论文总字数：70762字

摘 要

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动；物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。招标和投标是一种贸易方式的两个方面，是招标和投标双方的一种合同交易行为。

本毕设是一份关于万科玲珑湾天萃小区物业招投标的毕业设计，分为招标部分与投标部分。招标部分共四章。第一章节主要是项目的介绍以及招标书发售的时间地点，还有投标地点与截止时间的说明，第二章则是物业管理服务内容与要求，以及物业服务费结算的方式，第三章节介绍了投标文件的编写还有开标与评标，第四章节是其它事项的说明。其中第二章的物业管理服务标准与第三章的招标控制价为重要内容。投标部分共九章。第五、六章是商务标内容，讲述的是投标人资格证明的内容还有投标公司基本概况的介绍。接下来为技术标内容，第七章是对项目物业管理的整体设想与策划，第八章是拟采取的工作计划和物资装备情况，第九章是拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理，第十章是管路服务内容与标准，第十一、十二章是构建和谐社区与便民服务以及相关规章制度的介绍，最后一章则是物业费的计算。其中物业管理服务内容、人员配备、物资装备与物业费的计算为重要内容。

关键词：物业管理 招投标 小区物业 物业费

Vanke Linglong Bay Tianbiao property management bidding documents

Abstract

Property management refers to the owners to distinguish between all the common parts of the building and the building area within the common buildings, places, facilities, joint management or entrusted property services business, other managers of the owners of the buildings, facilities, equipment, places, venues Management of property; property law provides that the owners can manage their own property, you can also entrust the property service companies or other managers to manage.bidding are two aspects of a trade approach, is a tender and bid on both sides of a contract transaction.

This is a set of Vanke Linglong Bay Tianqi district property bidding for graduation design, divided into part of the tender and the tender part. Bidding part of a total of four chapters. The first chapter is the introduction of the project and the time and place of the tender offer, as well as the description of the tender place and the deadline, the second chapter is the content and requirements of property management services, and the way the property service fee settlement, the third chapter The section introduces the preparation of the tender documents and the opening and evaluation of the bid, the fourth chapter is the description of other matters. The second chapter of the property management service standards and the third chapter of the tender control price as an important content. Bidding part of a total of nine chapters. The fifth and sixth chapters are the contents of the business standard, which is about the contents of the bidder's qualification and the basic profile of the tender company. Chapter 7 is the overall planning and planning of the project property management, Chapter VIII is the proposed work plan and materials and equipment, the ninth chapter is to establish the organization and staff of the equipment, training Management, the tenth chapter is the pipeline service content and standards, the eleventh chapter is to build a harmonious community and convenience services and related rules and regulations of the introduction, the last chapter is the calculation of property costs. Which property management services, staffing, materials and equipment and property costs for the calculation of important content.

Keywords：property management；bidding；Residential property；property fee

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一部分 招标文件 1

第一章 投标邀请 1

1.1招标项目的简要说明 1

1.2物业管理用房的配置情况 2

1.3物业专项维修资金建立情况 2

1.4、招标书的发售 2

1.5保证金的缴纳 2

1.6投标地点 2

1.7投标截止时间 2

1.8开标时间、地点 3

1.9投标询问 3

第二章 技术规范及要求 4

2.1物业管理服务的内容及要求 4

2.1.1 服务内容 4

2.1.2物业管理服务的要求 4

2.2物业管理服务标准 4

2.3物业服务费的结算形式 5

本项目采取包干制 5

第三章 投标人须知 6

3.1总则说明 6

3.2投标文件的编写 6

3.2.1投标文件格式 6

3.2.2投标报价及收费标准 7

3.2.3投标文件的份数和签署 7

3.3投标文件递交的要求和无效 8

3.3.1、投标文件的密封 8

3.3.2投标文件的修改和撤消 8

3.4开标和评标 8

3.5中标人的确定及物业服务合同的签订 14

3.5.1中标人的确定 14

3.5.2悔标责任 14

3.5.3物业服务合同的签订说明 14

3.5.4物业服务合同的签订 14

第四章 其他事项 16

第二部分 投标文件 17

第五章 投标人资格证明文件 17

5.1 投标函与承诺书 17

5.1.1投标函 17

5.1.2承诺书 17

5.2 法定代表人授权委托书 19

5.3 投标人资格证明文件 19

5.4投标报价 21

第六章 投标公司基本概况 22

6.1公司简介 22

6.2公司管理项目简介 25

6.3公司管理质量方针 25

第七章 对本项目物业管理的整体设想及策划 27

7.1总体管理服务目标 27

7.2  管理服务理念 27

7.3保证体系 27

7.4服务承诺 28

7.5管理措施 28

7.5.1管理制度 28

7.5.2管理方式 31

第八章 拟采取的工作计划和物资装备情况 33

8.1拟采取的工作计划 33

8.2物资装备情况 34

8.3管理设施的配置要求 35

第九章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理 39

9.1拟建立的组织机构及人员的配备 39

9.2管理处运作方式及各部门职责 40

9.3人员配备 40

9.4岗位职责和工作范围 42

9.5培训及管理 46

第十章 管理服务内容及标准 52

10.1 管理处服务人员的服务内容及标准 52

10.2 待维修项目的服务内容与指标 53

10.3 服务受理、报修接待的服务内容与指标 54

10.4投诉处理的服务内容与指标 55

10.5 电梯、水泵等设备运行服务的服务内容与指标 55

10.6房屋及其设备设施完好程度的服务内容与指标 58

10.7 小区消防安全、公共秩序维护的服务内容与指标 58

10.8 小区交通以及停车管理的服务内容与指标 61

10.9控制突发事件的服务内容与指标 63

10.10 物业及住户档案管理的服务内容与指标 63

10.11 住宅装修管理的服务内容与指标 64

第十一章 构建和谐社区与便民服务 65

11.1 和谐社区 65

11.2 便民服务 67

第十二章 物业管理规章制度汇编 69

12.1公共制度 69

12.2内部运作制度 69

12.2.1岗位职责 69

12.2.2内部运作制度 70

12.2.3部门规章制度 70

第十三章 物业管理费用 72

13.1测算的依据 72

13.2 费用测算的原则 72

13.3物业成本支出 73

13.4成本控制 73

13 .5物业服务费管理的相应制度和方法 77

13.6苏州万科玲珑湾天萃物业管理服务收费测算 78

结 语 84

参考文献 85

附 录 87

致谢 107

第一部分 招标文件

第一章 投标邀请

按照国务院《物业管理条例》、《苏州物业管理条例》和《苏州市物业管理招标投标暂行办法》的规定，现决定对苏州万科玲珑湾天萃的物业管理服务进行公开招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。

1.1招标项目的简要说明

本项目位于苏州市园区玲珑街1号(玲珑街与现代大道交汇处)

本项目规划设计的物业类型为：住宅

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