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摘 要

物业投标是指物业公司在市场中寻找服务对象的行为。本文分为商务篇和技术篇两部分，商务篇主要是对投标报价进行详细计算说明，从经济的角度证实本方案的可行性和实用性。同时商务篇展示了很多资质证书，这是对招标文件关于资质要求的响应。技术篇部分则是对如若中标后的具体管理方案进行阐述，这部分始终围绕“我们的标准要求是什么，我们将如何实际操作我们的管理方案”展开。所以技术篇包含了物业公司很多对海棠花园物业项目的认识思考和设想，并以此为基础引出了物业服务的定位、管理方案的模型和人员组织的架构。

关键词：海棠花园物业 投标报价 管理方案

The property of tender to Chaenomeles Speciosa Garden

Abstract

Property bidding refers to the behavior of the property company in the market looking for the service object .This article divided into two parts, Commercial paper and Technical part.Commercial paper is detailed calculation mainly to tender offer and from the perspective of economy, confirmed the feasibility and practicability of the scheme. At the same time commercial paper shows a lot of qualification certificates and it is about the response of the qualification requirements of the tender documents. Technical part is the specific management scheme for if after winning the bid.This part around on"what is our standard requirement, we will how to practice our management scheme" begging, so technical part contains lots of understanding and ideas of a property company to Chaenomeles speciosa Garden property project. On this basis, it has drawn out the positioning of property service and model of management scheme and personnel.Organization

Key Words: Property of Chaenomeles speciosa Garden; Tender offer; Management scheme ;

目录

摘要 I

Abstract II

第一篇 商务标 1

第一章 投标函及相关资格文件 2

1.1投标函 2

1.2授权委托书 3

1.3悦达物业服务有限公司简介 4

1.3.1管理特色 4

1.3.2服务宗旨 4

1.3.3企业一级资质证书 5

1.4拟派驻物业项目经理简历 5

1.5应招标文件要求出示的相关资质文件 5

1.5.1企业营业执照 6

1.5.2企业税务登记 6

1.5.3企业法定代表人证书 6

1.5.4相关物业管理项目业绩复印件 6

1.5.5所获荣誉称号 6

1.6投标保证金 6

第二章 物业服务支出费用整体测算 7

2.1员工工资及保险等各项基本费用 7

2.2物业办公费 7

2.3公共设施设备日常维护费用 8

2.4保洁、绿化管理费用 9

2.5机电设备维护 9

2.6安全巡护管理 10

2.7公共水电费 10

2.8智能化设备维护 11

2.9其他支出费用 11

2.10税金、酬金费用 11

2.11成本支出测算总表 12

2.12附表 13

第三章 物业服务收入测算 19

3.1公共性服务收入 19

3.2物业经营用房收入 19

3.3停车场服务收入 20

3.4有偿服务费用 20

3.5早期介入费用 20

3.6物业收费综合计算 21

第二篇 技术标 22

第四章 物业认识、管理服务整体设想及总体目标 23

4.1 项目分析认识 23

4.1.1项目概况 23

4.1.2海棠花园的特点分析 24

4.1.3服务对象需求分析 24

4.1.4管理模式 24

4.2管理、服务及文化定位 25

4.2.1硬件定位 25

4.2.2服务定位 25

4.2.3文化定位 25

4.3 管理服务整体设想及目标承诺 26

4.3.1管理服务设想及服务承诺 26

4.3.2总体服务目标 26

4.3.3分项服务目标 26

4.3.4整体服务措施 28

第五章 组织机构及人员配备、培训和管理 30

5.1管理组织机构 30

5.1.1组织架构 30

5.1.2人员配备 38

5.2人员培训 39

5.2.1培训原则 39

5.2.2培训计划 39

5.3人员管理 42

5.3.1用人硬性指标 42

5.3.2人事管理 43

第六章 服务工作必备的物资装备计划 45

6.1物业必备的物资装备计划明细 45

第七章 早期介入和前期介入 48

7.1早期物业介入组织策划 48

7.1.1早期工作策划 48

7.1.2早期工作重点和计划 49

7.1.3 外部协调工作重点和计划 49

7.1.4 质量整改 50

7.2前期介入承接查验策划 51

7.2.1验收内容 51

7.2.2验收措施 51

7.2.3承接查验法律依据 52

7.2.4承接查验条件 52

7.2.5入伙策划 53

第八章 常规管理服务质量标准及措施 56

8.1安全和消防管理 56

8.1.1安全管理 56

8.1.2消防管理 57

8.2 交通和车辆管理 59

8.2.1交通标志 59

8.2.2机动车辆管理规定 60

8.2.3地下停车场管理 60

8.2.4非机动车管理规定 61

8.3装修管理 61

8.3.1住宅装修规范与方案 61

8.3.2商铺装修管理 62

8.4房屋管理维护 63

8.4.1物业维修养护计划编制要点 63

5.4.2物业维护保养的管理措施 64

8.4.3日常维修养护实施方案 64

8.5设施设备管理 67

8.5.1管理规范 67

8.5.2供电系统管理 69

8.5.3电梯管理 74

8.6清洁保洁管理 77

8.6.1工作目标： 77

8.6.2监督程序 79

8.6.3垃圾的分类处理 81

8.7绿化养护管理 82

8.7.1绿化管理目标 82

8.7.2绿化养护标准 82

8.7.3养护措施 83

8.7.4绿化巡检内容 83

8.7.5园林植物病虫害防治要求 85

8.8客户（业主）服务 86

8.8.1客服部服务实施细则 86

8.8.2投诉与回访 86

8.9特约服务 89

8.9.1服务承诺 89

8.9.2服务思路 90

8.9.3便民（特约）服务 90

8.10社区文化建设 93

8.10.1小区文化建设目标 93

8.10.2社区文化建设基本原则 94

8.10.3社区文化建设的保障体系 95

8.10.4社区文化活动精彩展现 96

第九章 管理服务重点、难点和措施 98

9.1管理的重点及难点分析 98

9.1.1物业硬件难点 98

9.1.2物业环境难点 98

9.1.3活动与时间难点 99

9.1.4物业运行难点 99

9.2工作措施 99

第十章 突发公共事件处理方案 101

10.1突发公共事件分类 101

10.2基础保障措施 101

第十一章 管理规章制度 103

11.1行政规章制度 103

11.2档案的整理与日常制度 107

11.2.1档案资料的整理 107

11.2.2档案资料管理制度 108

11.2.3档案资料销毁规程 109

第十二章 物业管理费测算说明 110

12.1测算依据 110

12.2测算原则 110

12.3费用测算说明 111

12.4其它说明 111

结语 113

参考文献 114

附录 115

附件：装修管理规定及注意事项 115

附件：物业管理常见突发事件处理预案 120

附件：物业承接验收细则 138

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