文 献 综 述

一．研究背景

1.1课题研究概述

物业管理招投标包含招标与投标，招标是指业主以价值规律为原则，在市场中通过竞争的方式选择适合优秀的物业公司。投标则是指物业公司在市场中寻找服务客户的行为。本课题是对某项目物业管理招标及投标进行研究，并编制投标招标文件[1]。

1.2课题研究背景

随着招投标制度在我国建筑业成功地全面推广,全国各个城市也逐渐把招投标制度运用到物业管理上来。这是我国物业管理行业发展到一定阶段的必然产物,也是行业发展日趋成熟的体现。不断培育和完善我国物业管理招投标市场,是加快推进物业管理行业市场化进程的关键[2]。本课题是对某项目物业管理招投标进行研究，并编制招投标文件。

1.3课题研究目的

在毕业设计中，综合运用所学的理论、专业知识和技能去分析问题和解决问题，熟悉物业管理招投标成语和合同管理，掌握招投标文件的编制方法，锻炼和提高自己经济技术分析和物业管理的能力，进一步加深、巩固和掌握所学的专业知识，培养创新意识和严肃认真的工作态度，成为物业管理专业合格毕业生。

二．课题研究意义

2.1理论意义

我国虽然拥有众多的物业服务企业，但业主对物业服务企业的选择缺乏主动性，在物业服务内容的选择上缺乏主动性与自主性，导致虽然物业服务企业众多，但是始终没有形成良好的竞争机制。自主性和主动性缺失。存在专业化进程慢，业主自治差，法制不健全，市场化程度不高等问题[21]。所以一个规范的招投标制度对物业管理的发展极为重要。

尽管我国物业管理招投标在实施过程中还存在很多不足, 可是物业管理招投标在行业发展中的重要意义及作用也是大家有目共睹的[4]。

1.物业管理招投标是发展社会主义市场经济的需要[3].

2.物业管理招投标是推动行业发展的重要手段。

3.物业管理招投标是维护业主和物业管理企业共同利益的前提。

2.2实际意义

例如，温州市的情况。物业管理招投标对温州市的物业管理市场竞争机制的形成、推动物业向优秀管理企业集中起着重要的作用。物业管理招投标将改善温州物业管理的市场环境,保护物业管理公司在招投标活动中的合法权益,引导物业管理公司走向市场、积极参与市场竞争,使温州物业管理公司过多、管理规模过小的矛盾得到有效控制,并逐步调整市场结构,规范市场行为,朝着专业化、规模化和集约化的方向发展,从而不断提高温州物业管理行业的整体水平[5]。

三．物业管理国内外研究现状

3.1国内现状

在物业管理中，投标项目的选择一直被给予充分的重视，如何选最佳的项目产生更多的利益，是物业管理投标过程中重要的问题。

了解招标相关信息之后，物业管理企业要进行信息的甄选，根据实际情况，选择技术含量高，社会信誉度较好，成规模、上档次的高层大厦、住宅小区或者机关单位实施物业管理。对于基础设施不健全、物业管理费过低、维修基金不到位、社会信誉较差、业主委员会纠缠不清及物业市场不完善项目应该远离，防止造成不应有的损失。信息甄选一般参考一下几个方面：1经济效益；盈利是企业生存的自然法则，毋庸置疑项目的盈利能力是甄选信息的首要条件，尽可能的把经理重点放到盈利能力强，效益较高的项目中去，如大型高档写字楼、高档小区。2社会价值；有些项目社会价值相对较高，如人员流动量大飞机场，火车站，医院，为这些项目提供物业服务无异于是公司的免费广告，可扩大公司的社会影响力和品牌知名度。3政治意义；有些项目面积并不大，经济效益和社会价值并不明显，但有非常强的政治意义。

在甄选招标信息后，投标人应首先组织经营管理、专业技术和财务等方面的人员对招标物业进行项目评估，预测中标成功的可能性和存在的风险，对投标活动进行策划，制订相应的投标策略和风险控制措施，确保投标的成功或避免企业遭受损失。评估的主要内容有：1.投标物业的基本情况；2.招标物业项目的定位；3.业主的需求；4.建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用人的基本情况；5.招标条件和招标过程；6.竞争对手；7.企业自身条件的分析。物业管理企业只有通过对项目进行合理的分析和正确的评估，并结合物业管理企业自身的优势条件，才能确定招标项目的选择和招标活动的具体实施。

3.2国外现状

项目的选择是一个非常复杂的决策过程，因为它受到许多关键因素的影响例如市场条件，原材料的可利用性，技术成功率，政府法规等。同时项目的选择过程可能也涉及到多个组----从高层管理水平下至项目管理水平都有不同的专业背景，文化和社会体验，从而造成不同的偏好。此外，所有的人都会影响项目的选择。除此之外，高风险的不确定性和项目信息不完全都会使决策者难以正确分析。

项目的选择应进行有序的分析根据信息的采集，项目的优缺点比较以及项目最后的测定。项目选择决策的制定是建立在企业长期发展目标和与组织战略相匹配的基础上的，因此它不仅仅可以关注项目的经济效益。一些研究者提出了项目选择的三个原则如下：

保持项目与企业的目标和当前企业的发展战略相一致；利润最大化；做好项目的配置可以提高工程的质量使之达到一个新水平，为社会构建更多高质量的项目。

企业决定投标或者不投标的标准：

1.如果企业难以满足资质、资金周转、人力、设备、施工期间、质量等要求并且不能通过租赁、融资、合作等手段来调整自身的企业应放弃投标。

2.如果企业有任务短缺的问题和现阶段获得项目的迫切需要，就可以参与投标

3.在预测的设计阶段，如果企业有足够的任务，不能从项目获得满意的利润，应该放弃。

4.如果存在严重的地方保护主义和企业的权利无法得到保障，就应该放弃

5.如果有大量的已知或可预测的竞争对手的优势是强大的，它应该放弃

6.如果企业与业主合作过，并有良好的关系，可以参与投标

准确、快速的选择投标项目不仅降低了企业的财务和人力资源的损失，而且尽可能抓住机会实现企业的运行目标。

3.3问题与发展趋势

在国内外关于项目选择的研究中，国内比较侧重于关注投标项目会给物业管理企业带来的盈利，忽视了企业自身的标准和外在因素的影响。项目的选择不仅仅是考虑项目的优势还要考虑企业自身条件以及外在因素的影响。国内物业企业集中在选择经济效益好，社会影响好的项目，对于其他较为平庸的项目置之不理，对于物业管理的总体发展是不利的。

未来的发展趋势是，招标项目努力提高自身优势，让项目具有发展潜力，吸引物业企业前来投标。而物业管理企业也要完善自身条件，在投标中脱颖而出。两者共同提高，促进我国物业管理企业蓬勃发展。

3.4研究与分析

我国物业管理经过30多年的发展，物业管理理论、物业管理制度及相关法律建设有了长足的发展，并取得一定的成果。同时其中也存在不少问题如：1.物业管理行业利润低；2.法制建设滞后于物业管理行业的发展；3.物业管理行业的人力资源匮乏；4.规模小，效益低；5.业主经济承受能力低；6.建设与管理之间缺乏有效衔接[6]等问题。这极大的阻碍了我国物业的发展。而国外物业管理具有以下特征：1.管理法制化程度高；2.自负盈亏，自主经营独立的物业管理公司迅速发展；3.物业管理所有权与管理权分离；4.物业管理及收费标准由市场形成；5.各国（地区）的物业管理模式均结合自己国情，符合各自特点[7]。两者相比较为我国现代物业管理提供了以下经验和启示：

1. 完善、健全物业管理法律法规体系，加强执法监督力度

2.把握行业定位，提高对物业管理服务的认识

3.物业管理行业需要培养高素质管理人才

4.物业管理应加强高新技术的应用 [8]

四．研究内容框架

4.1物业管理目前存在的问题研究

物业管理服务水平是广大业主的共同心声，但对物业管理的义务却不是全体业主的共同责任，这种权力与义务的不平衡是当前物业管理中存在的重要问题之一。许多业主将本应由政府承担的责任、开发商不规范行为、供电、自来水等部门存在的问题转嫁到物业管理的身上，有时一件很小的事情如邻里纠纷都能成为拒交物业管理服务费的理由[22].

4.2研究物业管理投标文件的编制

4.2.1内容

1.招标文件的内容：投标邀请书；技术规范及要求；投标人须知；合同一般条件；合同特殊条件；附件

2.投标文件的内容：投标说明书；公司概况；管理及服务方式；公司的优势；投标报价；管理服务承诺；管理服务方案

4.2.2编制注意事项：

1.注意不平衡投标（unbalanced bidding），这是一个很严重的问题。一个潜在的解释是，承包商没有更多的信息。这是影响投标的基本假设。另一个解释是他交易成本准备倾斜投标。这种成本可以延长扭曲的预期利润。也使投标风险大大增加[14]。

2.控制成本。投标阶段总成本估算提供太高或太低，业主会拒绝并选择另一个公司，所以利润利润率将下降甚至变成一个亏损。投标人提供的价格是成功的重要标准之一[15]。

3.提供真实有效的信息。

4.2.3原则：公开原则；公平原则；公正原则；城市守信原则[20].

4.2.4招投标策略

1.在编制招投标文件中，一个企业要尽可能的考虑所有的因素，内部因素：客户特征，项目特点，合同。外部因素，企业效益，项目融资，企业特征，企业经验等，通过周密的计划或方法，管理理念获得成功[16-17]。

2.一个企业的管理制度和组织办法是决定招投标成功与否的关键。所以在编制过程中要详细展现企业的这些方面，并且要有详细的成本评估[18]。

4.3招投标文件普遍存在的问题，注意要点研究

李清泉等学者认为：目前物业管理招投标文件普遍存在的几个问题，主要有以下几点;1.内容繁多；2.照搬照抄；3.过高承若；4.信息不全；5.排版不规范。

并提出了在编制投标文件过程中应注意的几个要点：1.主题明确；2.严格规范；3.合理报价；4.装帧大方；5.仔细检查[19]。

4.4研究物业管理招投标过程中存在的问题及建议

物业管理招投标活动，是关系到物业管理企业生存和发展的大问题。认真把握好物业管理招投标活动中的各个环节，严格规范各方面的行为，是做好招投标工作的前提[9]。

就招投标过程中出现的问题，学者们认为是：

1.招标工作的组织管理不规范。

2.缺少专业规范的招标文件。

3.招标决策过程不透[10-11]。

除此之外, 张虹等学者还提出在物业管理招投标过程中的以下的三点经常发生的问题：

1.地方保护主义。

2.评标专家的选拔标准尚未明确。

3．物业管理招投标存在着区域性的发展不平衡[12].

提出应对这些问题的方法;

1.提供公平竞争的外部环境

2.尽快制订配套实施细则

3.设立专门的中立机构和部门来具体组织招投标活动，确保建管分离原则的执行，确保开发商的物业管理企业与其他物业管理企业在同一起跑线上公平竞争

4.政府部门应多政策指导、少行政干预

5.建立和完善物业招投标仲裁机构

6.坚持信息对等原则

7.遵循公平竞争原则

8.政府部门应进一步完善物业管理招标制度，加强对物业管理招标的监督[13]

五．参考文献

[1]谢辉.试论物业服务招投标现状及完善策略[J].现代经济信息.2013（03）：164-165

[2]汪海菁.我看物业管理招投标[J].现代物业，2004（03）：3-7

[3]王秀云.物业管理概论[ M] .高等教育出版社,2003 .

[4]胡芬芬，付军民.谈当前我国物业管理的招投标[J].南昌高专学报，2005（03）：31-33.

[5]王丽梅.温州市物业管理招投标的研究[D].东南大学，2006

[6]王苹，满孝青.论我国物业管理现状及对策[D].武汉理工大学，2003

[7]白小弟.国外物业管理模式的几点启示[J].北京房地产.2008（04）：96-97

[8]田峰,梅阳.国外物业管理经验探析[J]. 城市住宅,2014（07）:56-60

[9]辛伟民.物业管理招投标有关问题的商榷[J].中国物业管理.2005（11）：40-41

[10]朱春堂.当前物业管理招投标工作存在的问题与建议[J].中国物业管理，2007 （05）:24-25

[11]郭庆祥,张伟,李晨光.我国前期物业管理中存在的问题及对策[J].商业时代,2009（26）:116-117.

[12]张虹,毛晔. 物业管理招投标存在的问题与对策[J]. 三峡大学学报(人文社会科学版),2007（04）:56-58.

[13]孙耀.如何应对当前物业管理招投标中出现的问题[D].浙江财经学院.2008

[14] Johan Nystrouml;m.The balance of unbalanced bidding[J]. Elsevier B.V. 2015（21）：97-103

[15]Gilang Almaghribi Sarkara Putra, Rendra Agus Triyono；Neural network method for instrumentation and control cost estimation of the EPC companies bidding proposal[J],Elsevier B.V..2015（04）：98-106

[16]Mohamad Agung Wibowo、 I Nyoman Yudha Astana、 Rusdi H.A.；An analysis of bidding strategy, project performance and company performance relationship in construction[J]；ElsevievierLtdLtd.，2015（125):95-102

[17]T. W. Hung, ”Bidding Strategy#8201;: The Consultant Perspective,”[M]. 2004.

[18]Renata Schneiderova Heralova；Highway projects: Prices in public bids[J]；ElsevierbyElsevierLtd. Ltd，2015（123）：496-503

[19] 李清泉,朱巍.物业管理投标书制作的几点思考[J].现代物业(上旬刊)，2011（03）：130-131

[20]毛鹏.物业管理招投标规范化研究[D].东南大学.2004

[21]梁英建.他山之石可以攻玉#8212;#8212;国内外物业服务收费模式比较探析[J]. 中国物业管理,2013（08）:28-29.

[22]姜勖.浅议当前物业管理中存在的主要问题及对策[J].学理论，2009，（29）:256-257.

２．本课题要研究或解决的问题和拟采用的研究手段（途径）：

一．本课题要研究或解决的问题

本课题主要是对某项目进行物业管理招投标研究，并编制招投标文件。在编制过程中需要解决方案的确定，确定报价，成本估算计企业资金运作，提高盈利等方面的问题。

二．拟采用的研究手段（途径）

2.1研究方法

在指导老师的帮助下，查阅相关的物业管理招投标文件作为参考，了解关于物业管理招投标的最新的法律法规，运用所学知识对项目进行可行性论证，找出目前不足的地方并改进，确保方案可以实施。研究方法有文献研究法、抽样调查研究法、实地采集数据调查研究法、对比研究法、历史数据研究法。

2.2技术路线

1.前期准备：收集相关资料，查阅中外文献，了解目前物业管理招投标的法律法规。

2.选定投标项目：弄清楚该工程项目的背景资料，资金来源及到位情况，设计单位状况，监理单位状况；分析工程本身的结构特征；对潜在竞争对手进行分析

3.分析投标诸多因素，切实做好投标工作：认真研究招标文件的各项内容；切实做好现场踏勘工作、详细进行基础资料的市场调查。

4.进行投标报价决策，确定最终报价：对项目运作的经营管理成本进行准确测算，确定项目运作的盈亏平衡点和利润空间，在此基础上预测标底和竞争对手的报价范围；密切关注、正确分析竞争对手的报价。

5.制定物业管理方案

物业管理方案的编写,一定要严格按照招标文件的要求，进行环环相扣的表述，关键是不能缺项或漏项。

a.准备工作

（1）分析物业项目性质、类型、基本情况，比如地理位置、周边环境、占地面积、建筑面积、栋数、层数、楼宇结构特点、配套设施设备、住户基本构成、验收移交情况等；了解物业的建设周期和进度，分析物业现有条件对实施物业管理服务的利弊，是否存在不符合物业管理要求的问题，根据拟接管物业的基本情况和特点制订；进行费用测算时，必须按照招标文件规定的项目进行测算，不能漏项。

（2）掌握开发商对管理服务质量标准的要求；

（3）了解业主对管理的需需求及意见

（4）了解同等档次的小区物业管理费用制定情况

b.制定的方案内容

1.项目的整体设想与构想

2.组织架构和人员配置

3.费用测算与成本控制

4.管理方式、运作程序及管理措施

5.管理制度的制订

6.档案的建立与管理

7.管理指标

8. 人员的培训与管理

9. 物资装备

10.早期介入和前期物业管理服务内容

11.工作计划

2.3课题实施计划

2.3.1课题实施目标

本课题以正确编制物业管理招投标并在招投标过程中获得成功为目标。通过本课题的研究，使我们更好的了解了物业管理招投标相关事宜，便于在今后工作中更好的发挥。

2.3.2实施措施

1.在老师的带领下，整个研究小组进行讨论，着重在课题研究的方法，过程和步骤等方面。

2.明确课题研究计划及要求。

3.探索课题研究相关资料，增强研究意识，把课题研究落实到每一项工作中去，结合工作情况进行反思和总结。

4.及时与老师联系，求得帮助和指导。

2.3.3阶段安排

2015年12月-2016年1月 搜集、整理文献资料，确定课题，翻译外文

2016年2月-2016年3月 结合选择的课题去实习

2016年4月-2016年6月初 结合实习分析，撰写论文