文 献 综 述 1.1 物业管理招标和投标 1.1.1 物业管理招标 物业管理招标，是指物业管理招标人为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业管理企业，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件并向社会公开，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由多家物业管理企业竞投，从中选择确定适宜的物业管理企业并与之订立物业服务合同的过程[1]。

1.1.2 物业管理投标 物业管理投标，是指符合招标文件中要求的投标人根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，依据国家有关法律、法规与本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个过程[1]。

1.2 物业管理招投标市场 1.2.1 法律法规 2016年新版《物业管理条例》第二十四条中说道：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业[2]。

国务院2003 年新颁布的《物业管理条例》指出：”国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”。

推行物业管理招投标制度是培育和规范物业管理市场，建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制的必然趋势。

随着这种公开、公平竞争机制的引入，对推动物业管理企业与市场接轨，提升物业管理服务质量，促进行业的资产重组、整合起到了推动作用[3]。

1.2.2 物业管理招投标的现状分析及问题 1、我国物业管理招投标发展状况 物业管理招投标制度是《物业管理条例》确立的一项基本制度，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》对这项制度作了进一步的细化和明确，一些地方也以地方性文件等形式，制定了当地的物业管理招投标管理办法，这为规范和发展物业管理招投标活动提供了有力的制度保证。

在目前的实践中，不但相当多的房地产开发企业，在前期物业管理阶段按照规定以招投标的方式选聘物业管理企业，一些业主大会、业主委员会也开始以招投标的方式选聘物业管理企业。

推行物业管理招投标，对保证房地产开发企业选聘物业管理企业行为的公开透明，维护业主自主选聘物业管理企业的权利，推动房地产开发与物业管理的分离，促进物业管理市场的公平竞争，提高物业管理行业的整体水平，具有非常重要的作用。