文 献 综 述 一、选题背景 我国的物业招投标制度于1984年起源于深圳，随后物业管理招投标在一些经济比较发达、物业管理起步较早的城市逐步开展起来，如北京市回龙观文化居住区、南京市百家湖花园、广州市城市丽水庭苑、武汉市中央花园等，其中多数招投标项目竞争激烈，这些招投标活动对加速建立和规范物业管理市场起到了极大的推动作用。

虽然物业管理招投标已有良好的发展趋势，但在已普遍采用物业管理招投标方式选聘物业服务企业的城市，由于招标人（一般为房地产开发企业或小区业主委员会）缺乏物业管理招投标的专业知识，有些甚至没有接触过招投标；加上小区业主委员会是社团组织（指不是独立的承担民事责任的企业法人），再加上我国在物业管理招投标市场上缺乏相应的招投标示范文本，因此很容易使招投标过程”变样”。

物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标。

所谓物业管理招标是指物业所有权人或其法定代表的开发商或业主委员会，在为物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业服务企业竞投，从中选择最好的企业，并与之订立物业服务合同的过程。

所谓物业管理投标是指符合招标文件中要求的物业服务企业，根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家相关法律、法规与本企业服务条件和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个过程。

物业管理招标书的编制相对容易，没有什么难点，但物业管理投标书的编制需要注意确保填写无遗漏、无窄缺，即必须保证投标文件中的每一页空白都须填写，若有重要数据未填写，可能被作为废标处理；投标方所提交的全部文件均应由投标方法人代表，或委托代理人签字，若填写中有错误而不得不修改，则应由投标方负责人在修改处签字；投标书最好用打字方式填写，或用墨水笔工整填写，除投标方有必要修改外，投标文件中不允许出现加行涂抹或改写痕迹；若投标公司认为原有标书格式不能表达投标意图，可另附补充说明，但不得任意修改原标书格式；计算数字必须准确无误，投标公司必须对单价、总标价及其大写数字进行仔细核对；报价必须要合理，投标人应对招标项目提出合理的报价，因为高于市场的报价难以被接受，而低于成本报价将被作为废标处理，或者即使中标也无利可图。

我国物业管理招投标的特点主要体现在两个方面:1.物业管理招投标与其他招投标一样,要选最适合的而不是收益最大的方案，但什么样的方案是最适合的,往往不易判断。

2.物业服务行业是特殊的行业，属于第三产业，但物业服务业与一般的服务业不同。

物业服务是一种群体性服务,确定和选择这种服务的行为是一种市场行为。

物业服务提供的是全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，其中最突出的一点就是生产和消费同时开始,同时结束。