论文总字数：70371字

摘 要

本文主要针对南京市六合区华城名府物业管理招投标进行概述，主要分为两个部分，第一部分主要就是招标部分，招标部分的主要内容有：小区的基本情况介绍、投标人须知、招标文件、招标方法、评标、决标等方面。此项目用的招标方法是公开招标，采取综合评标法来确定最终招标结果。第二部分主要就是投标部分，在投标部分里，首先介绍投标的物业管理企业，其次是对项目的整体设想，管理目标进行明确，定制了一系列人员的管理方法，以及管理框架，描述了物业管理前期进入的重要性，此物业管理企业严格遵循ISO9001质量管理体系，对突发事件处理及应急措施进行了详细的说明，最后，就是物业管理服务费用的测算，对各种费用、收入进行测算，最后再进行盈亏平衡分析。

关键词：综合招标 管理 前期介入 费用 收入

property management Bidding documents of "Huacheng City "

in Nanjing Luhe District

Abstract

This paper mainly focuses on the bidding of property management in Luhe City, Nanjing, which is divided into two parts. The first part is mainly the tender part. The main contents of the tender part are: the basic situation of the district, Documents, tender methods, bid evaluation, the standard and so on. The tender method for this project is to open the tender, take a comprehensive evaluation method to determine the final tender results. The second part is mainly the bidding part, in the bidding part, the first introduction of the tender property management business, followed by the overall project vision, management objectives clear, customized a series of personnel management methods, as well as management framework, describes the property Management of the importance of early entry, the property management companies to strictly follow the ISO9000 quality management system, the incident handling and emergency measures were described in detail, and finally, is the property management services costs, the various costs, income estimates , And finally the break-even analysis.

Relationship: mating match reference management Previous intervention Cost income

目 录

摘要 I

Abstract II

第一部分 招标文件 1

第一章 招标人及招标项目简介 1

1.1 招标人简介 1

1.2 小区基本情况 1

1.2.1 小区基本概况及全称 1

1.2.2 小区基本参数 1

1.2.3 开发及物业介入计划进程 4

1.3 小区有关保修期限规定 5

第二章 小区物业管理服务内容及要求 6

2.1 前期介入管理服务内容和要求 6

2.2 小区日常管理服务内容和要求 6

第三章 小区前期物业管理的其他说明 8

第四章 投标人须知 9

4.1 投标人须知前附表 9

4.2 投标企业资质和投标费用处理 10

4.3招标文件 10

4.3.1招标文件的组成 10

4.3.2招标文件的澄清 10

4.3.3招标文件的修改 10

4.4 投标文件的编制 11

4.4.1投标文件的语言 11

4.4.2 投标文件的组成 11

4.4.3 投标文件的装订顺序 13

4.5投标文件的份数和书写 13

4.6 投标文件的密封、递交和处理 13

4.6.1投标文件的密封 13

4.6.2 投标截止日期 14

4.6.3 投标文件的修改和撤回 14

4.6.4 投标文件处理 14

4.7 投标报价 14

4.8 投标人答辩注意事项 15

4.8.1 投标答辨人 15

4.8.2 答辩顺序 15

4.8.3 答辩时间及内容 15

4.8.4 答辩评分 15

第五章 评标、决标 16

5.1 评标组织 16

5.2 评标项目 16

5.3 评标标准 16

5.4 开标、评标程序 17

5.5 评标说明 18

5.6 评标结果 18

第六章 合同授予 19

第七章 附件 20

附件一：投标企业概况及投标报价表 20

附件二： 授权委托书 21

附件三：项目负责人任免书 22

附件四：投标人函 23

第二部分 投标部分 25

第八章 公司简介 25

8.1公司简介 25

8.1.1公司的发展 25

8.1.2 公司下属机构 26

8.1.3 公司下属分公司 26

第九章 项目的整体设想、管理目标及承诺 28

9.1物业管理服务整体设想 28

9.2 物业管理总体目标及承诺 30

第十章 组织构架、人员配备、培训及管理 32

10.1组织架构及人员配备 32

10.1.1架构设置与人员配备的原则 32

10.1.2 华亚地产华城名府项目物业管理处人员配备架构图 33

10.2 人员选聘标准与条件以及职责： 34

10.2.1 选聘的标准和条件 34

10.2.2 各岗位人员的职责 34

10.2.3人员配备表 36

10.3 人员培训 38

10.3.1 培训目标 38

10.3.2 培训体系 39

10.3.3 培训方式 39

10.3.4 培训方案 40

10.4 人员管理 46

第十一章 物资装备计划 50

11.1 物资的配备 50

11.1.1物资配备表 50

11.1.2 固定资产的管理 51

第十二章 前期介入服务、承接查验 54

12.1 物业管理前期介入 54

12.1.1物业管理前期介入的重要意义 54

12.1.2 实施承接查验物业 55

第十三章 服务质量标准及措施 57

13.1服务质量标准 57

13.2服务质量措施 65

13.2.1 公共区域秩序维护管理 65

13.2.2 公共设施设备维护管理 67

13.2.3 环境清洁、绿化管理 68

13.2.4 业主服务管理 72

13.2.5 消防管理 74

第十四章 突发事件应急处理预案 77

14.1跑水应急预案 77

14.2 消防报警处理预案 78

14.3 打架斗殴事件处理预案 79

14.4 盗窃、抢 劫、凶杀事件处理预案 79

14.6电梯困人情况处置预案 80

14.7 智能化系统瘫痪（故障）处置预案 81

14.8 雨水、污水管阻塞和排水管网阻塞应急预案 81

第十五章 管理规章制度 83

15.1 公众制度 83

15.2 内部管理制度 89

第十六章 物业档案资料管理 96

16.1 档案管理内容 96

16.1.1 档案管理运作模式： 96

16.1.2 档案资料管理的具体内容 96

16.2 档案资料管理体系 99

第十七章 物业管理服务费测算 100

17.1物业费用测算 100

17.2物业的收入计算 106

结语 108

参考文献 109

致谢 110

第一部分 招标文件

第一章 招标人及招标项目简介

1.1 招标人简介

江苏华亚房地产有限公司是专业从事房地产项目的开发建设公司，是南通市华德房地产有限公司全资子公司，华德公司具有二十年房地产开发经验，目前是房地产开发壹级资质；公司目前是房地产开发暂定二级资质，注册资金10000万元，对本项目的开发我们充满了必胜的信心。

1.2 小区基本情况

1.2.1 小区基本概况及全称

华城名府位于六合南门南侧，地处发展中的CGD（中央政务区）和CLD（中央居住区）核心区位。占据六合轻轨主城第一站，交通便利，生态绝佳。采用美式大都会风格做底蕴，金属质感的深色立面，暗合六合高端阶层所特有的优雅、精致和奢华，厚重大气，历久弥新，傲然于世界，展现一类宁静、平和、安详的贵族气息。作为知性生活的空间，以及“欧式经典”境界的载体，搭配东方文化魅力赋予建筑沉稳贵气的精髓，建筑肌理、线条、色彩创意考究，建筑局部出神入化；细节精雕，给冷漠中的浮华带来可亲可感的温度与品位。小区园林景观设计以音乐主题为核心、四季风景各异，高大落叶树和低矮灌木丛错落有致、相映成趣，形成一个孕育魅力生活的天然氧吧。

1.2.2 小区基本参数

1.项目位置

项目地址：南京市六合区王桥路（国土大厦东）。

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