文献综述

一、物业招管理投标基础情况介绍

首先我们需要明确物业招投标及招投标文件的概念。物业招投标包含招标与投标，招标就是业主以价值规律为原则，在市场竞争中通过竞争的方式选择优秀的物业公司。投标就是物业管理企业为了开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向业主递交投标书与投标文件，参加物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理项目的过程。

物业招标文件是招标人向潜在投标人发出并告知项目的需求、招标投标活动规则和合同条件等信息的邀约邀请文件，是项目招标投标活动的主要依据，对招标投标活动各方均具有法律约束力。招标文件至少应该包括两个内容：招标公告、投标人须知（包括资金来源、投标商资格要求、投标文件的内容要求、表述个事和投标保证金的要求、评标标准和程序、投标有效期、投标截止期、开标的时间地点等。）

物业投标文件是指具备承担物业招标项目能力的物业投标人，按照物业招标文件的要求编制的文件。物业投标文件一般是由商务文件和技术文件组成，商务文件包括投标报价表的测算和公司资质、公司情况介绍等一系列内容，同时也是招标文件要求提供的其他文件等相关资料，包括公司的业绩和各种证书、报告等。最主要的就是技术文件，其包括了物业管理方案（介绍物业管理的要点和物业管理服务内容、服务形式、收费等）和招标文件要求提供的其他技术性资料。

了解了物业招投标的概念后我们来说一说物业管理行业实行招投标的意义。通过招投标可以有效推动数以千计的物业服务企业踊跃参加市场竞争，通过优胜劣汰，逐步树立起一批既有核心能力又具有优质服务和品牌的标杆企业，从而带动和提升物业管理行业整体经营能力和服务水平，最大限度的保障了广大业主的合法权益，使百姓得到了满意。同时物业管理行业的良性发展对进一步改善城市人民和工作环境，维护社区稳定，提高城市管理水平起到了十分重要的作用。

接下来我们介绍一下招投标的工作流程。（1）招标工作，业主还没有入住的小区可以由开发商全权处理招投标事务。一般的已经成立业主委员会的小区进行招投标需要进行召开业主大会，确定是否同意业主委员会开展各项工作、是否同意业主委员会编制的招标文件。业委会通过后正式进入招标的工作，首先进行信息备案，招标人提前到交易中心办理企业信息备案。然后进行信息采集，发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，业主委员会应填写《物业管理活动信息采集表》，并经由物业所在地区工作站及街道办事处签署意见后组织招投标工作。最后，发布招标公告，进入交易中心进行物业管理招投标活动。（2）投标工作，接收到投标邀请或者符合招标公告要求的的企业，可以根据招标文件的要求编制出符合要求的投标文件，在投标截止日期投递给招标的业委会办事处。（3）评标工作，招标人可以根据项目的实际情况选择合适的定标方法（如票决定表法、抽签中标法）来确定中标人。（4）中标结果公示工作，将中标的结果在物业管理区域内进行公示。

二、现阶段物业管理招投标的现状、存在的问题及解决策略

（一）物业招投标的现状描述

2000年1月1日，《招标投标法》颁布实施，我国正式以法律的形式确立了招标投标制度。随着物业管理市场化的不断发展，住建部与2003年颁布《前期物业管理招投标暂行办法》，要求建设单位通过招投标方法选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理企业招投标活动实施监督管理。2012年2月1日起，国务院颁布了《招标投标法实施条例》，作为招投标法的配套行政法规，完善了招标投标法及程序规则，以及招标投标法的全过程监督管理，行业法规的不断健全和完善，为物业管理招标的健康发展提供了良好的环境。虽然物业招投标出现的时间不长，短时间内获得了加快的发展，但是我国的招投标依然处于起步阶段，发展还很不完善，和其他的招投标形式相比有自己显著的特点：物业服务招投标具有明显的可替代性，服务标准界定困难。