江苏省房地产市场是我国起步较早，发育较规范，住宅市场化程度较高的房地产市场。1998 年以来，江苏省通过彻底停止实物形式分房，使市场成了江苏省商品房屋资源配置的唯一手段，房地产业在生产、流通以及物业管理等各环节得到了充分的发展，成为江苏省国民经济发展中十分重要的产业。近年来,房地产投资在江苏国民经济增长中的作用越来越显著。审慎地分析房地产投资的基本走势,制定有效的宏观调控政策,对房地产业和整个国民经济持续、快速、健康发展有特别重要的意义。

一、房地产市场的理论研究综述

江苏的经济和房地产业的发展位于中国前列,以江苏为研究对象,学者们进行了升深入研究。王德舫（2002）指出，我省的房地产业大致可分为三个阶段:第一阶段80年代中期的起步阶段,第二阶段是90年代上半期迅速崛起阶段,第三阶段是90年代中后期的低速平稳发展阶段。徐美华（2013）认为宏观调控政策实施至今，当前房地产市场主要面临着价格反弹压力、新增供应量不足以及区域不平衡等问题，需要引起相关部门的重视。戴国海、张明（2016）提到，从需求看，商品住宅销售持续回暖，从供给看，房地产库存压力逐步缓解，但区域分化态势明显。赵小毛（2007）指出近年来, 江苏房地产业在自我发展和宏观调控中不断发展壮大, 总体上呈现出一种持续、稳定、快速发展的增长态势。陈琳（2007）通过分析指出当经济处于扩张期,房地产投资增长呈上升趋势一年,经济转入收缩期,房地产投资增长呈下降趋势。龚华（2011）认为影响房地产价格的因素不是固定不变的，随着经济的不断发展， 不同城市房地产市场都会根据自身城市的发展状况，有着不同的表现形式，刘慧（2011）则认为一些中介机构组织的温州人购房团（主要以投资为目的）到一些地区集中大量采购商品房，造成这些城市的房价在短时间内有较大幅度上扬。如果不加强调控，任凭短期炒作和囤积居奇行为发展，将不利于房地产市场的健康发展，也可能影响金融安全。

二、房地产市场的实证研究阐述

戴国海（2016）从需求与供给两方面分析了2016年上半年江苏省房地产市场运行情况，从贷款、利率等方面阐述了房地产金融的基本情况，并对未来房地产市场走势进行了展望，发现从融资看，房地产贷款增长较快，上半年新增额占各项贷款的比重高达49.3% ，较去年全年占比大幅提高22.8个百分点。与此同时，贷款投放高度集中，南京、苏州两市房地产贷款新增额占全省新增额的 73.8%。

覃肖响、颜涛、李智（2011）通过研究指出房地产市场短期内（前6个月），住房价格变化主要受自身和信贷政策的影响，其中，房价受自身的影响从最初的60%降至27%；受国内贷款额的影响为24%，受利率的影响为 17%；自第3个月起，信贷政策的贡献率 （国内贷款额和利率的贡献率之和）就超过了房价自身的贡献率。同时，各变量对成交量和住房需求的影响变化比较大，总体来看，二者均受市场形势和税收政策的影响比较大。

杨光、吕兴家（2002）以江苏省区为例，首先对城市化和房地产业进行了系统的概述，并在此基础上对房地产业规模与经营状况与城市化各方面的关系进行了探讨，发现城市化与房地产业的发展是同步与协调的。城市化发展中，对于城市基础设施建设的需求不断增加从而促进房地产发展，而房地产的发展又为城市化的发展奠定了一定的物质基础与经济实力。房地产业与城市化的协调关系，也就使得在一定程度上，房地产业与城市化发展处于同步状态，为了更好地发展，就必须结合城市化与房地产业的自身规律进行协调发展。

鲍丽香（2006）通过分析研究发现房地产业既是资本密集、关联度高的产业,又是提供生活必需品的基础产业房地产既是生产和生活的必需品,同时也是一种资产或者说是财富。房地产的价格既关系到一般老百姓的生产和生活问题,也关系到一个城市发展的潜力和竞争力,更关系到国家的金融稳定、宏观经济政策等。中国是一个幅员辽阔,各地发展极不均衡的大国,由于房地产产品具有空间不可移动性,加上影响房地产价格的影响因素众多而复杂,所以房地产的价格是因时、因地、因用途而异的。

朱翔（2010）指出房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有着很强的依赖性，并且随着房地产业的发展，房地产业与金融两者之间的关系将越来越密切。2009年，我国房地产业经历了一个急转向上的行情这除了 2009 年上半年采取的积极的财政政策外，更要归功于积极的金融政策。新增额占比大幅上升2009 年，江苏省房地产贷款增长迅速，分季度来看，前三个季度房地产贷款新增额在各项贷款新增额中的占比不断提高，占比分别为10.93%、29.31%和76.92%，而第四个季度占同期各项贷款新增额的72.65%，虽然比第三季度下降4.27个百分点，但比上年同期上升了70.66个百分点。2009年末，江苏省房地产贷款余额7637.53亿元，同比增长 49.16%，达到2007年以来的最高点。12月末，房地产贷款同比增速高出同期各项贷款增速14.56个百分点。从研究结果看，房地产金融应该从优化信贷结构、保持房地产的平稳发展等方面入手，以此实现可持续发展。

王树华、陈柳（2016）指出部分城市商业地产的库存压力比住宅更大相比住宅地产， 商业地产具有需求专业性强、可分割性差、资产流动较慢等特点，导致商业地产的去库存问题更为复杂，市场出清难度更大。