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摘 要

本文分为两部分，分为估价结果报告和估价技术报告。首先对待估地块的基本信息进行了介绍；并介绍了估价的目的、估价基准日以及评估单位；再描述待估地块土地登记状况、权利状况和利用状况，还描述了影响地价的因素说明（一般因素、区位因素、个别因素）。接下来通过简要介绍土地估价的一些相关知识，引出了土地估价的方法以及估价过程；最后测算出待估地块在估价基准日的评估价格。

关键词：国有出让土地抵押 价格评估 剩余法 成本逼近法

The mortgage price technical reports of state-owned land use rights for Stone Forest Park in Yuhuatai district

Abstract

This article is divided into two parts of the appraisal result report and the appraisal technical report. First of all, the basic informations of the estimated plot are introduced and introduced the purpose of the appraise, the base date of the appraise and the purpose of the appraise unit.The second part is describing registration status ,rights and land use status of the estimated plot and describing the factors which influenced the land price including the general factors, the regional factors and the individual factors. The following, through the brief introduction of some relevant knowledge the land appraisal , raises the land appraisal methods and appraisal process. The last ,measure the evaluation price of estimated plot in the appraisal base date.

Key Words: Transfer of state-owned land mortgage;Price assessment;Residual method;C-

ost approach

目 录

摘 要 I

ABSTRACT II

（第一部分）土 地 估 价 报 告 1

第一章 摘 要 2

1.1项目名称 2

1.2委托估价方 2

1.3估价目的 2

1.4估价基准日 2

1.5估价日期 2

1.6地价定义 2

1.6.1地价内涵 2

1.6.2土地实际开发程度和规划用途 3

1.6.3地价定义依据 3

1.7估价结果 3

1.8土地估价师签字 6

1.9土地估价机构 6

第二章 估 价 对 象 界 定 7

2.1委托估价方 7

2.2估价对象 7

2.3估价对象概况 7

2.3.1土地登记状况 7

2.3.2土地权利状况 8

2.3.3土地利用状况 8

2.4影响地价的因素说明 8

2.4.1一般因素 8

2.4.2区域因素 11

2.4.3个别因素 14

第三章 土 地 估 价 结 果 及 其 使 用 17

3.1估价依据 17

3.1.1 法律、法规和政策文件 17

3.1.2 技术规程 18

3.1.3其它 18

3.2土地估价 18

3.2.1估价原则 18

3.2.2估价方法 20

3.2.3估价结果 21

3.3估价结果和估价报告的使用 22

3.3.1估价的前提条件和假设条件 22

3.3.2估价结果和估价报告的使用 22

3.3.3需要特殊说明的事项 23

3.3.4其他需要特殊说明的事项 24

（第二部分）土 地 估 价 技 术 报 告 25

第四章 总 述 26

4.1项目名称 26

4.2委托估价方 26

4.3受托估价方 26

4.4估价目的 26

4.5估价依据 26

4.5.1 法律、法规和政策文件 26

4.5.2技术规程 27

4.5.3其它 28

4.6估价基准日 28

4.7估价日期 28

4.8地价定义 28

4.8.1 地价内涵 28

4.8.2土地实际开发程度和规划用途 28

4.8.3 地价定义依据 29

4.9估价结果 29

4.10需要特殊说明的事项 31

4.10.1估价的前提条件和假设条件 31

4.10.2估价结果和估价报告的使用 31

4.10.3需要特殊说明的事项 31

4.10.4其他需要特殊说明的事项 33

4.11土地估价师签字 33

4.12土地估价机构 33

第五章 估价对象描述及地价影响因素分析 34

5.1估计对象描述 34

5.1.1土地登记状况 34

5.1.2土地权利状况 34

5.2地价影响因素说明 35

5.2.1一般因素 35

5.2.2区域因素 38

5.2.3个别因素 41

第六章 土 地 估 价 43

6.1估价原则 43

6.1.1预期收益原则 43

6.1.2替代原则 43

6.1.3 最有效利用原则 43

6.1.4供需原则 43

6.1.5报酬递增递减原则 44

6.1.6贡献原则 44

6.1.7变动原则 44

6.1.8谨慎原则 44

6.2估价方法与估价过程 44

6.2.1估价方法与技术路线 44

6.2.2估计过程 45

6.3地价的确定 63

6.3.1地价确定的方式 63

6.3.2估价结果 63

第七章 附 件 64

7.1估价对象位置图 64

7.2宗地图 65

7.3土地证书 66

7.4周围环境图 66

结 语 67

参考文献 68

致 谢 69

（第一部分）土 地 估 价 报 告

项目名称：宁浦置业有限公司位于雨花台区板桥街道地号为

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