文 献 综 述

1.1 物业管理招标和投标

1.1.1 物业管理招标

物业管理招标是指物业管理招标人为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业管理公司，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件并向社会公开，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由多家物业管理公司竞投，从中选择确定适宜的物业管理公司并与之订立物业服务合同的过程[2]。

1.1.2 物业管理投标

物业管理投标是指符合招标文件中要求的投标人根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，依据国家有关法律、法规与本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个过程。

其中，投标人是指响应物业管理招标、参加物业管理投标竞争的具有相应物业管理资质和独立法人资格的物业管理公司[2]。

1.2 物业管理招投标市场

1.2.1 法律法规

2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理公司。