摘 要

Abstract II

第1章 绪论 1

1.1 研究背景 1

1.2 研究现状 1

1.2.1 国内外研究现状 1

1.2.2 现存系统的问题 2

1.3 系统开发目标与意义 3

1.3.1目标 3

1.3.2 意义 3

第2章 系统分析 4

2.1 可行性分析 4

2.1.1 技术可行性 4

2.1.2 经济可行性 4

2.1.3 操作可行性 4

2.2 系统结构分析 5

2.2.1 用户组成描述 5

2.2.2 组织结构图 5

2.2.3 主要业务流程 6

2.2.4 数据流程图 8

2.2.5 数据字典 10

2.3 系统功能需求分析 11

2.3.1基本信息管理 12

2.3.2用户管理 13

2.3.3楼栋管理 15

2.3.4 车位管理 15

2.3.5 费用管理 16

2.3.6 服务管理 17

第3章 系统设计 20

3.1 系统开发平台的选择 20

3.2 系统功能结构设计 20

3.3 编码设计 21

3.4 数据库设计 22

3.4.1 数据库概念设计 22

3.4.2 数据库表设计 26

3.5 功能模块详细设计 30

3.5.1 基本信息管理模块设计 30

3.5.2 用户管理模块设计 31

3.5.3 楼栋管理模块设计 32

3.5.4 车位管理模块设计 33

3.5.5费用管理模块设计 33

3.5.6 服务管理模块设计 34

3.6 输入输出设计 35

3.6.1 输入设计 35

3.6.2 输出设计 36

第4章 系统实施 38

4.1 系统功能模块实现 38

4.1.1 用户登录首页模块 38

4.1.2 管理员功能模块 39

4.1.3 员工功能模块 39

4.1.4 住户功能模块 40

4.2 系统测试 41

4.2.1 系统登录测试用例 41

4.2.2 员工信息管理测试用例 41

4.2.3 物业收费测试用例 42

4.2.4 住户报修测试用例 42

第5章 结论 44

参考文献 45

致谢 46

摘要

随着经济体制的改革发展，城市化进程不断加快，住宅小区成为了居民选择的主流，怎样对小区进行规范高效的管理己成为了一个热点的问题。小区物业管理系统便由此诞生并成为一种趋势。以计算机技术为基础，设计简单高效的系统将复杂的物业管理流程简约化，减少管理者的劳动量，更专业的为住户服务，同时方便住户使用，提高整体效率。

本文根据国内小区物业发展情况和管理流程，在基于万科小区移动客户端版小区物业管理软件的功能上，对本文的小区物业管理系统进行了总体设计。采用ASP.net和SQL Server 2014实现本小区物业管理系统的功能。系统合理分配了管理员、物业员工、住户之间的权限职责，对其相互之间的关系进行协调，改进现有物业管理的不足，同时提高了管理的效率，具有一定的实用价值。

关键词：物业管理系统，需求分析，功能设计

Abstract

With the accelerating process of urbanization, residential communities have increasingly become the mainstream of residence. How to manage the community has become a hot issue. The residential property management system was born for the contemporary society. Based on computer technology, the simple and efficient design of the system will simplify and intelligentize complex property management processes, reduce the amount of labor for managers, provide more professional services for tenants, and at the same time facilitate the use of households and increase overall efficiency.

This article according to the domestic residential property development and management model, with reference to the property management software features of Wanke Community Client Edition, the overall design of residential property management system. Using ASP.net and SQL Server2014 to realize the function of residential property management system. The system reasonably assigned the authority and responsibilities between the property management personnel and users, coordinated the relationship between them, improved the existing deficiencies in property management, and improved the efficiency of management, which has certain practical value.

Keyword: Property Management System, Requirements Analysis, Function Design

第1章 绪论

研究背景

我国实行改革开放政策以后，市场经济持续发展，城市现代化加快，房地产行业也随之崛起，伴随房地产的必然产物——小区物业管理涌现出来。住宅小区的物业部门作为一个服务类型部门，拥有大量的信息和数据管理，但是仍有很多方面都是刚刚起步，甚至有的小区物业部门还没有使用计算机来进行信息管理，虽然有的小区有计算机，但还没有用于信息管理，没有发挥其效用，资源闲置更加突出。根据调查，可以发现物业工作人员仍有很多根据文本，表格和其他图片媒体手动处理物业信息，对于迁入迁出的住户的统计数据以及验证文件经常是人工手动检查，除此以外物业相关费用的支付也是采用手工计算。数据处理的工作量较大，容易出错，数据处理的范围也广，容易丢失数据。

现今，在高速发展的信息时代，人们的生活工作离不开信息处理，物业管理信息化已是大势所趋。我们使用电脑去处理信息，不但能提高物业管理部门的工作效率，还能加强物业信息数据的安全性。特别是对于复杂的信息管理，电脑可以充分发挥其优势。把计算机功能和信息管理相结合，应用到现代小区物业管理能使物业工作人员的工作量大大减少，也能使物业管理情况更加公开化透明化，方便业主了解。

基于这种背景，建立一个物业管理系统是势在必行，让小区管理更加具有规范性，系统性，并且减少管理的复杂程度，提高信息处理的速度，能及时、准确、有效查询和修改住户的情况。现今，是否使用计算机进行管理已被国家建设部房地产业司列入物业管理公司评定级别的项目中^[1]。很多物业管理公司引入了物业管理信息系统进行小区物业管理，万科物业管理公司也在其中。现在万科物业管理公司已经有了相应的管理系统，尤其为了业主的使用开发了手机客户端的物业管理APP，方便业主能随时随地的查看物业信息与交流沟通。本文的系统功能参考万科物业管理APP的相关基本功能设计了网页版的物业管理系统。

研究现状

1.2.1 国内外研究现状

国外小区物业管理的概念兴起很早，在一些发达的国家中，物业管理早已发展有一定规模，并且成为一个单独的行业，其中计算机技术早已成为物业管理的组成部分。其中瑞典的住宅管理是一个典型案例，瑞典住房的相关制度很早就纳入了社会福利保障制度当中^[1]。20世纪中期，瑞典住宅小区的物业公司由国家成立，称为公房经营公司，负责住房市场的相关事务^[1]。物业信息管理的概念和实施伴随着互联网的繁荣和发展，互联网是从国外涌现出来。自然，物业信息管理也在海外开始。20世纪80年代初，美国就有一个市政府将一栋废弃的大楼改造成为安装摄像头实时监控的楼栋，从而可以为大楼内的居民提供安全保障，这是物业信息化管理的一个里程碑^[2]。到目前为止，很多房地产公司都使用专业的管理软件进行物业管理，包含的功能也大都相似，包括小区信息管理，人员管理和支付管理等。

国内对于现代化小区物业管理的研究起步较晚，首先是在沿海地区城市发展，然后逐步向内陆城市延伸，内地首家物业公司是在深圳成立^[3]。由于我国计算机发展起步也较晚，所以信息化的物业管理研究也较晚，即使到现在，仍有很多小区没有实现物业管理信息化。从1990年起，国内的物业管理信息化开始起步，从第一个物业管理系统软件在深圳的一家软件公司诞生到至今，物业管理软件也逐步走向成熟，但也存在很多问题，因为不同小区的结构和业主需求并不完全相同，所以一个系统软件并不能满足所有的小区需要。总体而言，国内的小区物业管理正处于稳步发展当中，且发展速度较快^[1]。

1.2.2 现存系统的问题

目前物业管理系统开发已经较为完善，基本能满足小区的基本需求，但仍有不合理的地方仍需改善。

1. 管理权限不合理性。目前大部分系统都是采用两个用户角色进行管理，业主和管理人员。其中管理人员要负责系统的管理，小区信息的管理。还要负责对住户物业费用收取，投诉信息处理的管理。但实际上对物业工作的管理应该是有相应的工作人员，由相应的工作人员进行更新处理。
2. 系统功能不够完善。现存的系统主要目的是为了解决物业管理问题，缺乏管理人员和户主以及户主与户主之间的交流板块。
3. 缺少对物业费缴费情况的统计功能。现存系统解决了物业费管理的繁杂手工问题，但是仅仅是简单的缴费问题，还需在系统上增加统计功能，方便物业公司的考察，例如统计各楼栋每月缴费率的情况，便于物业公司进行分析管理。

1.3 系统开发目标与意义

根据以上研究背景，基于万科小区物业需求和其开发的APP功能，现设计一个小区物业管理系统，以期能够弥补现有的物业管理系统的不足，满足物业管理的需求，提高其效率。

1.3.1目标

1. 良好的用户界面

系统的使用者是成千上万的户主和物业工作人员，所以简洁方便的用户界面是用户体验良好的第一步。本系统采用B/S结构，使用C#语言进行编程，在VisualStudio2015和SQL Server2014环境下开发，界面设计贴近实际使用习惯，直观的显示功能模块，方便用户使用。

1. 合理的数据库设计

万科小区物业管理系统涉及的数据库表较多，因为物业管理流程中有很多不同的方向，需要不同的数据库表来进行相关内容的存储。所以数据库表与数据库表之间的关系合理性关系到整个物业管理系统的运行效率。首先要保障设计的数据库表满足万科小区物业管理系统的功能需求。然后要保证表中数据的准确性，通过主键、标识、外键等保证数据的可靠性。除此以外，还有提高数据的查询效率，通过增加索引等方式来实现。最后需要数据字段有好的扩展性，能根据需要扩展数据结构。

1. 实现小区物业管理系统的功能

实现小区物业管理的基本功能是本次设计的基本目标，小区管理的基本功能包含对小区信息的管理、人员信息管制、物业服务管理等，后面具体会讲解。

1.3.2 意义

设计万科小区物业管理系统具有以下重要意义：

1. 提高万科小区物业工作人员的工作效率，减少人力成本。通过系统功能，能使物业管理人员的工作分工明确，业务流程优化，手工输入量大大减少。
2. 使物业管理集中化。以计算机技术为依托设计的小区物业管理系统，方便管理人员和户主能随时上网查看物业信息，便于管理。

第2章 系统分析

2.1 可行性分析

2.1.1 技术可行性

系统前端采用ASP.NET作为开发技术，使用C#语言作为开发语言，开发环境使用的是Visual Studio 2015，使用的数据库为SQL Server 2014。

.NET框架是由微软公司提出的生成、部署和运行Web服务及应用程序的平台，Web Service是它的精髓，它提供一个多语言环境，集成现有系统和下一代程序及服务，解决了Internet上应用程序的部署和操作难题。.NET技术提升了开发效率，也提高了网站性能^[4]。

SQL Server是微软公司用于提供服务的软件产品，拥有多个版本系列适用于不同的情况，为用户提供数据管理服务。它的核心组件数据库引擎能快速处理事务，控制访问的权限^[4]。

2.1.2 经济可行性

总成本主要有软件开发成本和运行维护成本两部分，在开发方面，本系统是由老师指导个人完成各部分工作，开发平台和开发环境也是很容易部署的。在运行维护方面，主要是服务器的成本，而服务器成本对于一个物业公司运营而言也是很基本的。系统开发运行后，可以实现小区物业管理的信息化，节省人力资源，减少由于无意而产生的不必要的错误，节省大量的时间，从而使管理效率大幅度提高。因此，在经济上是可行的。

2.1.3 操作可行性

本系统的设计界面简洁友好，在开发过程中使用最容易理解的词汇去描述各个部分，看上去简单直接，只要能上网并且安装了浏览器便可以进行相关操作。对于小区物业管理人员，可以进行岗前系统培训，熟练掌握系统的各个功能。总之本系统适合用于微型机，几乎所有人都能立马上手使用，所以操作是完全可行的。

系统结构分析

用户组成描述

本系统是针对小区物业管理的现状及需求来进行设计，根据对万科小区的调研得知，物业内部人员可以分为两类角色，系统管理员和普通员工，再加上小区住户，本系统的用户角色有三种。具体角色的功能如表2.1：

表2.1 用户角色组成表

组织结构图

万科小区物业管理公司内部的组织结构图如图2.1：

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