计算公式，分别计算该项目的销项税额、进项税额，进而得到应纳税额。比较营业税与增值税纳税金额的差异，分析造成这种差异的原因，对理论分析做进一步的证明和补充。

4、针对以上分析提出税负均衡的建议

在影响因素探讨和模拟测算基础上，提出对房地产企业营改增后税负均衡的建议。

（二）拟采用的研究手段（途径）

1、通过各种途径收集与本课题相关的文献资料（期刊、图书）：利用学校机房电脑上中国期刊网、超星图书馆等查阅相关资料；在江浦校区社科阅览室、图书馆借阅相关参考书籍。

2、查阅案例公司年报资料，同时认真做好读书笔记，将资料中的精华部分进行整理、分析、归纳，将有用资料归纳并分类使其条理清晰。

3、在归纳众学者的理论研究成果的同时，注重相关案例的研究，理论联系实际，从而加深对本课题的认识。

4、归纳研究他人观点以及案例分析的基础上，运用所学理论进行分析，提出自己的看法和观点。