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摘 要

物业管理是房地产行业的一个重要组成部分，随着房地产的发展，人们更愿意在有物业管理的情况下进行生活和办公，物业公司依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理。同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、专业化原则进行管理。

本文通过南京市物业管理行情与物业管理招投标相关文件，进行对处于南京江宁区的海麒花园做一份招投标文件。

关键词：物业管理 招投标 小区住宅

Pokou District, Nanjing, The Land of Shallow Mountain Art

Tender Documents

Abstract

Property management is an important part of the real estate industry, with the development of real estate, people are more willing to have a property management in situations of life and office property property management company in accordance with the contract or agreement has been put into use for various types of housing construction and ancillary facilities and venue management. While the housing area surrounding environment, hygiene, security, public green spaces, road maintenance uniform implementation of professional management, and to live in the employer provides a wide range of integrated services. Property management is a set of management, operation and service as one of the paid labor, which according to social, professional management principles.

This article through the Nanjing property management market and property management bidding documents related to the Pukou District in Nanjing Jin Dynasty shallow mountain art to do a bidding documents.

Keywords：Property Management；Bidding ；Residential

目 录

第一章 物业基本情况介绍 1

第二章 投标函 2

第三章 公司简介 3

第四章 物业管理方案 4

4.1 项目整体构想 4

4.2 项目特点和工作重点 5

4.3 公司优势 5

4.4 物业管理总体思路 6

4.5 指导思想和管理目标 6

4.6 管理策划及措施 6

4.7 保证措施 8

4.8 工作计划 8

4.9 具体服务方案 10

4.10 组织结构 12

4.11 公司架构 13

4.12 人员管理 13

4.13 人员培训 15

4.14 培训体系 19

4.14.1 入职培训 19

4.14.2 岗前培训 20

4.14.3 在职培训  20

4.15 培训方式 20

4.16 培训计划 20

4.17 服务方式  21

第五章 物业管理业务 22

5.1 基本业务 22

5.2 服务标准 22

5.3 秩序管理 23

5.4 环境保洁 24

5.5 绿化管理 24

5.6 二次装修管理 24

5.7 其它方面 25

5.8 物业管理公司的辅助业务 25

5.9物业管理公司的内部业务 25

5.10 物资装备 26

5.10.1 办公物品设备 26

5.10.2 绿化设备 27

5.10.3 保洁设备 27

5.10.4 工程维修设备 28

5.10.5 秩序维护设备 29

5.10.6 员工服装配置 29

5.11 工作计划 29

5.12 服务模式 30

5.12.1 服务信息化  30

5.12.2 前置式服务 30

5.12.3 生活指南式服务 31

5.12.4 管理措施 32

5.13 前期顾问服务 33

5.14 提前管理工作 35

5.15 协助交房工作 37

5.16 房屋维修服务 40

5.17 二次装修管理 41

5.18 房屋及公共设施设备管理 43

5.19 秩序维护及车辆管理 43

5.20 保洁卫生管理 44

5.21 绿化的养护 45

5.22 节电节水措施 45

5.23 水系及建筑景观管理 45

5.24 消防管理 46

第六章 管理过程 48

6.1 具体工作流程 48

6.2 应急预案 53

6.3 管理服务模式 60

6.4 实施方式 60

6.4.1管理人员  60

6.4.2 操作人员   60

6.5 中海深蓝 61

6.5.1 管理艺术化    61

6.5.2 服务人性化  62

6.5.3 品质尊贵化  62

第七章 规划和具体实施方案 63

7.1 创优规划及实施方案 63

7.2 管理指标及措施 64

第八章 社区文化活动的制度建设与档案管理 66

8.1 社区文化活动 66

8.2 制度建设 68

8.3 收集技术资料 69

8.4 建立标准化的图、档、卡、册、表 69

8.5 科学合理的分类存档 70

8.6 建立动态管理机制 70

8.7 物业档案资料的保管 70

第九章 智能化系统日常运行及维护 71

9.1 智能化系统的日常运行 71

9.2 智能化系统维护计划 71

9.3 智能化系统正常运行的保障措施 72

第十章 费用测算与成本控制 74

10.1 收费标准 74

10.2 物业管理费用收支测算 74

10.3 年度支出预算 74

10.4项目盈亏分析 77

结束语 78

参考文献 79

致谢 80

第一章 物业基本情况介绍

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