论文总字数：19153字

摘 要

随着国家经济政策改革的逐渐实施，营业税改征增值税这一措施也逐渐深入，我国推行的“营业税改征增值税”的政策，是国家实施结构性减税的一项重要举措，是为了减轻企业税负，促进行业发展。2016年5月1日开始,我国全面推开营业税改增值税试点,房地产开发企业亦不例外。

对房地产开发公司来说，国家政策的重大改革，既是机遇也是挑战。作为国民经济重要的支柱产业,房地产业的发展对上下游行业的发展,居民生活水平的提高,以及地方政府财政收入的增收,都具有十分重要的作用。“营改增”后房地产开发企业的税收管理势必会发生变化，房地产开发企业的成本、会计核算、税负和经营等都会受到影响。改革后，房地产的增值税税率定为11%，其计算公式为：应纳税额=增值税的销项税额-增值税的进项税额。在“过渡期”房地产开发企业可以选择按照一般计税方法计税，也可以选择简易计税方法。2016年4月30日前开工的房地产项目属于老项目，房地产开发企业可以自主选择简易计税方法，也可以选择按照11%的税率纳税，但是纳税人一旦选定一种计税方式，则在之后的36个月期间不得更改。由于土地成本可以在计算增值税的时候作为进项税抵扣，所以企业要合理选择计税方式。

房地产开发企业必须要及时关注国家政策的变化，研究国家出台的政策的内容，积极应对各种变化，促进企业自身的稳定发展。房地产开发公司有其自身的经营特点，项目施工周期长，资金投入大，融资成本高，“营改增”是为了减轻房地产开发公司的税负，房地产开发公司必须要加强成本管理、票据管理、财务管理，促进公司健康稳定的发展。

关键词：“营改增”；房地产开发公司；影响

Analysis of the“Business Tax to VAT”Impact on Real Estate Development Company"s Tax Burden

Abstract

With the gradual implementation of national economic policy reform, tax paid VAT instead the measure also gradually thorough, the implementation of the policy of tax paid VAT instead, an important measure is the national implementation of structural tax cuts, in order to reduce the tax burden on enterprises, promote the development of industry.

For real estate development company, the major reform of national policy, is both opportunity and challenge. As an important pillar industry of the national economy, the development of the real estate industry of upstream and downstream industry development, the improvement of living standards of residents, as well as the local government revenue income, have very important role. Beginning on May 1, 2016, our country implemented tax change VAT pilot, real estate development enterprise is no exception. After the reform, it is understood that the VAT rate of real estate is temporarily set at 11%, after the reform of VAT tax is a tax on commonly, the calculation formula is: the tax payable = the output tax of value-added tax - VAT input tax. "Camp to increase" the implementation of the tax policy, enterprises can avoid repetition to pay taxes, for the enterprise the management and production will cause certain effect.

Real estate development enterprises must pay timely attention to the change of national policy, the research contents of national policies and coping with all sorts of change, promote the stable development of the enterprise itself. Real estate development company has its own characteristics, real estate development company project construction cycle is long, investment is large, high cost of financing, camp "change" is in order to reduce the tax burden on real estate development companies, real estate development company must strengthen the cost management, paper management, financial management, promote the company healthy and stable development.

Keywords: “Business Tax to VAT”; Real Estate Development Company; Effect

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一章 绪 论 1

1.1 研究背景 1

1.2 研究的意义 1

1.3 研究内容及方法 1

1.4 论文框架 1

第二章 文献综述 2

第三章 “营改增”对房地产开发公司税收管理影响概述 5

3.1“营改增”对房地产开发企业发票管理的影响 5

3.1.1 发票管理更复杂 5

3.1.2 “营改增”发票使用的过渡期 6

3.2 “营改增”对房地产开发公司合作商选择的影响 6

第四章 “营改增”对我国房地产开发公司的成本、会计核算、税负和经营的影响分析 7

4.1 “营改增”对房地产开发公司的成本的影响 7

4.1.1“营改增”对房地产开发公司在获取土地阶段成本的影响 7

4.1.2 “营改增”对房地产开发公司在开发建设阶段的成本的影响 7

4.2 “营改增”对房地产开发公司会计核算的影响 8

4.2.1 对一般纳税人增值税的会计科目设置的影响 8

4.2.2 销项税额的会计核算 9

4.2.3 进项税额的会计核算 9

4.3 “营改增”对房地产开发公司税负的影响 9

4.3.1 “营改增”后税率的变化对企业的税负的影响 9

4.3.2 有利于避免公司重复征税 10

4.4 “营改增”对房地产开发企业经营的影响 10

4.4.1 有利于盘活企业现金流，扩大融资 10

4.4.2 有利于提高房地产开发公司财务管理水平和成本核算水平，提高纳税意识 10

第五章 “营改增”后房地产公司税负变化及例解 12

第六章 房地产开发企业实施“营改增”的难点和对策 15

6.1 房地产开发企业实施“营改增”政策的难点 15

6.1.1 如何将增值税适用于存量的房地产和建筑业项目 15

6.1.2 房地产企业兼有新老项目无法明确划分进项税 15

6.2 房地产开发公司应对“营改增”政策的对策 15

6.2.1 研读政府部门制定的与“营改增”相关的政策 15

6.2.2 加强内部财务管理，完善发票管理制度 15

6.2.3 提高房地产企业纳税筹划能力，合理规划运营模式 16

结 论 17

致 谢 18

参考文献（References） 19

第一章 绪 论

1.1 研究背景

“营改增”，即营业税改增值税，是“十二五”规划下一项结构性的减税措施。2012年1月1日起，上海率先在服务业实行营业税改征增值税试点，从而拉开了我国“营改增”的序幕，并在“十二五”期间逐步推广至全国范围。经国务院批准，从2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，房地产业、建筑业、生活服务业、金融业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。“营改增”对经济增长、行业税负、产业结构优化升级等各个方面有着重要影响。作为国民经济重要的支柱产业，房地产业“营改增”的变革对居民生活水平的提高，上下游行业的发展，以及地方政府财政收入的增加，都具有十分重要的现实意义。

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