论文总字数：78150字

摘 要

随着《物业管理条例》的颁布实施，物业管理招投标逐渐成为承接物业管理项目的主要方式，无论是物业管理企业还是建设单位、业主和政府行政管理部门，都将面对物业管理招投标的运行规则。在实际招投标的过程中，投标企业的标书起到了至关重要的作用，标书的编制引起了广大物业管理企业的高度重视。本文以中海康城花园物业管理招投标为依托，以投标企业的竞争优势及费用测算为重点，结合《广州市物业管理服务费用基准价及浮动标准》，编制了此份投标书。

本文由商务文件和技术文件两部分组成，商务部分包括投标函、投标报价表的测算和公司资质、公司情况介绍等一系列内容，同时也是招标文件要求提供的其他文件等相关资料，包括公司的业绩和各种证件、报告等。最为主要的是技术标部分，其包括物业管理方案（介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用等）和招标方要求提供的其他技术性资料。

关键词：物业管理投标 商务标 技术标

Zhonghaikangcheng Garden property management tender

Abstract

With the "Property Management Ordinance" promulgated and implemented, property management bidding has gradually become the main way to undertake property management projects, whether the property management enterprise or construction units, the owners and the government administrative departments, will face the property management bidding and bidding operation rules. In the actual process of bidding, the tender bidding enterprises played a crucial role, the preparation of the tender has aroused great attention of the majority of property management companies. In this paper, Zhonghaikangcheng Garden property management bidding as the basis, to calculate the competitive advantage and cost bidding enterprises as the focus, combined with the "Guangzhou property management service charges benchmark price and the floating standard", making the tender.

This paper consists of business documents and technical documents of two parts, including the business part of the letter of tender, tender quotation calculation and company qualification, the company introduced a series of content, but also the requirements of the tender documents to provide other documents and other related materials, including the company's performance and all kinds of documents, reports etc.. The most important is part of standard technology, including property management scheme (the property management and property management service content, service forms and costs) and the tender side other technical information provided.

Key words: Property management bidding;business standard; technology standard

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一篇 商务标 1

第一章 投标函 2

第二章 投标企业基本情况 4

2.1 公司概况 4

2.1.1 公司简介 4

2.1.2 管理优势 4

2.2 人力资源 5

第三章 投标报价表 6

3.1 支出预算 6

3.1.1 办公接待费用预算 6

3.1.2 保安服务费用预算 7

3.1.3 保洁服务费用预算 8

3.1.4 设备管理费用预算 9

3.1.5 公共能耗费用预算 9

3.1.6 绿化服务费用预算 10

3.2 收入预算 10

3.3 收支状况分析 11

第四章 拟委派的项目人员简历 12

4.1 拟委派的项目经理简历 12

4.2 拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况 12

第五章 资格证明文件 15

5. 1 法定代表人授权委托书 15

5.2 投标人资格证明文件 16

5.2.1 投标人一般性概况 16

5. 2. 2 投标人近几年业绩表 16

5.2.3 财务近3年状况表 16

5.2.4 投标人资格声明 17

5.3 公司营业执照（略） 18

5.4 公司资质证书（略） 18

5.5 税务登记证（略） 18

第二篇 技术标 19

第六章 物业管理方案 20

6.1 项目的整体设想与构想 20

6.1.1 总体管理服务目标 20

6.1.2 管理服务指导思想 20

6.1.3 保证体系 21

6.1.4 服务承诺 21

6.2 组织架构和人员配置 22

6.2.1 管理处组织架构及部门设置 22

6.2.2 人员配备 22

6.3 费用测算与成本控制 26

6. 3. 1 物业管理费标准及测算 26

6.3.2 日常管理费测算 26

6.3.3 成本控制目标 27

6.4 管理方式、运作程序及管理措施 28

6.4.1 管理方式 28

6.4.2 管理措施 29

6.4.3 运作程序 31

6.5 管理规章制度的制订 33

6. 5. 1 管理处各项管理制度目录 33

6.5.2 管理规章制度说明 35

6.6 档案的建立与管理 44

6.6.1 物业档案建立的内容 44

6.6.2 物业档案管理的具体措施 45

6.7 人员的培训与管理 46

6.7.1 培训系统模式 46

6.7.2 培训计划 46

6.8 早期介入和前期物业管理服务内容 54

6.8.1 前期介入服务 54

6.8.2 项目的接管验收 56

6.8.3 入住管理方案 56

6.9 常规物业管理服务综述 58

6.9.1 物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护 58

6.9.2 拟采取的安全与秩序维护方案 69

6.9.3 绿化和保洁管理方案 82

6.9.4 停车管理方案及地下车库经营管理 85

6.9.5 针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与服务 87

6.10 管理指标 89

6.10.1 管理处服务人员的服务内容和指标 89

6.10.2 一般维修的服务内容与承诺 90

6.10.3 急修项目的服务内容与指标 91

6.10.4 服务受理、报修接待的服务内容与指标 91

6. 10. 5 投诉处理的服务内容与指标 92

6.10.6 电梯、水泵等设备运行服务的服务内容与指标 92

6.10.7 房屋及其设备设施完好程度的服务内容与指标 95

6.10.8 小区消防安全、公共秩序维护的服务内容与指标 96

6.10.9 小区交通以及停车管理的服务内容与指标 99

6.10.10 控制突发事件的服务内容与指标 100

6.10.11 物业及住户档案管理的服务内容与指标 101

6.10.12 住宅装修管理的服务内容与指标 102

6.11 物资装备 102

6.11.1 物业管理用房 102

6.11.2 物业管理用房的配置要求 103

6.11.3 管理设施的配置要求 103

6.12 工作计划 105

6.12.1 业主入住前 105

6.12.2 业主入住中 105

6.12.3 业主入住后 106

第七章 招标方要求提供的其他技术性资料 107

7. 1 公共维修基金范围的使用方案 107

7.2 协助招标人开展销售工作的可行性方案与实施空房管理说明 109

结 语 118

参考文献 119

致 谢 120

第一篇 商务标

第一章 投标函

一、 投标函

致：广州市江东房地产开发有限公司：

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