论文总字数：24630字

摘 要

现代有轨电车是一种运能良好、污染较少、速度较高、客运能力大的先进的公共交通运输工具，它能够缓解交通拥堵这个严重的问题；能让居民快捷、方便的出行；能提高城市的交通可达性；能促进区域的经济发展；能加快城市的现代化步伐；促进土地的开发利用。本文在国内外学者的文献综述和房地产和特征价格模型的理论研究基础上，采用在特征价格模型的方法，从时空效应即时间效应和空间效应两个方面对南京河西有轨电车和苏州新区有轨电车进行分析对比，在时间方面本文采用平均值方法和横截面数据法来对比研究分析有轨电车的时间影响，而在空间方面得出特征价格函数来比较距离对房价的影响，从而得出现代有轨电车对沿线房价的影响机理。

关键词：现代有轨电车 沿线房价 特征价格模型 时空效应

Study on the Effect on Prices along the Trolley Mechanism

-- Taking Nanjing as an Example

Abstract

Modern streetcar is a good transport capacity, less polluting, high speed, large passenger capacity of advanced public transport vehicles.It can alleviate this serious problem of traffic congestion;Residents can make quick and easy travel;Can improve the city's transport accessibility;To promote economic development in the region;Can accelerate the pace of modern city;Promote the development and utilization of land. In this paper, basic theoretical research scholars of literature review and real estate and hedonic price model, using the method of hedonic price model, namely the time from temporal effect effect and spatial effect both in Nanjing and Suzhou New District, Hexi tram trams were analyzed and compared, in terms of time of this article using the average method and cross sectional data analysis method to compare the time on the tram, and obtain hedonic price function in space to compare the impact of distance on prices, so as to arrive modern trams impact mechanism along the prices.

Key words: modern streetcar; house prices along; literature review and theoretical studies; the time effects and spatial effects

目 录

第一章 绪论 1

1.1研究背景及意义 1

1.2已有研究综述 1

1.3本文研究的内容 5

1.3.1主要内容 5

1.3.2研究方法 6

1.3.3研究路线 6

第二章 概念界定及相关理论介绍 7

2.1现代有轨电车 7

2.1.1现代有轨电车的概念 7

2.1.2现代有轨电车的特征 8

2.2房地产价格 8

2.2.1房地产价格 8

2.2.2房地产价值和房价的关系 9

2.2.3房地产价格的影响因素 9

2.3 现代有轨电车对房地产的影响分析 10

第三章 模型的分析与变量的选择 11

3.1模型的分析 11

3.1.1特征价格模型 11

3.2变量的选择 14

3.2.1特征价格模型变量 14

3.2.2特征价格模型变量的选择 15

第四章 南京河西有轨电车的实例分析 18

4.1南京河西有轨电车 18

4.1.1有轨电车的站点 18

4.1.2运营模型的分析 18

4.2研究区域及数据 19

4.2.1南京整体房价的概括 19

4.2.2数据的获取 20

4.3数据的分析 21

4.3.1时间效应分析 21

4.3.1空间效应分析 25

4.4结论 27

4.4.1时间方面 27

4.4.2空间方面 27

第五章 南京河西有轨电车与苏州新区有轨电车的对比 28

5.1苏州新区有轨电车 28

5.1.1站点的选择 28

5.1.2建设及运营模式 28

5.2研究区域及数据 29

5.2.1苏州的整体房价 29

5.2.2数据的获取 30

5.3苏州新区有轨电车的分析 31

5.3.1时间效应 31

5.3.2空间效应 37

5.4苏州新区有轨电车的结论 39

5.4.1时间方面 39

5.4.2空间方面 40

5.5对比分析及结论 40

5.5.1 对比分析 40

5.5.2对比结论 43

第六章 结论与展望 44

6.1结论 44

6.2展望 44

参考文献 45

第一章 绪论

1.1研究背景及意义

现代有轨电车于20 世纪90 年代后期率先在法国发展起来。随着在法国、德国、西班牙等多个西欧国家成功建设运营，现代有轨电车以崭新的形象、舒适的服务迅速吸引了国内城市的关注和研究。我国一些城市如上海、南京、天津、大连、常州等，也在积极规划建设现代有轨电车系统，南京河西有轨电车的开通运营引起了大家的关注。随着南京河西有轨电车的运营通车，有关有轨电车项目对周边住宅价值的影响也引起了南京市房地产投资开发商以及消费者在内的各方面的广泛关注。南京河西有轨电车的运营通车，对周边人们生活的各方面产生很大影响，河西也因此随着城市的发展，其已经由原先的边缘进入到南京主城区，周边房价相比原先有了很大的增幅。

合理、有据的分析有轨电车对沿线的房价的影响机理可以更好的，能让消费者了解有轨电车沿线房价除去本身的增值空间，有轨电车对其沿线房价增幅到底有多少影响，还能让消费者明白有轨电车沿线的楼盘是否有投资价值。有轨电车在我国只处于起步阶段，很多城市都在规划建设，分析研究现有的有轨电车对沿线房价的影响能帮助其城市的消费者考虑是否要投资和其投资意义。有利于城市空间的分布，协调城市、交通、土地的规划，合理分配布局。综上所述，研究有轨电车对沿线房价的影响机理有着极其深远的意义，对人们的购房选房有着重大影响。

1.2已有研究综述

虽然有轨电车早在在十九世纪末引进我国，但由于其缺点基本早已被废弃。所以说现代有轨电车在我们只处于起步，目前的有关文献很少，其对沿线房价的影响机理文献更少。何丹，金凤君^[1](2013)在文章是以时间虚拟变量、建筑结构特征变量、邻里环境特征变量、区位特征变量四个变量来对周边房价的影响分析，采用了特征价格模型的研究方法来对其分析研究，在时间虚拟变量中提到了开工建设前、开通前、开通后三个不同时期对房价不同年份的变化趋势，以北京地铁四号线为例，得出不同站点影响范围是不同的。周红涛,张焕军,蒙晓哲,王敏^[2]（2014）提到了从时间影响来看，地铁从规划确定到建成通车这个过程，对房价一般会有30%的拉动。如果这种拉动是100%的话，在动工之前已至少有40%被释放，动工之后又会释放40%以上。分析了地铁周围楼盘上涨的因素，得出了沿线投资选房的四个要素：区域及前景、距离的远近、品质及配套、租金及回报董藩,丁宏,赵安平^[3]（2009）收集了地铁周边楼盘信息，再从区位因素、建筑因素、环境因素分析，通过建立特征价格模型来考察参数显著性、回归结果的可决系数发现,得出通勤成本对住宅价格具有决定性的影响。 严碧云^[4]（2012）选取了特征变量的三大要素：区位因素、建筑结构、邻里环境建立了Hedonic模型及特征价格模型，根据了模型本身的意义及回归比较，选择了半对数模型。得出了距离越远，房价越低，越近则越高。还提出可以用地铁对周边住宅的增值来弥补一部分地铁的修建，来加快地铁的建设。路刚^[5](2013）运用了Hedonic模型，也选择了半对数模型，也通过建筑特征、邻里特征、区位特征来通过半对数模型对变量的分析，以北京地铁九号线上的丰台南路站为例进行定量分析，得出了最大影响范围为四千米，距离增加价格减小。还提出轨道交通与物业开发结合提高经济发展动力.张丽,刘佳,叶丽琼^[6](2014）是和以上2篇文章是采取同样的研究方法Hedonic模型，也通过建筑特征、区位特征、邻里特征来分析得出楼盘与最近地铁站点距离这一变量的定量增值效果。秦琳,许苑,柳鹏程^[7](2014）又一次用到了普通线性特征价格模型，从区位因素、经济因素、房地产自身因素三个因素中对南京地铁一号线某站点周边相关房价格相关数据进行计算分析，得出示，房地产价格和离地铁站点的距离呈现负相关关系，即在其他影响因素相同的条件下，房地产所在地理位置离地铁站越近，其销售价格越高，反之，销售价格越低。具体而言，南京市1号线某站点周边房地产距离地铁站每接近100米，所售价格就会每平方米提高115.30元。阚钧,张敏,郭奕君,黄佳鑫^[8](2012）从站台的影响范围、时间方面的影响规律、空间方面的影响规律三个方面的研究，运用了GIS空间分析技术方法，得出来以下的结论(1)地铁站点对方圆1000米范围内的住宅价格有较为明显的影响。(2)从时间性来看，轨道交通线路全面开工将使得周边的房价有一个较大幅度的上涨，而到竣工通车时将会使房价涨幅出现一个峰值，随后轨道交通对房价的影响逐渐减少。（3）地铁对房价的影响程度的最大区域是距离地铁站点400—600米的区域，200—400米次之，影响最小的是距离站点最远的区域。邓毅^[9](2014）采用了理论研究与案例分析相结合的方法，定量分析地铁对沿线房价影响的范围和强度，以武汉地铁2号线为例进行案例分析，通过实地调研等方法搜集数据，对数据分析，还采用Hedonic模型对数据处理得出地铁对站台500米范围内房价影响是最大，而在500-1000米有一定影响，在1000-1500米范围内影响程度进一步下降。陈敏^[10](2008）从实证研究和理论研究展开，实证方面包括时间效应和空间效应，理论方面包括影响地产价值因素、城市形态发展理论、地产价格、区位理论、城市地价空间结构，两个方面都是对不同城市交通对地产价值模型再选定特征价格模型然后进行地铁因素比较， 得出以下结论：地铁的运行和建设对深圳市整体住房市场的价格显著，房价随地铁站距离的增大而降低；地铁噪音和路面障碍负面影响；地铁线路增加将房价极大提升；增量市场受地铁影响比较大；住房租赁市场受地铁因素的影响平稳。王霞,朱道林,张鸣明^[11](2004）认为轨道交通站台的影响范围大概是四公里，并以此一北京轨道交通13号线为例进行了实证研究，结果表明在城区轨道交通站点对房价的影响较小，而在郊区轨道交通站点对房价的影响很大，并且在四公里范围内距离越远影响越大。郑俊，甑峰^[12](2005）以南京地铁一号线为例，对其沿线房地产价格分析，结果表明地铁的建设以及开通对沿线土地价值增值有明显影响，地铁对不同房地产类型的影响不同，地铁对房地价值的影响随空间变化而不同，轨道交通对房地产价格的影响具有超前性和时效性。李飞^[13](2007）采用特征价格法对南京地铁1号线进行实证分析， 南京地铁1号线2006年通车，而搜集的房价数据为2004至2007年间，实证结果表明南京地铁1号对沿线1000米范围内的房价有显著影响，在周边500米范围内房价上涨6.85%，而500至1000米的范围内房价上涨的幅度为10.57%。石靖雷，汗青^[14](2013)对城市轨道交通的外部效应与受益对象分析，采用模型的基本建立方法是地价函数法，得出了城市轨道交通投资效益会对沿线商品住宅所产生的外部性影响是非常显著的；城市轨道交通对沿线房价的影响在时间上具有一定程度上的超前性；轨道交通投资效益外溢表现为一种波及效应，即随着与轨道交通点距离半径的增大，轨道交通设施投资的辐射力逐渐变弱，给土地带来的级差收益逐渐变小，另外轨道交通投资效益在最初的时间里对周边土地的外溢幅度比较大，然后随时间逐渐减小。周琼 梁倩玉 赵杰^[15]（2013从城市轨道交通对周边房地产价格的时间和空间的影响展开，采用了少量数据的类比分析法 从经济因素、区位因素、邻里因素、结构因素和消费者四个特征因素分析，得出了从时间效应上分析，发现建设和通车时间段对轨道周边的房价有大的影响，都促进了房价的上涨；从空间效应上分析，房价随着到站点距离的增加而递减。迟浩，郑凯文^[16](2013）通过介绍武汉轨道交通近期规划中的线网特点和换乘节点设计特点，对于换乘行为类型和形式进行预测，以对于各个节点的设计特点与便利程度进行评价。并与其他城市进行比较，以期为武汉轨道交通后期线网的换乘设计与运营提供参考。得出了一下研究结论:武汉轨道交通网络换乘设计较为科学，换乘模式相对于北京、广州等已建成的轨道交通系统均有一定优势; 规划线路与1 号线之间的换乘设施考虑不完善，导致换乘效率较差，换乘体验不佳; 设计方应结合城市发展和区域规划对于换乘站进行更合理的设计，对于后续建设规划线路实施合理的预留;在运营中需要采取适当疏导措施以弥补换乘设计不足。维阳，李慧，段学军^[17](2012）利用GIS空间分析工具，通过构造修正后的衰减模型，以北京地铁1号线为例实证分析了城市轨道交通对住宅价格的影响，结果表明轨道交通在局部范围内是显著的空间，轨道交通对住宅价格的影响在空间上分布是不均衡的，对郊区房价的影响远高于城区，房价价格的确定是多种因素共同作用的结果。冯长春 李维萱 赵蕃蕃^[18]（2011）采用了特征价格法，以北京地铁五号线为例，研究轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响分析，结果表明在2公里只能轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响最大，随轨道交通距离的增加影响不断减少，2公里之外影响已经不大。 周琳^[19](2011）针对其沿线的待建、待售、开盘及已售完的楼盘，根据轻轨从申报到正式建设启动的过程，调查沿线主要楼盘的房价，分析其近几年的变化，轻轨对贵阳市房地产行业的影响轻轨建设有助于提升沿线住房价格，得出了贵阳轻轨一号线的高可达性，不仅提高通勤能力，而且巨大的人流量吸引大量的商业、配套等向沿线集聚，繁荣沿线的经济，必然提升沿线的住房价格。刘贵文 胡国桥^[20](2007)以重庆市轨道交通二号线为例，分析了沿线18个轨道交通站点的影响范围，同时研究了轨道交通二号线对沿线房地产价格影响的时间及程度。得出了从影响范围来看，其覆盖的区域较大，对于经济发展较为落后、基础设施较为薄弱的地区其影响更为显著，而对于繁华的地区其影响相对较少。从时间性来看，轨道交通线路全面开工将使得周边的房价有一个较大幅度的上涨，而到竣通车时将会使房价涨幅出现一个峰值，随后轨道交通对房价的影响逐渐减少。

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