论文总字数：26393字

摘 要

2019年，房地产行业受到政策的影响逐步走向了稳定发展，但是由于疫情的爆发，很多中小企业资金流短缺，遭遇退市的风险，这和原本房地产行业高资产负债率的现状密不可分。一直以来的高资产负债率给房地产行业的发展带来了巨大的风险。虽然我们能看到表外融资带给我们融资的好处，但是也不得不考虑所形成表外负债此时给企业带来的风险。表外负债会造成企业的利益流出，但是却不会在资产负债表中进行披露，这无疑是隐藏了房地产开发企业的负债风险。

论文主要通过研究我国房地产开发企业目前的发展趋势以及目前表外负债的现状，发现目前房地厂开发企业整个行业集中度不断提高，融资渠道不断创新，表外负债的问题日益突出。通过对于房地产开发企业行业前50的上市房企的表外负债特征的数据进行分析，得出了分析了表外负债存在着问题，主要是企业人员对于表外负债的认识不深、表外负债的规模不断扩大、企业对于表外负债的披露不规范。然后进一步分析出现这些问题的原因，发现，由于目前房地产开发企业表外负债本身业务比较复杂，相关的会计制度不够完善，表外负债信息披露成本较高等原因，使得企业对于表外负债没能很好的利用。最终根据研究发现的问题和原因分析，提出了自己的几点建议。研究结果表明：目前我国房地产行业的表外负债规模逐渐扩大，其所带来的风险不容忽视，但是房企表外负债信息披露在披露内容、披露形式上都存在着很多不合理的地方，并没有完善的会计制度进行规范。而不完善的表外信息披露展示的表外负债，也给企业带来了一定的财务风险。

关键词：房地产开发企业；表外负债；表外信息披露

Abstract

In 2019, the real estate industry was gradually developing steadily under the influence of the policies. However, due to the outbreak of the epidemic, many small and medium-sized enterprises were short of capital flow and faced the risk of delisting, which was inseparable from the high asset-liability ratio of the real estate industry. The high asset-liability ratio has brought huge risks to the development of the real estate industry. Although we can see the benefits of off-balance sheet financing, we have to consider the risks of the off-balance sheet liabilities to the enterprise. Off-balance sheet liabilities will cause the outflow of corporate interests, but they will not be disclosed in the balance sheet, which undoubtedly hides the liability risk of real estate development enterprises.

The epidemic has gradually led to the polarization of real estate development enterprises. Leading real estate enterprises such as country garden, vanke and Evergrande can still make use of their own advantages to raise funds in the face of the current economic downturn. However, some small and medium-sized housing enterprises have to be delisted due to the discontinuity of capital flow, and the financial pressure of the real estate industry is increasing. Off-balance sheet debt is a double-edged sword, deepening the understanding of off-balance sheet debt of real estate enterprises can help us better use it for financing and help enterprises overcome difficulties.

Thesis mainly by studying the development trend of real estate development enterprises in our country at present and the present situation of off-balance sheet liabilities, through to the real estate development enterprises industry top 50 listed enterprise, analyzes the data characteristics of off-balance sheet liabilities, it is concluded that the off-balance sheet debt problems are analyzed and the reasons, and puts forward his own Suggestions according to the cause. The research results show that: at present, the scale of off-balance sheet liabilities in China's real estate industry is gradually expanding, and the risks brought by it cannot be ignored. However, there are many unreasonable places in the disclosure of off-balance sheet liabilities information of real estate enterprises in both content and form of disclosure, and there is no perfect accounting system to regulate the disclosure. However, incomplete off-balance sheet information disclosure and off-balance sheet liabilities also bring some financial risks to the enterprise.

Key Words：Real estate development enterprises； Off-balance-sheet liabilities；Off-balance-sheet disclosure

目 录

第1章 绪论 1

1.1 研究目的及意义 1

1.1.1研究目的 1

1.1.2研究意义 1

1.2 国内外研究现状 2

1.2.1 房地产开发企业融资的研究 2

1.2.2 表外信息披露的研究 2

1.2.3 表外负债风险的研究 3

1.3研究内容与方法 3

1.3.1 研究内容 3

1.3.2 研究方法 4

第2章 相关概念界定及理论基础 6

2.1表外负债概念的界定 6

2.2房地产开发企业表外负债的种类 6

2.2.1表外融资负债 6

2.2.2或有负债 7

2.2.3隐性负债 8

第3章 房地产开发企业表外负债存在的问题及原因分析 10

3.1房地产开发企业表外负债存在的问题 10

3.1.1企业人员对表外负债认识不深 10

3.1.2房地产开发企业表外负债规模不断扩大 10

3.1.3房地产开发企业的表外负债信息披露不足 12

3.2房地产开发企业表外负债存在的问题原因分析 14

3.2.1房地产开发企业表外负债业务复杂多变 14

3.2.2会计制度不够完善 14

3.2.3 会计人员素质参次不齐 14

3.2.4房地产开发企业融资渠道不断创新 15

3.2.5房地产开发企业表外负债披露成本过高 15

3.2.6巨大经济利益的诱导 16

第4章 应对房地产开发企业表外负债问题的建议 17

4.1完善表外负债相关的会计准则 17

4.2提高对表外负债的认识 17

4.3建立表外负债内部管理机制 18

4.4完善表外负债信息披露制度 18

4.5加强外部监督管理 19

第5章 总结和展望 20

5.1研究结论和全文总结 20

5.2本文的局限性及展望 20

5.2.1局限性 20

5.2.2展望 21

第1章 绪论

1.1 研究目的及意义

1.1.1研究目的

房地产属于资金密集型行业，投资回收期和开发周期长。我国房地产企业在经济新常态下面临着诸多威胁和挑战，融资问题决定了企业的现金流和风险程度，对企业来说非常重要。企业的表外融资业务的开展本身是一种金融活动的创新，有利于解决企业的资金匮乏问题。但是从当前的实施情况来看，房地产开发企业的表外融资存在着很多问题，信息披露并不完善，隐藏的表外负债增加了企业的财务风险，影响了企业投资者的利益。

目前，新冠肺炎给房地产开发企业带来了不可忽视的影响，使得其原本就居高不下的资产负债率的情况显得更加严峻，很多中小型房企面临倒闭的风险。很多高杠杆率的大型企业很早就已经注意到这个问题，因此会选择表外融资等手段进行筹资，希望降低资产负债率，但是表外负债也存在着需要偿还的风险，也需要我们多加注意。

本文主要通过对于上市的房地产开发企业表外负债的研究，分析房地产企业表外负债可能存在的弊端，最终提出房地产开发企业合理利用表外负债、加强上市公司表外负债信息披露有效建议。在对于房地产开发企业表外负债的弊端进行研究时，主要研究表外负债自身存在的弊端以及目前企业披露方面存在的弊端。希望能通过本文对于房地产开发企业的表外负债的详细研究，使投资者能够更加全面的了解企业的财务状况，做出正确的投资决策。

1.1.2研究意义

表外融资是房地产开发企业的一种新兴的融资方式，它可以用于美化企业的业绩，隐藏负债，降低企业融资难度。在表外融资的过程中，会产生表外负债，而这些表外信息都无法很好的在财务报告中进行披露。投资者无法了解企业真实的负债情况，可能会对投资者产生误导作用。对于表外负债风险的研究，主要有以下几点意义：

有助于保证企业所有者的合法权益。将表内信息换成表外，这一转变会改变对于经济业务的披露的要求，掩饰企业原本面目，可能使所有者无法了解企业的真实投资收益率和实际经营状况。有助于房地产开发企业所有者更加全面的了解企业的财务状况，更加全面的了解企业的负债情况，并针对性的进行风险防范。

有助于维护投资者的利益。企业投资者没有办法清楚的了解企业的真实情况，尤其是房地产开发企业，融资模式更是多种多样，投资者很难做出正确的投资决策。对于表外负债进行研究，有助于投资者选择优良的房地产开发企业进行投资，做出正确的决策。

1.2 国内外研究现状

国外学者对于表外信息的研究很少，对于表外负债的研究更是十分匮乏。自从陈红（2007）年提出表外负债的概念之后，才引起了大家对于表外负债的关注。而对于房地产行业的研究，主要是对于其融资模式、行业发展前景的研究。对于房地产行业表外负债进行研究的学者也很少，但是最近越来越多的学者关注到表外信息的重要性，越来越注意对于表外负债的研究。

1.2.1 房地产开发企业融资

在我国的经济发展的过程中，房地产开发企业作为一项基础的经济建设行业，在经济发展中所占的比重很大。众所周知，房地产开发企业的经营需要较大的现金流做支撑，因此研究房地产开发企业的融资很久之前就引起了广大学者的关注和重视。随着金融工具的不断进步与发展，对于房地产企业融资的研究也在不断发展。

唐欣（2016)对于河北省房地产开发企业的融资困境，倡导构建河北省房地产预售风险担保统一性制度, 建议担保主体采取多边风险担保机构和银行结合风险担保形式, 借鉴MIGA机制在承保主体引入开发企业。

龚敬（2018）针对近些年来房地产开发企业迅速发展，“按揭”贷款大量涌现，房地产企业需要为购房者提供阶段性担保的情况进行研究，提醒房地产开发企业做好事前风险防范的工作，注重新型融资方式带给企业的风险，避免不必要的损失。

郑巍（2019）认为随着房地产开发企业的不断发展，原本老旧陈腐的筹集资金的方法已经不能够满足企业的需求了^[3]。时代在不断地发展，不同的金融工具的发展也一定会促进着新型的融资方式的出现，相信房地产开发企业也一定会有更多的选择去收集资金。但是这一局面的出现需要政府机关发挥自己的职能，制定相应的措施，例如加大企业去银行贷款的难度等方式帮助房地产行业的创新。同时蒋旻（2019）提出，新的融资方式可能会带来更多的风险，房地产开发企业融资需要创新，也需要加强对于新型融资风险的监控。

1.2.2 表外信息披露

我国学者很早就开始了对于表外信息披露的研究，早在二十世纪九十年代，就有很多学者意识到了表外信息对于企业的重要性；到了二十一世纪初期，我国渐渐开始研究完善表外信息披露的方法，并引起了监管部门的重视。近些年来，虽然在不断的进行修正，但是上市公司表外信息披露依然存在着许多问题。

唐瀚瀚（2016）在以往学者研究的基础上，初步描述了我国表外信息披露存在的不足^[2]。他认为目前上市企业虚假信息披露较多,难以分辨；而且信息披露太过简单,很多信息其实都是无效信息，对于了解企业的实际情况没有重要的意义。财务报告是我国上市公司向外界展示企业自身的财务情况、经营战略、价值理念等信息的一个至关重要的窗口。三大财务报表、附注都属于财务报告的范围，另外还有其他财务报告也属于财务报告的范围。王薇薇（2018）在论文中提到，财务报表只是有限的文件，它所包含的信息相对于企业的实际状况来说无疑是片面的、不充分的。因此为了更加全面的了解企业的信息，我们可以将更多的精力放在研究企业的表外信息。

陈秀群（2019）提出上市公司披露表外信息对于显示企业的价值，再融资都具有重要的作用^[4]。企业应该自觉加强对表外信息的披露和关注，健全表外信息披露体制，更好的利用表外信息。Frances Bowen（2020）和Jacopo Bizzotto（2020）也认为加强企业主动进行信息披露，能更加有效率的获得高质量的信息^[15]。

1.2.3 表外负债风险

近些年来，我国对房地产开发企业的融资问题的研究起步比较晚，最初主要是学习国外的理论和方法，而后在此基础上有了进一步的深入研究，形成了一定的研究成果。

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