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摘 要

物业管理投标书是对投标公司前述准备工作的总结，是投标公司的投标意图、报价策略与目标的集中体现，其编制质量的优劣将直接影响投标竞争的成败。本投标文件是针对南门世嘉华庭项目具体编制的文件，主要内容：商务文件，整体管理设想，拟从业人员配备及培养计划，前期物业管理工作计划，入住期管理工作计划，正常运营期管理工作计划，日常管理制度，费用测算。

关键词：物业管理 投标文件 费用测算

The Project property management tender documents of

The NanMen ShiJia

ABSTRACT

Property management tender is a summary of the preparations for the bidding company, It is a concentrated expression of the bidding intention, bidding strategy and goal of the bidding company, The quality of its preparation will directly affect the success or failure of the bidding competition. The bidding documents for the NanMen ShiJia project specific compilation files,Main contents: business documents, overall management idea, intends to personnel allocation and training plan, a preliminary property management plan, occupancy period management plan, normal operations of the management work plan, daily management system cost estimates.

Keywords： property management； bid document； cost accounting

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一卷 招标文件

第一章 招标公告 1

1.1 招标内容 1

1.2 投标人的资格条件 1

1.3 招标要求 1

1.3.1 制度 1

1.3.2 目标管理 1

1.3.3 管理范围 1

1.3.4 物业管理服务的要求  2

1.3.5 对物业管理单位的要求 3

1.4 中标规则 3

1.5 招标文件地点 3

第二章 招标须知 5

2.1 投标须知 5

2.2招标人简介 6

2.3 项目概况 6

2.3.1 基本情况 6

2.3.2 经济技术指标 7

2.3.3 建设进度规划 8

2.3.4 建设项目相关设施设备清单 8

2.4 投标条件 8

2.4.1 投标人资格条件 8

2.4.2 物业管理范围 8

2.4.3 物业管理服务质量标准及物业管理公共服务费收费标准投标要求 9

2.4.4 机动车停车服务费单独测算、报价 9

2.4.5 中标人物资装备费 9

2.4.6 前期介入物业服务费由投标人报价 9

2.4.7 物业公共能耗分摊费用 9

2.4.8 物业公共部位、共用设施设备中修、大修和更新改造费用 9

2.4.9 投标人拟派并在中标后经招标人确定的项目负责人 10

2.4.10 物业管理服务用房 10

2.4.11 物业保修期内的质量问题 10

2.4.12 服务相关费用 10

2.5 招投标说明 10

2.5.1《招标文件》及其附件，均为本次物业管理招标的正式招标文件 10

2.5.2招标文件的澄清 10

第三章 物业管理服务内容 12

3.1 管理服务整体设想及总体目标(满分10分) 12

3.2 组织架构、人员配备、培训及管理(满分16分) 12

3.3 物资装备计划(满分4分) 13

3.4 前期介入服务、承接查验(满分12分) 14

3.5 常规管理服务质量标准及其措施(满分12分) 15

3.6 管理服务重点(满分10分) 20

3.7 突发事件应急处理预案(满分8分) 20

3.8 管理规章制度(满分4分) 21

3.9 物业档案资料管理(满分4分) 21

3.10 物业管理费用测算及投标报价(满分20分) 21

第四章 投标格式 24

4.1 投标要求 24

第五章 评标标准和评标方法 26

5.1 开标、评标、定标 26

5.1.1 开标 26

5.1.2 评标 26

5.1.3 定标 29

第六章 合同文本及主要条款 30

6.1 合同 30

第七章 其他事项说明 31

7.1 附件 31

第二卷 投标文件

第八章 投标方案 32

第九章 物业管理方案 38

9.1 项目概况 38

9.2 管理目标 38

9.3项目的整体设想与构思 38

第十章 组织架构、人员配备、培训及管理 40

10.1 组织架构 40

10.2人员配备及岗位配置 40

10.3 员工岗位职责、行为规范 41

10.3.1 岗位职责 41

10.3.2 上岗标准 45

10.4 人员管理 49

10.4.1 录用 49

10.4.2 考核 49

10.4.3 淘汰机制 49

10.5 员工培训 49

第十一章 物资装备计划 56

11.1 物资装备计划 56

第十二章 前期介入服务、承接查验 59

12.1 前期介入 59

12.2 前期物业管理服务内容 59

12.3 工作计划 59

12.3.1 前期管理工作计划 59

12.3.2 查验内容 61

12.3.3 前期介入管理工作计划表[7] 62

12.3.4 入住期管理工作计划 62

12.3.5 入住期管理工作计划表 64

12.3.6 正常运行期的管理工作计划 64

第十三章 服务质量标准及措施 66

13.1 安全消防服务 66

13.2 道路、车辆管理服务 66

13.3 房屋维护服务 66

13.4 设施设备维护 67

13.5 保洁 67

13.6 绿化 68

13.7 业主事件处理 68

13.8 特约服务 70

13.9 社区文化建设 70

第十四章 管理服务重点 72

14.1 清洁服务方案 72

14.2 绿化养护管理 72

14.3 安全护卫管理 73

14.4 邮件管理 74

14.5 车辆管理 74

14.6 消防系统管理 75

14.7 火灾紧急预案 77

14.8 物业修缮 80

14.9 住宅装修管理 82

14.10 设施设备管理 84

第十五章 突发事件应急处理预案 86

15.1 火灾应急预案 86

15.1.1 目的 86

15.1.2 范围 86

15.1.3 职责 86

15.1.4 组织机构 86

15.2 紧急事件处理程序 89

15.2.1 突发事件处理程序 89

15.2.2 斗殴等暴力事件的处理程序 90

15.2.3 盗窃等破坏事件的处理程序 90

15.2.4 业主遇暴力袭击；求救、求助处理规程 90

15.2.5 停电停水的处理程序 91

15.2.6 发现有人触电的处理 91

15.2.7 管爆与管漏应急处理作业规程 91

15.2.8 电梯困人的处理程序 92

15.3 自然灾害预防管理及处理规程 92

15.3.1 台风袭击前或遇强风的预防措施 92

15.3.2 台风来临后的措施 93

15.3.3 大雪天应急方案 93

第十六章 管理规章制度 94

16.1 管理制度 94

16.1.1 员工文明服务标准 94

16.1.2 员工廉洁工作制度 94

16.1.3 对外服务工作管理制度 95

16.1.4 交接班制度 95

16.1.5 物品出入登记制度 96

16.1.6 灭火器管理规定 96

16.1.7 停车管理制度 97

16.1.8 工程维修管理制度 97

16.2 部分管理规章制度目录 97

第十七章 物业档案资料管理 99

17.1 档案管理运作环节 99

17.2 档案资料的类别 100

17.3 档案资料管理制度 100

第十八章 物业服务费用测算 101

18.1 费用测算与成本控制 101

18.2 物业管理投标测算报价分析 107

第十九章 投标企业资格证明文件 108

19.1 拟委派的项目经理简历 108

19.2 拟委派的主管人员和技术人员概况 108

19.3 营业执照 109

19.4 税务登记证 109

19.5 企业代码 109

19.6 资质等级证书 109

19.7 企业托管项目情况表（附件） 109

19.8 各类获奖资料和认证证书 110

结语 111

参考文献 112

致谢 114

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