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摘 要

物业管理招投标制度的制定标志着物业管理行业正式建立公平、公正、公开的竞争市场。对物业企业来说，公平的竞争机制有利于高水平的物业服务企业获得更多的市场份额，优胜劣汰的竞争有利于整合物业管理市场，提高物业管理企业的整体水平。对开发单位和业主来说，通过对比也有利于他们选择更适合的物业管理企业。总的来说物业管理招投标有利于物业服务整体质量的提高。

本次毕业设计我选取了保利物业江苏分公司旗下的保利紫晶山项目，通过分析项目的特点，依据开发单位的物业管理招标书和相关法律法规编制物业管理投标书。本次设计的内容有物业企业的基本情况、投标项目的基本情况及服务构想、人员的配置及组织架构、管理制度与标准、成本测算与费用控制等。本次设计中的重点内容是物业服务方案、物业服务标准和物业服务的费用测算，根据项目的特色确定物业服务等级和服务标准，根据服务和标准进行合理利润的测算，整合完成物业管理投标文件。

关键词：招投标 物业管理 物业服务

“Crystal Hill”property management bidding documents

Abstract

Property management bidding system for the establishment of marks the formal property management industry to establish a fair, just and open competition in the market. For property companies, fair competition mechanism is conducive to a high level of realty service enterprise to gain more market share, evolution of the competition is beneficial to integration of the property management market, improve the overall level of property management enterprises. For the developer and the owner, through contrast can also help them choose more suitable for property management enterprises. Overall property management bidding was beneficial to the improvement of the realty service overall quality.

The graduation design, I selected the “Crystal Hill” project from Poly Property Management CO..LTD Jiangsu Branch service enterprises, through the analysis of the characteristics of the project, according to the developer of the property management books and related laws and regulations for tenders property management bidding book. Is the important content of the design of the standard property services, property services and property services fee estimates, according to the project characteristic property service level and service standard, according to the service and the standard to carry on the reasonable profit, integration of complete property management bidding documents.

Key words: bidding; property management ; Realty service

目 录

第一部分 招标文件

摘要 Ⅰ

Abstract Ⅱ

第一章 总则 1

第二章 项目介绍 2

2.2整体概况 2

2.3公共设施情况 3

第三章 投标须知 5

3.1投标依据 5

3.2投标要求 5

3.3投标程序 6

3.4招标答疑 6

第四章 投标书的编制 8

4.1投标书内容要求 8

4.2物业服务收费标准及服务质量要求 10

4.3投标报价 13

4.4投标文件的份数和签署 13

第五章 招标控制价 15

5.1员工费用 15

5.2办公费 15

5.3物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费 16

5.4 保洁、绿化费 17

5.5 固定资产折旧费 18

5.6物业服务支出与收入控制价 18

第六章 投标书密封、送达、保证金 20

6.1 投标书外包装及文书要求 20

6.2投标截止期 20

6.3投标文件的修改与撤回 20

6.4投标保证金 21

第七章 开标、评标、定标 22

7.1开标 22

7.2评标 22

第八章 合同签订 31

第九章 其他补充说明 32

第二部分 投标文件

第十章 公司介绍 33

10.1 公司概况 33

10.2组织架构 34

第十一章 投标人资格证明文件 39

11.1 投标函 39

11.2 投标承诺书 40

11.3 法定代表人资料 40

11.4 公司资质证明 42

11.5 项目负责人身份证明 47

11.6 企业状态一览表 48

第十二章 总体管理服务理念、目标 49

12.1 保利紫晶山基本情况介绍 49

12.2 管理目标追求 50

12.3 物业管理服务方案总体设想 51

第十三章 物业管理机构运作方式 52

13.1 管理组织架构及部门设置 52

13.2 分公司运作方式及各部门职责 54

第十四章 物业管理相关的制度和规范 58

14.1 公众管理制度明细 58

14.2 内部运作管理制度明细 58

14.3 分公司各岗位职责明细 59

14.4 考核办法明细 60

14.5 房屋、设备设施报修（保修）处理流程图 61

14.6 住户投诉处理流程图 61

14.7 住宅装修管理办法及装修管理流程图 62

14.8 交房、验房等手续办理流程 71

14.9 财务运作方式 83

第十五章 人员配备、人员培训及管理 85

15.1 分公司各岗位员工的任职要求 85

15.2 分公司总经理简历 86

15.3 分公司各部门、各岗位人员配备 86

15.4 员工的培训方案及计划 92

第十六章 物业管理用房和物资装备 99

16.1 物业管理用房使用计划 99

16.2 办公设备及预算计划 99

第十七章 物业管理内容及服务措施 103

17.1 物业管理服务分项标准与承诺 103

17.2 户内维修服务的措施 105

17.3 共用设施设备的维修措施 108

17.4 装饰、装修物业的管理措施 113

17.5 保障物业管理区域内环境清洁度的措施 115

17.6 小区绿化维护保养项目和措施 116

17.7 安防24小时值勤岗位责任 117

17.8 小区公共秩序维护管理设想 118

17.9 小区交通管理和车辆停放管理设想 119

17.10 小区消防安全宣传和防范设想 120

17.11 物业管理法律法规及常识向住户的宣传设想 121

17.12 物业档案管理设想 121

第十八章 物业管理费测算明细 124

18.1 人工费用 124

18.2 办公费用 127

18.3 安防（秩序）、车场管理费用 127

18.4 清洁绿化费用 128

18.5 设施设备的日常运行、维护费 129

18.6 固定资产折旧费 130

18.7 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费 130

18.8 其他费用 131

18.9 税费 131

18.10 管理利润 132

18.11总成本 132

第十九章 物业管理应急措施 133

19.1 业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施 133

19.2 小区物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施 133

19.3 业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施 134

19.4 雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施 134

19.5 发生火警时的应急措施 134

19.6 接报刑事、治安事件处理程序 136

19.7 遇燃气泄漏、触电事故处理程序 137

19.8 遇爆炸物或可疑物品处理程序 139

19.9 其他突发事件的应急处理程序 142

第二十章 丰富社区文化的具体措施 145

附 录 148

结 语 157

参考文献 158

致 谢 159

总则

保利紫晶山项目由保利地产有限公司开发建设，位于南京市栖霞区仙林中心附近，地铁2号线仙鹤门站对面，具体位于紫东路18号。

该项目是一个低密度的别墅和花园洋房产品。地块内配建社区管理服务设施400平米﹐医疗卫生设施120平米﹐公厕60平米﹐垃圾收集站100平米﹐环卫用房20平米﹐由受让人出资建设，建成后无偿移交政府；90平米及以下的套型面积所占比例不作为强制性要求。项目将规划成为城东板块集地铁、山景、园林等卖点于一体的文化属性的低密度住宅。

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