摘 要

本文通过对碧桂园地产集团的资金筹集、投资和营运等资金活动进行分析，指出了其存在的一系列内部控制问题并有针对性的给出解决措施。本文分别对其融资情况做出了回款分析，分析了其投资战略，解读了资金调配审批逻辑，阐释了其内部审计制度，所得结果对于房地产企业的资金运营内部控制具有借鉴意义。

论文主要采用文献研究法、调查研究法、综合分析法、案例研究法研究了地产行业的资金运营模式、资金运营内部控制特点和现状，并结合案例研究了碧桂园地产企业的内部融资渠道、投资模式、内部审批流程设计和内部审计制度设定的研究，并为其提出了符合企业自身特点的改善措施。

研究结果表明：企业在资金运营中不可忽视其内部控制的作用，体现在融资活动中要充分考虑所选融资方式的风险点并加以控制、在落实企业战略时要做出具体的规划、建立良好的内部信息渠道可以大大提高企业运营效率、企业内部审计制度的制定要符合对集团各项经营活动审计的要求等。地产企业资金运营的效果不仅影响企业财务方面，还会影响到企业的工程建设、员工积极性、企业社会形象等方面，所以对于企业的资金运营工作还需从企业全局的内部控制进行风险监督和管理。

本文特色在于：不仅从财务层面阐释了资金运营内部控制的重要性，更分析了其他风险产生的根本原因是缺失了资金运营的内部控制，进一步强调了其重要性。选取的案例公司作为地产行业的领先企业和代表，反映出地产行业的一些共性问题，对地产行业资金运营内部控制的完善和提高有深远意义。

关键词：资金运营；内部控制；房地产；风险管理

Abstract

This paper analyzes the fund raising activities, investment and operation of Country Garden Real Estate Group, and points out a series of internal control problems and gives targeted solutions. This paper separately analyzes the financing situation, analyzes its investment strategy, interprets the logic of fund allocation approval, and explains its internal audit system. The results obtained can be used for reference to the internal control of capital operation of real estate enterprises.

The paper mainly uses literature research method, investigation research method, comprehensive analysis method and case study method to study the capital operation mode of the real estate industry, the internal control characteristics and current status of capital operation, and combines the case study of the internal financing channels and investment mode of Country Garden real estate enterprises. The internal approval process design and the internal audit system were set up to study and proposed improvement measures in line with the company's own characteristics.

The research results show that the enterprise should not neglect the role of its internal control in the operation of funds. It is reflected in the financing activities to fully consider and control the risk points of the selected financing methods, and to make specific plans and establish good when implementing the corporate strategy. The internal information channel can greatly improve the operational efficiency of the enterprise, and the formulation of the internal audit system of the enterprise must meet the requirements for auditing the various business activities of the group. The effect of capital operation of real estate enterprises not only affects the financial aspects of enterprises, but also affects the engineering construction, employee enthusiasm, corporate social image, etc. Therefore, it is necessary to carry out risk supervision and management from the internal control of the enterprise's capital operation. .

The paper is characterized by not only explaining the importance of internal control of capital operation from the financial aspect, but also analyzing the root cause of other risks is the lack of internal control of capital operation, further emphasizing its importance. As the leading enterprises and representatives of the real estate industry, the selected case companies reflect some common problems in the real estate industry and have far-reaching significance for the improvement and improvement of the internal control of the real estate industry.

Key Words：Fund operating; Internal control; Real estate; Risk management

目 录

摘 要 I

Abstract II

第1章 绪论 1

1.1研究的目与意义 1

1.1.1 研究目的 1

1.1.2 研究意义 1

1.2国内外研究现状 1

1.2.1 国内研究现状 1

1.2.2 国外研究现状 2

1.3 研究内容与方法 3

1.3.1研究内容 3

1.3.2研究方法 3

第2章 地产行业资金运营内部控制概述 5

2.1 地产行业的资金运营概念及模式 5

2.1.1 地产行业资金运营的概念 5

2.1.2 地产行业的资金运营模式 6

2.2 地产行业资金运营管理与内部控制 7

2.2.1地产行业资金运营管理的内容与特点 7

2.2.2 地产行业资金运营内部控制及存在的问题 8

2.3 地产行业加强资金运营内部控制的必要性 9

第3章 碧桂园地产资金运营内部控制分析 1

3.1碧桂园地产企业简介 1

3.2碧桂园地产企业资金运营现状 2

3.3碧桂园地产资金运营内部控制存在的问题及成因分析 3

3.3.1碧桂园地产资金运营内部控制存在的问题 3

3.3.2 碧桂园地产资金运营内部控制存在问题的成因分析 5

第4章 碧桂园地产资金运营内部控制的改进措施 9

4.1完善合作方信用评估制度 9

4.2加强投资预算管理中的投资效率与质量 9

4.3建立高效的内部资金调配的信息体系 10

4.4加强对各区域公司资金运营活动的内部审计和监控机制 10

第5章 结论与展望 12

5.1 研究结论 12

5.2 研究展望 13

参考文献 14

致 谢 15

第1章 绪论

1.1研究的目与意义

1.1.1 研究目的

在国家的宏观调控下，房地产行业“炒房”现状将在政策、税收、银行贷款等方面受到限制，这一系列的转变不但影响着房地产开发商们的战略决策与营业模式，更对房地产企业的资金运营效力提出了更高的要求。在融资环节中，银行上调开发贷的要求，房贷利率提升，大部分地产企业遭遇融资困境。在投资环节，由于房产税改革，导致商品房需求下降，市场缺乏活跃度，大量新投资的地产项目回款困难。在发展节奏被放缓的房地产行业，做好资金运营也成为资金管理活动的重点。面对这样的资金运营现状，房地产企业更应做好资金运营各个环节的内部控制，预防出现资金问题，完善风险控制体系。

资金运营包括企业的筹资活动、投资活动以及资金营运。房地产行业具备资金量需求大且延续周期长的行业特色，资金运营的效力不但影响企业的经营效果，更关系到企业的成长。在房地产行业出现资金问题是一个非常危险的信号，资金问题可能影响到工程建造、贷款偿还、利息支付，甚至可能无法经营下去。在企业资金运营环节建立完善的内部控制体系，有助于促进各部门协调合作、提高资金利用率降低沉淀、防控资金链断裂的风险等。

1.1.2 研究意义

本文将对碧桂园资金运营活动进行分析，考察内部的资金运营管理制度和由于内部控制不完善而引发的问题，分析导致问题出现的原因，以及有针对性地提出解决措施，降低企业潜在资金运营风险，提高资金利用效率，优化资金配置使得企业的资金管理更加完善。

碧桂园地产作为地产行业中具有代表性的企业，其创立的一系列资金运营相关制度也一直被业内效仿。一些制度决策和管理模式会辐射到资金运营的各个环节，其中的风险能够反映出行业内的共性问题，对业内其他公司能够产生启示和借鉴的意义。同时，碧桂园地产的经营规模较大，近年来碧桂园地产的多起工程事故也从侧面折射出内部资金运营中存在的不合理性，从而给其他企业带来警示效果。

1.2国内外研究现状

1.2.1 国内研究现状

企业内部控制在国内起源于上世纪80年代，随着社会经济的升温，各行业发展迅猛，使得对于企业资金的要求不断扩大，这也提高了对于财务审计和内部控制的要求。由于对内控的高要求，政府出台和修订了相关的规定，这对内部控制的学术研究起到了推动作用。

我国对于内部控制也有大量的相关研究，其中对于资金管理的内部控制研究分为以下几个方面。

资金管理内部控制有效性的研究：孙光国，李冰慧（2014）强调了内部控制对于企业各项经营活动效果产生的监督作用，并指出内部控制的有效性是建立在通过约束投资者行为来保护投资者利益的基础之上的。对各项资金活动提出了内控要求，要从理论上制定合理高效的内控评价体系，在严谨的内控评价过程中根据内控目标给出相对应的评价等。

资金管理制度方面的研究：张亚非（2014）提出管理者的专业素养和其管理决策直接影响对资金的内部控制效果，提高内控效果的根本是需要得到管理层对内控制度的重视和支持，而不仅仅是制度框架的搭建。

资金管理内部控制措施的研究：贺丽莉（2013）强调了财务费用在资金管理中的重要性，提出应从资金运营的角度加强内部控制和监督，包括筹资、投资、资金营运环节，降低财务费用，优化资源配置。最近几年房地产行业的蓬勃发展，加上其特别的资金需求，使得房地产行业对资金的内部控制也日益受到关注。

滕琳（2010）指出建立有效的内部控制机制和落实监督管理措施，是达到企业经营目标的基础，甚至关系到房地产公司的持续经营。作为投资者，不但要对房地产行业外部环境做出预测和评估，还要重视企业的内部隐患，完善内部控制系统。江玮（2011）提出房地产行业内外部环境的变化都会对企业造成一定影响，由于外部不可控的不利因素和内部管理中的风险，可能造成企业经济损失。指出房地产企业应从资金运营、成本控制等方面加强内部控制。刘榕（2011）强调了在房地产行业中投资管理的重要性，不仅要加强对资金预算的管理，还要结合各个地区项目的特点，谨慎投资决策。

1.2.2 国外研究现状

国外对资金运营管理的研究比国内起源更早，研究内容和成果也更加深入。2007年美国国会通过的萨班法案对企业内部控制制度和相关的管理方式提出了明确的要求， 强调了内部控制再企业管理中的重要性。Carmichael(1972)提出了企业财务困境的概念，并指出资金流动性对于公司运营的重要性；Greoge Foster(1999)指出通过转变公司的运营模式来应对公司财务困境，尤其是资金运营模式；Bulm(2007)提出了现金流量理论，企业现金的流入与流出如同蓄水池的水流，要保持蓄水池的水位在一定的高度，如同保证企业资金的良性运营，否则可能出现资金运营风险。

国外对于内部控制的研究有着数百年的研究，在本世纪30年年代，内部控制作为一个专有名词出现。越来越多的企业管理研究从内部控制的角度出发，根据内部控制的关键点和风险点将传统的财务审计调整为风向导向的审计，使得审计的目的性更强，审计工作的效率更高。

在上世纪70年代，Ashton对多个内控案例进行研究，根据不同审计师对案例的分析得出对内部控制因素的分工比审计师的相关从业经验更重要。在内部控制与公司治理结合的研究中，Annukka Jokippi（2010）指出根据企业内部控制环境和自身特点，建立高效可靠的信息渠道对生产经营活动有积极意义，说明信息沟通的重要性。Yanan Shi和Hongming Chen（2012）通过案例分析，指出内部控制对企业实现自身经营目标的直接影响。

1.3 研究内容与方法

1.3.1研究内容

本文主要通过碧桂园地产的案例，研究地产行业在资金运营中的内部控制问题及对策。本文分为五个章节

第一章讲述了研究背景和研究意义，并对国内外有关资金运营管理的理论及研究成果进行了阐述，指明了全文的研究方法和内容；

第二章主要解释了地产行业资金运营的概念，包括了资金运营、资金运营部门和地产行业资金运营范围的解释，并介绍了五种主要的资金运营模式；其次阐述了地产行业资金运营的内容与特点，及存在的问题；指出了地产行业加强资金运营内部控制的必要性；

第三章介绍了碧桂园地产企业的概况，其资金运营现状，并分析了其资金运营内部控制的问题及成因；

第四章针对企业存在的问题提出扩宽融资渠道以调整资本结构、加强投资预算管理中的投资效率与质量、建立高效的内部资金调配的信息体系、建立合理的工程质量与内部分红挂钩的考核体系、加强对各区域公司资金运营活动的内部审计和监控机制的措施；

第五章总结全文研究结论，并提出研究展望。

1.3.2研究方法

理论研究法：对国内外有关房地产资金运营内部控制的相关理论进行研究，结合案例中的具体内控制度进行深入分析。

文献索引法：充分利用现有的文献资源，通过查阅文献获得资料，帮助分析房地产行业在资金管理的内部控制的现状及问题，获取研究对象比较资料，更全面的了解研究对象。

案例分析法：在资金运营内部控制研究的理论基础上，本文以碧桂园地产公司为例，分析其在资金运营的各个环节中存在的内控问题，并详细介绍资金运营管理相关内部控制制度、全覆盖的投资模式、分灶吃饭的资金分配模式及其产生的影响和效果。并针对所产生的问题提出合理性建议，通过案例分析使得文章有更加严密的说服力。

第2章 地产行业资金运营内部控制概述

2.1 地产行业的资金运营概念及模式

2.1.1 地产行业资金运营的概念

（1）资金运营的相关概念

资金运营是指企业筹资、投资和资金营运等活动的总称。运营资金具有周转时间短、资金需求浮动大、筹集渠道多，流动性强的特点。运营资金的筹措既可以通过短期筹资的方式，也可以通过长期筹资的方式解决。^[1][1]短期方式包括短期银行借款、票据贴现、短期融资等；长期方式包括长期的外部投资、长期借款等。资金运营部门是为公司扩展融资规模，开拓融资渠道，筹措企业运营资金而设立的资金集结机构。它的职能包括对公司重大的投资和融资决策的负责，并对决策进行研究、实施、执行和评估。在战略层面，资金运营部门负责依据国家法律法规和相关财政政策，研究制定出长期筹融资发展战略及计划；在经营层面，将资金管理和公司运营相结合，负责筹集资金以支持公司日常运行和未来发展；协调银行、券商、投行等金融机构和政府职能部门筹融资工作的支持配合等。

（2）地产行业资金运营的范围

房地产企业的生产过程包括土地前期收购、获取待开发土地、项目前期开发期、项目开发建设期、项目销售期和经营期，公司的资金运营侧重于这些方面进行。在获取土地前，公司的主要资金活动是支付土地评估费，土地招标存款等，这部分开支主要依靠公司内部资金，资金呈净流出状态。在土地收购的过程中，公司需要支付土地款、税价等，由于这个时期需要支付许多大额款项，公司需要有一定的资金作为保证。在项目开发初期开始产生项目规划、定位成本、项目设计成本、项目调查成本和政府部门在各个阶段收取的费用。虽然这段时间资金需求量不大，但融资工作进入到重要阶段，需要按计划完成融资以支持项目后续开销。在开发建设期开始产生工程建设成本，装修成本，基础设施成本，公用设施成本，间接成本等。该期间产生的费用由之间完成的融资来支撑，且资金输出的时间跨度较长，企业应做好资金运营管理，预防出现资金问题。在项目销售和租赁期间资金状况主要呈流入状态，但也会产生相关销售费用和代理费用等。

在上文提到的环节中，土地前期收购、获取待开发土地、项目前期开发期都需要大量的资金作为支持，而这部分主要依靠企业内部持有资金、银行借款、楼盘销售款等。其中作为重点支出部分的是地价和工程费用的支出，土地款的支付存在时间跨度短且金额较大的特点，而工程款呈持续性支出和总量大的特点。在收入回款阶段，销售型住房的资金流入呈先大后小的特点，初期回款迅速且总量较大，后期回款增速逐渐下降；出租型收入具备先小后大的特点，且回款速度相较于销售型更缓慢，需要更长的周期和持续性的营销，但后期回款逐渐平稳增长。^[2][2]