论文总字数：69863字

摘 要

本课题是关于无锡小天鹅项目物业项目的招投标书的编制，具体内容包括投标人资格证明文件、前期介入服务与接管验收及入住管理方案、对本项目的物业管理的整体设想与规划、拟采取的工作计划和物资装备情况、拟建立的组织结构及人员配备、培训管理、管理规章制度及档案管理、对小天鹅南苑项目制定的服务内容和指标、社区文化与便民服务、物业设施、设备维修管理与维护、公共维修基金范围的使用方案、物业及设施、设备维修管理与维护、拟采取的安全与秩序维护方案、绿化和保洁管理方案、针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与服务、投标报价及经费收支预算。在招投标实施过程中，标书就是企业实力的写照，评委通过标书可以得知企业的管理水平、服务质量、办事效率。参与竞争就是为了取得胜利，为了在物业管理市场中保持自已的优势，促使各个企业不断总结经验，不断改进管理降低成本，在进行管理服务过程中不断进行管理创新、项目创新。

关键词：投标报价 经费收支预算 人员配备 培训管理

Abstract

 This project is the preparation of the bidding book about Wuxi Little Swan project property projects, including the bid qualification documents, early intervention services and take over the inspection and check management plan, the project's overall property management concept and planning, intends to take the work plan and supplies and equipment, to establish the organizational structure and staffing, training management, management system and file management, the Little Swan Nanyuan project to develop the service content and index, community culture and convenience services, property management and maintenance of facilities, equipment repair, repair of the public fund scheme, property and facilities, equipment repair and maintenance management, intends to take the safety and order the maintenance plan, greening and cleaning management scheme, for the owners, who use the property and decoration decoration enterprise management and service, bidding and revenue and expenditure budget. In the implementation of the bidding process, the tender is the portrayal of enterprise strength, the judges through the tender can be learned that the level of enterprise management, service quality, efficiency. To participate in the competition is to win, for in the property management market to maintain their advantage, prompting companies constantly sum up experience, and constantly improve management to reduce costs, continuously carry on management innovation, project innovation in the management of service process. 

Key words：Bid quotation;Budget and expenditure budget;Staffing;Training;management

目录

摘要 I

Abstract II

第一章 投标函及投标人资格证明文件 1

1.1投标函 1

1.2投标人情况介绍 1

1.3授权委托书 3

1.4投标人营业执照 3

1.5投标人资质证书 3

1.6拟派物业管理现场负责人情况简介 3

第二章前期介入服务与接管验收及入住管理方案 5

2.1前期介入服务 5

2.2项目的接管验收 6

2.3入住管理方案 7

第三章 对本项目的物业管理的整体设想与规划 9

3.1总体管理服务目标 9

3.2管理服务理念 9

3.3服务承诺  10

第四章 拟采取的工作计划和物资装备情况 11

4.1拟采取的工作计划 11

4.2物资装备情况 12

1. 拟建立的组织结构、人员配备及培训管理 17

5.1拟建立的组织结构及人员配备 17

5.2培训管理 23

第六章 管理规章制度及档案管理 28

6.1服务中心各项管理制度 28

6.2物业档案建立与管理 30

第七章 针对小天鹅南苑项目制定的服务内容和指标 34

7.1服务中心服务人员形象的服务内容和指标 34

7.2急修项目的服务内容与指标 35

7.3一般维修项目的服务内容 35

7.4服务受理、报修接待的服务内容与指标 35

7.5投诉处理的服务内容与指标 36

7.6房屋及其设备设施 36

7.7小区消防安全、公共秩序维护的服务内容和指标 36

7.8突发事件控制服务内容与指标 37

7.9物业及业主档案管理的服务内容与指标 37

7.10住宅装修管理的服务内容与指标 37

7.11业主满意度测评的服务内容与指标 37

第八章 社区文化与便民服务 38

8.1社区文化 38

8.2便民服务 38

第九章 物业设施、设备维修管理与维护 40

9.1房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新 40

9.2房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定 40

9.3房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案 45

第十章 公共维修基金范围的使用方案 49

10.1目的和依据 49

10.2维修基金的用途 49

10.3物业维修和更新的实施 49

10.5维修基金的支取 50

第十一章 物业及设施、设备维修管理与维护 51

11.1 房屋及公用设施维修养护 51

11.2设备管理 63

第十二章 拟采取的安全与秩序维护方案 74

12.1安全管理概述： 74

12.2安全管理工作特点 74

12.3安全管理目标 74

12.4安全管理原则 74

12.5安全管理内容与方式 75

12.6组织建设 75

12.7安全管理的重点 83

12.8安全状态控制管理 83

12.9突发事件处理 84

第十三章 绿化和保洁管理方案 88

13.1绿化管理方案 88

13.2保洁管理方案 89

第十四章 针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与服务 92

14.1管理领导小组 92

14.2装修管理流程 92

14.3装修管理办法 93

14.4空置房管理办法 100

第十五章 投标报价及经费收支预算 101

15.1员工工资费用明细表 101

15.2员工社会保险费用明细表 102

15.3员工法定节假日加班费用明细表 102

15.4员工工资及保险等各项费用明细表 103

15.5办公费测算表 103

15.6公共设施设备日常维护费用测算 104

15.7保洁绿化管理费用 105

15.8机电设备维护费用测算 105

15.9安全巡护管理 106

15.10公共水电费 106

15.11智能化设备维护费 106

15.12其他支出费用 107

15.13税金、利润费用 107

15.14成本支出测算总表 108

15.15办公资产折旧明细 108

15.16维修装备资产折旧明细 110

15.17保洁绿化固定资产折旧 111

15.18安保固定资产折旧 112

15.19物业服务收入测算 112

15.20物业经营用房收入测算 112

15.21停车场服务收入 113

15.22有偿服务 113

15.23早期介入费用 113

15.24物业费用收支分析 114

结语 115

参考文献 116

致谢 118

第一章 投标函及投标人资格证明文件

1.1投标函

致无锡市小天鹅房产管理投资有限公司：

根据贵方物业管理的招标文件，正式授权下述签字人李海荣（公司董事长）代表投标人绿城物业服务集团有限公司，提交下述正本壹份，副本叁份。

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