文 献 综 述

1、引言

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行的维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

一个项目的物业管理开始于招投标，规范于招投标，定价于招投标，因此可见招投标文件的重要性。我在查阅了大量的文献之后发现，由于我国国民对于物业管理意识形态的畸形，导致大部分招投标出现文件不规范，程序不正规，意识不普及的情况，所以，我选择”物业管理招投标文件”这一课题，从根本出发，试图找到解决这些问题的方法。

2、现状分析

物业管理自从20世纪80年代进入我国大陆发展至今，形成了”沿海高于内陆，一线优于二线”的基本格局。

我国对物业管理的认知虽然起步较晚，但是发展迅速，就目前而言已经有超过十万家企业，1000万从业人员。由于刚性成本急剧上升、价格调整机制缺失，使物业收费与成本出现严重倒挂，相当数量的企业陷入生存困境。所以，客观上说，目前物业管理行业还是处于低水平状态。具体到招投标方面，暴露出了一下几个问题：

1、招投标文件不规范。大多数的招标文件基本上只是浮于形式，招标文件大同小异，这也就导致了我国的物业管理理念没有重大变化。另外，在搜索了一些物业公司的投标文件之后，我发现，很多同一家公司的不同的物业项目所用的一整套体系基本相同，很多只是改了个项目名字和测算费用，我认为，”世界上没有两片相同的树叶”所以不同的项目所需要的物业服务内容应该不同。

2、招投标的程序不正规。很多项目的物业招投标只是走个过场，并没有一个良好的竞争环境。由于物业管理是依托房地产行业产生的，所以大多数项目的物业管理都是由开发公司的下属物业公司负责，在2016年房地产百强名单中，前50强的房地产企业基本都有自己的物业服务公司，而且大部分都形成了自有的物业服务品牌，至于其他实力较弱的开发商，早在项目结束前，就有物业公司联系进入，所谓的招投标，只是走个过场。

3、招投标的意识不普及。正如前文所说的那样，目前我国的物业发展格局是”沿海高于内陆，一线优于二线”的情况，所以很多内陆城市，二线、三线城市，都没有物业管理招投标的概念。同样是拿房地产行业相比较，很多房地产企业都实行”攻占二线，辐射一线”的企业战略，典型的成功案例如中南集团，再考虑到物业行业，基本没有这样的情况，这也就导致了大多数人们对物业行业的误解。就以我个人经历来说，提到物业，基本都是保安，保洁之类的解释，连物业的意识都没有真正形成，怎么可能对物业管理招投标形成意识呢?