文 献 综 述

自1998年城镇住房制度改革以来,我国房地产行业得到了迅猛发展，对改善城镇居民住房条件、带动经济持续较快增长、促进社会稳定发挥了重要作用。房价由开始的平稳上升到后来的快速上扬，房地产业也成为我国经济的支柱性产业，尤其是在2008年全球经济危机之后，房地产业的重要性日渐突出。但是问题也日渐凸显，房价的快速上涨早已超出了普通民众的实际购买力，房价的虚高导致房地产行业的泡沫不断增大，有很多人（包括一些经济学家）都预言，在不久的将来，房地产行业这个大泡沫将破裂，随之而来的将是中国经济的倒退。这并不是危言耸听，如果房地产行业的问题不能得到有效解决的话，这个预言的实现将是迟早的事情。

一、近年来我国房地产发展状况

廖英敏在（”中国房地产宏观调控分析及政策建议”，《中国市场》2012年第20期）中介绍，(一)房地产市场形成并逐渐繁荣。1998-2011年，共竣工商品住宅56亿平方米，通过房地产市场销售商品住宅66亿平方米。(二)城镇居民居住条件明显改善。2010年城镇人均住宅建筑面积31.6平米，住房制度改革以来居住面积提高了138平方米。 (三)房地产行业得到较快发展。自1998年住房制度改革以来，13年间房地产开发投资年均增长25.6%，分别高于同期全社会固定资产投资和GDP年均增长水平，推动了经济的增长。

马光红和田一淋在著作（《中国公共住房理论与实践研究》，北京:中国建筑工业出版社2010年版）中提到，自1998年以来，我国住宅投资增加明显，由2082亿元增加到13266亿元，住宅投资每年同比增长均超过20%。但是，与住宅投资不断增加的趋势不同，我国经济适用住房的投资状况不容乐观，自2001年开始，经济适用住房的投资增长幅度非常小，经济适用住房占住宅的投资比重由1998年的13.02%降低到2005年的5.25%。

二、我国政府对房地产的多次调控政策

樊明在（《房地产买卖行为与房地产政策》，北京:社会科学文献出版社2012年版）中总结，2003年到2011年8月这八年间，政府进行了四轮调控，第一轮是从2003年6月至2004年，2003年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展》的”18号文”，明确了房地产的国民经济支柱地位。04年3月中央政府再次从土地供给上遏制房地产过热，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定：所有六类土地全部实行土地出让制度，第二轮调控是从2005年初到2006年4月，由于房价持续上涨，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》和《加强房地产市场引导和调控的八条措施》。第三轮调控是从2006年5月到2009年6月，国务院多次下发文件，包括”国六条”、《廉租房保障办法》等。意在打压投机风气，应对民众对房价过高的普遍不满。但是由于2008年受到美国次贷危机的影响，经济增长回落，房地产被作为拉动内需的重要工具得到扶持。第四轮调控是从2009年11月至今（2011年8月），在这轮调控中，中央政府连续出台了调控房地产的系类政策，包括暂停发放第三套及以上住房和非本市居民购房贷款、同一购房家庭只能新购买一套商品住房、提高住房贷款首付比例等。

三、政策分析：成功与不足及其形成原因

牛静在（”我国房价背后的经济学原理和国家调控政策分析”，《中国市场》2012年第27期）中分析，2010年以来，我国房地产调控基本上坚持抑制投资、投机性需求，控制房价过快上涨，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求的政策。长期来看，调控手段可能从限购、限价等行政行为逐步转变为市场手段。从短期来看，限购令实现了政策预期，取得了明显效果，地价和房价增长趋势得到了遏制。限购令和增加保障性住房等调控政策同步推进，是政府对失灵的市场进行宏观调控，对社会资源重新配置。

对于政策实施的不足及原因，陈坤在（”房地产调控政策分析及展望”，《时代金融》2012年第7期下旬刊）中分析，（1）政策时滞性明显。这缘于政府对于房地产业经济规律把握不准，行业内利益主体错综复杂，在实践中曲解变形政策。（2 ）调控政策在执行中存在地方政府与中央政府的博弈。地方为追求G D P政绩，房地产业土地出让金、营业税和其他各种税收导致地方政府由监督者转为参与者，消极应对国家调控政策，甚至在房市低迷时积极鼓动。（3）政策未能有效调节住房供需。我国自1998年后很长时间内几乎停止保障房建设住房供应速度满足不了市场需求，造成房价持续高涨。