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摘 要

实行前期物业管理招投标，是规范物业管理市场行为、促进行业公平竞争的重要手段。本文依据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及地方相关法规政策规定，针对扬州市文昌花园小区编制了一份物业管理招标和投标文件。首先是依据招投标法对招标文件内容的要求及项目规划信息，编制招标文件，包括：招标活动方案；物业服务合同的签订说明；其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。其次是根据法律规定，招标文件内容及物业公司实际情况编制投标文件，主要包括：投标函；投标报价；物业管理方案；招标文件要求提供的其他材料。

关键词：物业管理 招投标 住宅

Yangzhou Wenchang Garden property management bidding documents

Abstract

The implementation of pre-property management bidding, is to regulate the property market behavior, and promote fair competition in the industry an important means. Based on the "People's Republic of China Bidding and Tendering Law", "Property Management Regulations", "pre-property management bidding and tendering Interim Measures" and local relevant laws and regulations, Yangzhou City Wenchang Garden District for the preparation of a property management tender and tender documents The First of all, according to the bidding method of the contents of the tender documents and project planning information, the preparation of tender documents, including: tender activities program; property service contract signing instructions; other matters and other laws and regulations and other content. Followed by the provisions of the law, the contents of the tender documents and the actual situation of the property company to prepare the tender documents, including: tender letter; tender offer; property management program; tender documents required to provide other materials.

Key words: property management; bidding; housing

目 录

摘 要 I

Abstract II

招标文件 1

第一章 总则 1

1.1 规划建设基本情况 1

1.2 物业配套设施设备保修期限 4

1.3 物业管理内容 5

1.4 物业管理资金来源和物业管理用房 5

1.5 投标企业资质条件 6

1.6 奖惩措施 6

1.7 有关说明 6

第二章 投标须知 8

2.1 投标依据 8

2.2 投标要求 8

2.3 招标文件解释及答疑 8

第三章 投标文件的编制 9

3.1 投标文件的语言 9

3.2 投标文件的组成 9

3.3 投标报价 10

3.4投标文件的份数和书写 10

第四章 投标文件的密封和递交 11

4.1 投标文件的密封 11

4.2 投标截止期 11

4.3 投标中标后程序 11

4.4 投标保证金 11

4.5 投标文件处理 11

第五章 评标、决标 12

5.1 评标组织 12

5.2 评标原则 12

5.3 评标程序 12

5.4 评标内容的保密 12

第六章 合同签订 13

第七章 其他事项的说明 14

投标文件 15

第一章 投标人资格证明文件 15

1.1 投标报价表 15

1.2 投标函 16

1.3 法定代表人证明书 17

1.4 法定代表人授权书 18

1.5 拟派现场项目经理资格声明 19

1.6 拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表 20

1.7 资格证明文件 21

第二章 企业概况 22

2.1 公司简介 22

2.2 公司业绩 22

第三章 提高物业管理服务的整体设想与策划 24

3.1 整体设想与策划 24

3.1.1 高标准要求，高水平管理 24

3.1.2 管理深度和广度的做法 25

3.1.3 超前性、创造性、全方位服务的意识 25

3.1.4 创造优美、舒适、安全、文明、洁净环境的设想 26

3.1.5 体现社区文化、环境文化特色的物业管理典范模式 27

3.1.6 管理学前沿理论掌握及运用 27

3.2 目标定位及高标准、高水平管理的主要措施 28

3.2.1 演绎物业管理品牌 28

3.2.2 建设规范精干管理队伍 28

3.2.3 实现社区管理服务突破 29

3.2.4 提升管理水平重大措施 29

3.3 工作重点及二项承诺 31

3.3.1 三个重点 31

3.3.2 二项承诺 31

3.4 特色服务与全方位基础服务 32

3.4.1特色服务 32

3.4.2 全方位基础服务 32

3.4.3 综合管理服务 32

3.4.4 护卫服务 33

3.4.5 工程机电管理 33

3.4.6 清洁管理服务 33

3.4.7 绿化管理服务 33

3.5 管理目标 34

第四章 前期介入与接管验收及入住装修管理方案 35

4.1 项目的前期介入服务 35

4.1.1 规划设计阶段 35

4.1.2 建设施工阶段 35

4.1.3 竣工验收阶段 36

4.1.4 物业销售阶段 36

4.2 项目的接管验收与移交 37

4.2.1 物业接管验收的意义 37

4.2.2 项目接管验收重点 37

4.2.3 接管验收工作目标 37

4.3 项目入住（伙）管理方案 38

4.3.1 入住管理要点 38

4.3.2 业主入住流程 38

4.3.3 入住作业标准 39

4.3.4 入住作业检查规范 39

4.4 项目二次装修管理方案 39

4.4.1 加强宣传、正确引导 39

4.4.2 严格审批、加强巡查 39

4.4.3 依法管理、以理服人 40

4.4.4 谨慎验收、不留隐患 40

第五章 拟采取的工作计划和物资装备情况 41

5.1 拟采取的工作计划 41

5.1.1 前期介入工作计划 41

5.1.2 业主入伙前的工作计划 45

5.1.3 业主入伙工作计划 45

5.1.4 业主入伙后的工作计划 46

5.2 物资装备计划 47

5.2.1物业管理用房 47

5.2.2 管理处设施的配置计划 47

5.2.3 开办费用测算明细 48

5.4 关于开办费用及其他说明 53

第六章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理 54

6.1 拟建立的组织机构及人员的配备 54

6.1.1 管理处组织架构及部门设置 54

6.1.2 管理处运作方式及各部门职责 54

6.1.3 管理处人员配备 55

6.1.4 主要岗位职责 57

6.2 培训及管理 61

6.2.1 培训工作的指导思想 61

6.2.2 培训系统的实施运作 62

6.2.3 培训内容及目标 65

6.2.4 管理人员培训计划 67

6.3 管理人员的管理 68

6.3.1 量才录用、培养提升 68

6.3.2 默契合作、充分授权 68

6.3.3 定期考核、绩效为本 69

6.3.4 奖惩严明、优胜劣汰 69

第七章 规章制度的建立与档案管理 70

7.1 拟建立的规章制度 70

7.1.1 拟建立的公众管理制度 70

7.1.2 拟建立的内部管理制度 70

7.1.3 拟建立的质量手册及程序文件 70

7.1.4 拟建立的工作手册 70

7.1.5 拟建立的质量记录文件 71

7.2 档案的建立与管理 71

7.2.1 物业档案建立的内容 71

7.2.2 物业档案管理的具体措施 71

第八章 日常管理服务标准及措施方案 73

8.1 业主投诉与报修处理 73

8.1.1 投诉受理 73

8.1.2 投诉处理 73

8.1.3 投诉回访 73

8.1.4 报修处理 73

8.2 公共秩序维护管理 75

8.2.1 安全形式分析 75

8.2.1 安全管理的措施及对策 75

8.3 保洁服务与绿化管理 78

8.3.1 环境保护 78

8.3.2 保洁服务 79

8.3.3 绿化管理 82

8.4 社区文化服务方案 83

8.4.1 社区文化建设目标 83

8.4.2 社区文化建设的总思路 83

8.4.2 社区文化建设的保障体系 84

1、制度建设 84

第九章 物业维修养护计划和实施方案 87

9.1 物业维修养护管理方案 87

9.1.1 技术力量配备 87

9.1.2 制度保证 87

9.1.3 建立和完善维修档案 87

9.1.4 空房的管理 88

9.1.5 预防性维修保养 88

9.1.6 节能降耗 88

9.2 共用设施设备的维修养护 88

9.2.1 维修养护范围 88

9.2.2 共用设施设备日常管理及维护计划 88

9.3 公共部位的维修养护 90

9.3.1维修养护范围 90

9.3.2 共用部位维修养护管理 90

第十章 前期物业管理综合服务费测算 92

10.1 物业管理经费收支测算 92

10.1.1 测算依据及说明 92

10.1.2 前期物业管理成本测算总表 93

10.1.3 收入测算 96

10.1.4 物业管理服务费标准测算 96

10.1.5 测算汇总说明 96

10.2 前期物业管理服务投标报价 96

10.3 前期物业管理收支平衡情况测算 97

10.3.2 前期物业管理收支平衡情况 97

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