一.项目名称：雨花台区石林大公园国有出让土地使用权抵押价格技术报告。

二.研究背景

土地估价目的是为了保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用土地。

三.文献研究综述

土地估价报告是土地估价师的工作成果，是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托估价方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。通过图书馆的中文期刊网检索，发现了很多对编制国有出让土地使用权抵押价格技术报告有帮助的文献。所以现将这些文献做一个概述。

2011年9月15号发表的《成果更需严把关#8212;#8212;关于加强土地估价报告质量监管的思考》，一份合格的土地估价报告，应该是对估价对象登记和权利状况界定准确、估价技术路线选择和估价方法运用合理，结果正确、文字描述准确、精练、报告格式规范的文字材料。但由于各种主客观原因，目前土地估价师出具的土地估价报告还存在着诸多问题，影响了其可信度。因此，提高土地估价报告的质量成为亟需解决的问题。

刘媛在《房地产土地估价市场中的风险及预防》中，讲述了房地产土地估价市场建立的时间还很短，在市场的发展中依然存在着一定的风险，其不仅仅体现在客观评估的风险上，在针对评估行业的管理上、数量上及人员素质管理上都存在一定的问题。针对这些风险，1、我们要加强估价行业诚信建设，2、提高房地产估价人员自主性，3、准确把握房地产未来宏观走势，4、投保评估机构职业责任险。

土地估价报告审核实际上是对土地估价师已完成的土地估价报告进行检查并提出评判意见的行为或过程。王彧的《关于土地估价报告的内部审核制度》，土地估价报告审核可以分为”外部审核和内部审核两类”，而内部审核已成为不断提高土地估价师执业水平和提高土地估价报告质量的最佳途径之一。笔者认为，在审核工作中必须坚持三个准则，即合法性准则、合理性准则和合规性准则。为了规范内部审核工作，土地估价机构应建立内部审核制度，实行分级审核制度，依笔者的实务经验，土地评估报告审查可分为：土地估价师自查；一审为评估小组组长审核；二审为评估部经理审核；三审为终审，即机构总估价师审核。

价格是国有土地使用权出让和转让交易的核心内容，也是审计检查的重点!为了揭示土地交易中的深层次问题，审计人员不仅需要检查交易程序，还需要对交易价格进行实质性检查。吴长勇的《国有土地使用权交易价格审计》，影响土地价格的因素可以分为一般因素、区域因素和个别因素三类。本文以商品房国有土地使用权出让价格核查为例介绍国有土地使用权交易价格审计的主要思路。分为：影响土地价格的主要因素、明确土地价格公正合理性的评价标准、掌握当地房地产市场价格水平、掌握常用的土地估价方法、通过分析性复核锁定可疑目标、重新测算待查项目的合理地价。

2012年12月份的《国有土地使用权拍卖实践中底价的评估及确定》，杨芳在文章中主要讲述了：国有土地使用权拍卖底价的确定是否适当,直接关系到土地拍卖能否顺利成交和获得好的价格。既要考虑到当前利益,又要考虑到长远利益,要为土地市场正常、有序的运作奠定摹础。只有根据实际悄况,确定出科学、合理的拍卖底价和起拍价,才能营造出良好的拍卖氛围,取得良好的拍卖效果,从而为政府取得一定的社会效益和经济效益。