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摘 要

为了顺应国际准则发展趋势，适应市场经济的多样化与发展，我国于17年颁布了新的会计收入准则，它在旧准则的基础上加以修订和补充，对相关内容进行了更为明确的规定，很大程度上提高了信息的可比性与科学性，与此同时，新准则的实施也必然给众多行业带来了冲击，尤其是房地产行业，由于其销售商品的特殊性、收款期限较长和收款的不确定性，房地产在收入的确认计量等多方面都受到影响，原本的经营、核算模式也发生变化，向着更加规范化国际化的方向发展。本文从近年来我国收入准则的变化出发，以房地产行业为研究对象，首先对新收入准则的主要变化方面进行简单阐述；然后再分析该变化对于房地产行业的影响——主要是从会计处理、财务成果、税收、信息披露这几个方面进行展开，最后再有针对性的提出一些优化策略和建议以帮助房地产企业应对新变化，提高管理效率，促进房地产业今后的发展。

论文主要研究了新收入准则对房地产企业的影响及应对策略。

研究结果表明：企业应该科学合理地分析新变化,从中寻求机遇,做好应对策略,针对新收入准则的变化,提高会计人员素质,加强信息系统建设,调整补充纳税方案,优化报表披露形式,只有这样企业才能更好的发展,充满生机与活力。

关键词：新收入准则；房地产行业；收入确认

Abstract

In order to converge with the international standards and adapt to the diversification and development of the market economy, China issued a new income standard in 2017, which was revised and supplemented on the basis of the old one, and made more explicit provisions on relevant contents, greatly improving the comparability and scientificity of information. At the same time, the implementation of the new standard will inevitably bring impact to many industries, Especially in the real estate industry, due to the particularity of the sales of goods, the long term of collection and the uncertainty of collection, the recognition and measurement of real estate income are affected in many aspects, the original operation and accounting mode has also changed, towards a more standardized and international direction. Starting from the changes of income standards in recent years in China, this paper takes the real estate industry as the research object, first of all, briefly expounds the main changes of the new income standards, then analyzes the impact of the changes on the real estate industry, mainly from accounting treatment, financial results, tax, information disclosure, and finally puts forward some advantages To help real estate enterprises cope with new changes, improve management efficiency and promote the future development of real estate industry.

This paper mainly studies the impact of the new income standard on real estate enterprises and the countermeasures.

The results show that enterprises should analyze the new changes scientifically and reasonably, seek opportunities from them, do well in coping strategies, improve the quality of accountants, strengthen the construction of information system, adjust the supplementary tax payment scheme, and optimize the form of statement disclosure. Only in this way can enterprises develop better, full of vitality and vitality.

Key words: New income standard; Real estate industry; Revenue recognitio

目录

第1章 绪 论 1

1.1 研究目的及意义 1

1.2 国内外研究现状 1

1.3 研究内容与方法 3

第2章 理论基础 4

2.1 新收入准则的主要变化 4

2.1.1收入确认条件 4

2.1.2收入确认时点及方法 5

2.1.3收入计量依据 6

2.2 收入的“五步法”模型 6

2.2.1识别与客户订立的合同 7

2.2.2识别合同中的单项履约义务 7

2.2.3确定交易价格 7

2.2.4分配交易价格至各项履约义务 8

2.2.5在履约义务完成时确认收入 9

2.3房地产行业收入的特殊性 9

第3章 新收入准则对房地产企业的影响 11

3.1 对会计处理的影响 11

3.2 对财务成果的影响 12

3.3对税收的影响 13

3.4对信息披露的影响 14

3.5不利影响 14

第4章 新收入准则下房地产行业的应对策略 15

4.1 提升财务人员的业务水平 15

4.2建立完善的信息管理机制 15

4.3调整补充纳税方案 16

4.4优化报表披露形式 16

第5章 结束语 18

参考文献 19

致 谢 20

第1章 绪 论

1.1 研究目的及意义

收入是决定企业利润的重要因素，收入的确认和计量是否科学规范很大程度上决定了利润的真实可信度，由于旧的收入准则在很多方面的规定和界限较为模糊，让许多企业有了可以操控利润的空间，而且随着许多新兴行业的发展，以及经济业务的多元化，旧的收入准则已经不再适应于时代发展，为消除这些短板，新收入准则就应运而生了。

收入对于每个行业每个企业都至关重要，因为它不仅是反映经营成果的重要指标，还是管理者与利益相关者进行决策的依据之一，那么收入准则的变化必然给众多企业现有的经营模式、核算方法、信息披露等方面带来许多新的变化和挑战，其中，影响较大的行业包括房地产、建筑施工、零售、通讯行业、软件服务行业等。其实风险报酬转移的时点和控制权转移的时点有很多情况下并不是重合的，以零售业来讲，对于不同的收款方式，比如直接收款、托收承付、赊销、分期收款、代销等，就有不同的收入确认的时点，有的是在收到销售款时确认，有的是发出货物当天，还有的是合同约定的时间确认收入，而新准则统一了标准，通常以动产交付，物权发生转移作为收入确认的时点，另外也考虑到一些特殊情况，和运输有关的条款应注意履约义务的划分；还有承诺无理由退货、出售购物卡的情形，收到货款时也只能作为预收账款而不能确认为收入等。

新收入准则与国际上的五步法模型相趋同，规范了这些模棱两可的确认标准，给企业提出了更高的要求，规范了房地产企业签订合同等步骤，须按照统一判断标准确认收入，使合同销售与收入确认相一致，同时也给予房地产企业一定估计和判断的空间，为盈余管理创造了条件，避免了机械化，缺少灵活度。房地产行业是我国经济产生重大影响，与人民生活水平息息相关，是国民经济的重要组成部分，为了更好的应对新变化，促进今后的发展，我将在比较新旧收入准则差异的基础上，研究新收入准则所带来的变化和影响，从各个方面进行展开，并针对于造成的影响提出几点应对策略。

1.2 国内外研究现状

国外方面，收入准则的发展和变化远早于国内，相关的研究成果也颇多，研究方向基本上与其发展历程相适应，这里列出四个阶段：

第一阶段：重新修订收入准则的想法早在2002年已被提出，当时由于经济全球化的影响和经济业务逐渐复杂化，许多跨国公司新兴行业开始出现，许多复杂的业务在没有合理指导的情况下进行处理，理论已跟不上经济实务的发展，而且由于国际财务报告会计准则（IFRS）和美国普遍接受的会计准则（GAAP）对于收入确认有不同的看法和要求，前者缺少细节而后者又过于详尽，在实务中对于复杂特殊的交易处理方法往往也不确定，因此两大权威机构IASB和FASB开始对会计准则进行新的探究，收入准则向着与国际趋同的方向发展，以消除关于收入概念的差异^[1]。

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