文 献 综 述

1.1研究背景

随着改革、开放的不断深入，我国的房地产业发生了巨大变化，城市物业管理应运而生，并逐步成为国民经济中的一个颇具发展前景的新兴行业。

虽然物业管理发展迅速,但暴露的很多问题距离可持续发展的目标还相距甚远。这些问题主要表现在：法律制度建设滞后,物业管理单位的法律地位不能得到有效保障；物业管理业务服务范围有限、透明度差、专业性不强、经济效益差；业主的素质和物业管理消费观念有待增强；物业管理市场竞争机制尚未建立；企业诚信意识不足,许多乱收费依然存在；物业管理企业规模普遍偏小,管理方法和经营理念落后,很难满足居民的多样化需求；获取利润的能力较弱,自身发展和增长受到约束较多等。

物业管理招投标的推出和实施是行业发展到一定阶段的产物。在全行业内推行物业管理招投标制度是培育和规范物业管理市场,打破"谁开发谁管理"的垄断局面的重要途径,也是建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制的必然趋势。对降低物业管理成本、提升物业管理质量将起到推动作用[1]。推行物业管理招投标,对保证房地产开发企业选聘物业管理企业行为的公开透明,维护业主自主选聘物业管理企业的权利,推动房地产开发与物业管理的分离,促进物业管理市场的公平竞争,提高物业管理行业的整体水平具有非常重要的作用。

1.2 研究现状

目前物业管理招投标也已经成为住宅小区物业管理市场上通行的一种选择物管企业的手段。但在物业管理市场运作当中，少数物业的使用人没有按照法律制度规定的招标程序进行招标，而是借助招投标这一”冠冕”的程序进行公开招标，达到自我宣传的目的，严重损害了物业管理企业的利益，浪费了大量人力、物力、财力，这种行为应该得到制止和制裁。

1.2.1目前我国物业管理招投标制度中存在的问题

（一）招投标过程不规范，影响了实际效果。比照其他的招投标法，物业管理招投标对招标、投标、 开标、评标、定标等显得较欠缺，没有严格而明确的规定，也欠缺标准。同时，招投标缺乏科学性和严肃性，参加投标单位有时连得分情况都不知道，透明度差。

（二）物业管理招投标普及率不高。在实际调查中，目前管理的物业由母公司开发而直接进行管理的 就占了 40%，”谁开发，谁管理”的模式仍是目前我国物业管理企业获得物业管理权的主要方式。