论文总字数：81028字

摘 要

本毕业设计分为两个部分，第一部分为普通住宅小区物业招标文件，第二部分为对应的投标文件。

第一部分招标文件分为四章，分别阐述项目小区整体情况，对于物业公司技术规范和管理的基本要求，招标投标开标评标的相关重要时间点及地点方式等。

第二部分投标文件分为十二章，详细介绍投标公司概况，投标人的资格证明相关，对于物业管理的基本框架，人员机构的组织设计及人员的培训管理相关规章制度，物资设备配备情况相关，分项标准，物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿工作的实施方案，物业管理区域内保安24小时执勤、巡视重点部位24小时监控的岗位职责描述以及相关费用的测算等。

关键词：物业管理 住宅小区 招投标 物业服务合同

Abstract

The graduation design is divided into two parts, the first part of the ordinary residential residential property tender documents, the second part of the corresponding tender documents.

The first part of the tender documents are divided into four chapters, respectively, the overall situation of the project community, the property company for technical specifications and management of the basic requirements of the tender tender bid evaluation of the important time points and location and so on.

The second part of the tender documents are divided into twelve chapters, details of the tender company profile, the qualifications of the bidders related to the basic framework for the management of property management, staff organization design and personnel training management rules and regulations, equipment and equipment related to the situation , The sub-standard, the maintenance and management of property maintenance, cleaning, security, green protection of the implementation of the program, the property management area security 24 hours on duty, patrol the key parts of the 24-hour monitoring job description and related costs and so on.

Keywords: Property management; Residential area; Tender; Property service contract

目录

摘要 2

Abstract 3

第一部分 招标文件 1

第一章 投标邀请 1

1.1项目简要说明 1

1.2项目开工和竣工交付使用时间 1

1.3物业管理用房的配置情况 1

1.4物业工程质量保证金、物业专项维修资金建立情况 1

1.5招标书的发售 2

1.6保证金的缴纳 2

1.7投标地点 2

1.8投标截止时间 2

1.9招投标说明会 2

1.10开标时间、地点 2

1.11投标询问 2

第二章 技术规范及要求 3

2.1物业管理服务的内容 3

2.2物业管理服务的要求 3

2.3物业管理服务标准 3

2.4物业服务费的结算形式：包干制。 4

第三章 投标人须知 5

3.1总则说明 5

3.2投标文件的编写 5

3.3投标文件递交的要求和无效 6

3.4开标和评标 7

3.5中标人的确定及物业服务合同的签订 7

第四章 其他事项 9

第二部分 投标文件 10

第五章 投标人资格证明文件 10

5.1 投标函与承诺书 10

5.2 法定代表人授权委托书 11

5.3 投标人资格证明文件 12

5.4投标报价 13

第六章 投标公司基本概况 0

6.1公司简介 0

6.2公司管理项目简介 2

6.3公司管理质量方针 3

第二部分 投标技术文件（技术标） 0

第七章 对本项目物业管理的整体设想及策划 0

7.1管理服务理念、目标 0

第八章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理 14

8.1管理处组织架构部门设置 14

8.2管理处运作方式 14

8.3各部门职责 19

8.4各部门主管职责 22

8.5管理服务人员配备 24

8.6各岗位的职责： 28

8.6员工培训计划 31

第九章 物业管理用房及相应管理设施的配置 33

9.1管理用房 33

9.2管理设施的配置 33

第十章 物业管理服务分项标准与承诺 36

10.1分项标准管理承诺 36

10.2急修、小修承诺指标 37

第十一章 物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿工作的实施方案 38

11.1对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施 38

11.2物业管理区域内公用设施设备的维修措施 38

11.3设备设施系统运行管理方案 41

11.4设备设施基础管理 43

11.5报修急修制度与服务规范 45

11.6房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新 46

11.7房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案 53

11.8业主、使用人装饰、装修物业的管理措施 56

11.9保障物业管理区域内环境清洁度的措施 59

11.10绿化（乔灌木、单坪及其他附属设施）按季节维护、保养项目和措施 67

第十二章 物业管理区域内保安24小时执勤、巡视重点部位24小时监控的岗位职责描述 70

12.1保安管理的目标和要求 70

12.2保安管理的组织措施和技术措施 70

12.3车辆监控系统的管理流程 72

12.4保安管理制度 73

第十三章 丰富社区文化、加强业主相互沟通的具体措施 81

第十四章 智能化设施的管理与维修方案 82

14.1背景音响和广播系统维护保养方案 82

14.2楼宇自控系统维护保养方案 82

14.3门禁系统维护保养方案 82

14.4卫星电视和有线电视维护保养方案 83

14.5停车库一卡通系统维护保养方案 83

14.6安保图像监控系统维护保养方案 83

14.7消防联动设备维护保养方案 84

14.8消防报警系统维护保养方案 84

第十五章 施工噪声控制等与业主生活密切相关事件的应对措施。 86

15.1噪音应急处理预案 86

15.2电梯困人应急处理预案 86

15.3空调系统故障应急处理预案 86

15.4给排水系统故障应急处理预案 88

15.5突发性水浸事件应急处理预案 89

15.6节假日、夜间值班人员应急处理预案 89

15.7防汛防台应急处理预案 90

15.8精神病患者闯入办公区域的处置方法： 90

15.9酗酒人员越界闯入的处置方法： 90

15.10爆管、易燃易爆危险品应急处理预案 91

15.11防盗处置方法 91

15.12自然灾害的预防和处置预案 92

15.13火灾应急处置方法 92

15.14电梯内发生危害及骚扰事件的处置方法 93

15.15紧急救护的处置方法 93

15.16治安事件应急处理预案 94

15.17高空坠物应急处理预案 94

15.18保洁应急处理预案 95

15.19对一般突发状况的处置： 95

第十六章 物业管理费用 96

16.1测算的依据 96

16.2 费用测算的原则 96

13.3物业成本支出 96

13.4成本控制 97

13.5物业服务费管理的相应制度和方法 100

13.6新城蓝钻苑物业管理服务收费测算 101

结语 106

参考文献 107

致谢 109

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