文 献 综 述 1.1 物业管理招标和投标 1.1.1 物业管理招标 物业管理招标是指物业管理招标人为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业管理公司，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件并向社会公开，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由多家物业管理公司竞投，从中选择确定适宜的物业管理公司并与之订立物业服务合同的过程[2]。

1.1.2 物业管理投标 物业管理投标是指符合招标文件中要求的投标人根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，依据国家有关法律、法规与本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个过程。

其中，投标人是指响应物业管理招标、参加物业管理投标竞争的具有相应物业管理资质和独立法人资格的物业管理公司[2]。

1.2 物业管理招投标市场 1.2.1 法律法规 2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理公司。

为了规范物业管理招投标活动，保护招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，建设部制定了与《物业管理条例》相配套的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》并于2003年9月1日起实行。

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，在业主大会选聘物业管理公司之前，由建设单位通过招投标的办法选聘物业管理公司实施前期物业管理[7]。

1.2.2 物业管理招标投标市场存在的问题 物业管理招标投标实质上就是依靠国家完善的招标立法，来孕育物业管理市场，推动物业管理发展，从而提高物业管理服务品质一种措施。

但就目前物业管理招投标制度在我国发展情况来看，我们不难发现，一些单位采取一系列手段来保护自身利益，违反规则进行操作，明招暗定，搞暗箱操作。

现阶段物业管理招标投标市场主要存在以下几个问题： 一、物业市场主体不规范 ： 物业项目业主行为不规范，主要表现为规避招标、串通招标、明招暗定、强迫中标人签订”阴阳合同”等问题。

投标的物业服务企业行为不规范，主要表现为，投标的物业服务企业诚信缺失，以弄虚作假和其他不正当手段骗取中标；行业自律性差，串标、围标、陪标现象时有发生；恶性竞争，低价竞标。