论文总字数：11578字

摘 要

回顾过去的几年,江苏省房地产市场运行情况非常不稳定，这其中也涌现出了很多的问题。本文首先阐述了对江苏省房地产市场的研究背景和研究意义，从理论研究和实证研究两方面对江苏省房地产市场做了文献综述。其次，分析了江苏省房地产发展现状以及对各地区的房地产进行价格比较。第三，探讨了江苏省房地产发展中存在的问题。如各地区行业发展差距比较大、部分地区的房价价格过高、房地产市场发展过程不稳定等。主要原因在于：各地区人均可支配收入差距的原因，有房地产开发商投机心理的原因，还有金融政策的持续变化原因等。最后，从提升可支配收入水平、调整政府土地出让价格和打击房地产投机行为三个角度提出对策建议。

关键词：江苏省房地产市场 问题 现状

Analysis on the Current Situation, Problems and Countermeasures of Real Estate Market in Jiangsu Province

Abstract

Looking back over the past few years, the real estate market in Jiangsu Province is very unstable, which also emerged a lot of problems. This paper first elaborates the research background and research significance of the real estate market in Jiangsu Province, and makes a literature review of the real estate market in Jiangsu Province from both theoretical research and empirical research. Secondly, it analyzes the status quo of real estate development in Jiangsu Province and the price comparison of real estate in various regions. Thirdly, it discusses the problems in the development of real estate in Jiangsu Province. Such as the regional development gap is relatively large, in some areas of the price is too high, the real estate market development process is unstable and so on. The main reason is that the reasons for the per capita disposable income gap in each region are the reasons for the speculative psychology of real estate developers and the reasons for the continuous change of financial policy. Finally, the author puts forward some suggestions on how to increase the disposable income level, adjust the price of government land transfer and countermeasure against real estate speculation.

Key words: Jiangsu Province real estate market; problem; status quo

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一章 引言 1

1.1研究背景与研究意义 1

1.2文献综述 1

1.2.1房地产市场价格的理论研究现状 2

1.2.2房地产市场价格的实证研究现状 2

1.3研究内容与研究方法 3

1.3.1 研究内容 3

1.3.2研究方法 4

第二章 江苏省房地产发展现状分析 5

2.1江苏省房地产发展现状分析 5

2.2江苏省各地区房地产价格比较 7

第三章 江苏省房地产市场发展存在的问题以及原因分析 9

3.1江苏省房地产市场发展过程中存在的问题 9

3.1.1各城市房地产发展差距比较大 9

3.1.2部分区域房地产价格过高 10

3.1.3 房地产市场发展过程不稳定 10

3.2江苏省房地产市场发展过程中存在问题的原因分析 11

3.2.1 各地区人均可支配收入差距原因 11

3.2.2房地产开发商和个人的投机心理原因 12

3.2.3 金融政策的持续变化原因 13

第四章 研究结论与对策建议 15

4.1研究结论 15

4.2对策建议 15

4.2.1 提升居民可支配收入水平 15

4.2.2 政府土地出让价格重新调整以防止土地价格过高 15

4.2.3杜绝一切形式的房产投机行为 15

参考文献 17

第一章 引言

1.1研究背景与研究意义

近几年来，江苏省房地产市场势头大好，看似繁荣的房地产市场背后却隐藏着诸多问题。房地产住宅的价格一直在疯涨而没有得到及时有效的控制，某些城市在房地产价格在近几年间几乎翻了将近一倍，房地产价格疯涨，居民人均收入水平跟不上房价上涨的速度，导致很多人在购置房产这件事上望而却步。虽然政府出台了诸多政策以限制房地产价格的疯狂上涨，也取得了一定的效果，如限购令等，但房地产价格水平依旧很高，不尽如人意。房地产行业和居民的生活息息相关，更和其他行业联系紧密。市场运行中产生的诸多问题会对居民的生活产生巨大的影响。甚至对很多产业的发展起到了关键作用。房地产价格的上升会对部分有购置房产意向的居民的生活产生压力。很多上班族面对波动幅度巨大的房价望而却步。整个行业发展是否稳定也在某种程度上决定了经济发展是否稳定。这个行业是国民经济的支柱行业，它关系到周边金融行业，建筑行业等很多行业的发展。房地产的发展规模变大，发展趋势稳定，那么周边行业也会被带动，然后周边产业经济发展之后会对房地产市场产生一个反作用力，推动行业发展。这样一来，经济发展模式就进入了一个良性循环，居民的生活压力也会相对减少。所以，通过研究并分析整个行业目前产生的问题对以后的经济发展都有着不可或缺的作用。

1.2文献综述

江苏省房地产整个市场在我们国家的经济发展过程中起到了先驱的作用。它的整个特点是发展的比较规范，发展规模相对大，发展速度也相对较快。以下内容分别从理论和实证两个方面对相关研究进行了回顾。

1.2.1房地产市场价格的理论研究现状

江苏省的整个经济实力包括房地产行业都在我们国家名列前茅。很多人开始对整个区域进行研究。很多学者也有了不同的分析思路。王德舫（2002）经研究指出，江苏省的房地产可以划分为三个阶段。首先是起于80年代。这时候的发展特点仅仅是一个起步的发展态势。第二个阶段大概在90年代初期，这个时候的江苏省房地产市场得到了较快的发展。第三个阶段是90年代末，这个时候的江苏省房地产处于稳步慢速提升时期。徐美华（2013）指出房地产整个市场在政府的干预下慢慢暴露了一些问题。房地产价格上升剧烈，新增住宅数量极少，地区发展严重失衡是问题的关键。戴国海、张明（2016）给出了不同的意见，他们认为房地产市场住宅价格处于回暖期，从整个供求关系看，江苏省房地产市场的住宅销售压力正在缓解，但是有些地区的房产销售价格依旧悬殊。赵小毛（2007）指出这些年江苏省房地产市场无论是在市场作用下，还是在政府的宏观调控过程中，都是处于一个积极发展的势头。杨光、吕兴家（2002）也对江苏省的城市发展和房地产走向给出了自己的看法。他们对影响房地产的几个重要因素做了系统的论述和讨论。这两个学者给出了不同寻常的观点。他们认为行业水平和城市发展水平挂钩。如果一个城市经济实力比较好，整个产业水平也会在一个很高的水准。如果城市发展迟缓，经济没有起色，那么产业也会滞后。换句话说，要想使房地产行业得到较快发展，那么这个城市化水平也应该是一个相对发达的水平。王树华、陈柳（2016）指出有些城市的住宅比较抢手，但商业用地依然无人问津。商业用地不是刚需，不是每个人都需要购置，而且整个商业用地不可分割，资金流动又比较慢，这才导致了商业地产的卖出难度更大。林黑牯、吴丽华（2007）对房地产发展的前景比较乐观，他们认为房地产在国名经济中起到了很大的作用并保持着积极发展的势头。但产业整个的发展最终还是要靠消费来带动，生产的多少取决于消费能力。

1.2.2房地产市场价格的实证研究现状

陈琳（2007）给出了不同的意见。他认为现在整个经济发展处于上升阶段，房地产投资上升，但是一旦经济呈现下滑态势，必定会给整个房地产市场带来毁灭性的打击。龚华（2011）认为，房地产的价格不是所谓的硬性规定，每个城市

发展模式，发展程度不一样，那么房地产的价格也不尽相同。刘慧（2011）则认为以温州人为代表的一批炒房团到处购买住房以作投资用途，会导致某些地区房地产价格陡增。假设政府不对此类行为严加管束，那么将对整个江苏省房地产市场的发展带来很消极的影响。覃肖响、颜涛、李智（2011）通过研究指出房地产住宅的价格前期大多受市场和信贷政策的关联。同时，每个城市的发展规划线路不同，导致金融方向发展不同，对房地产价格的影响也较显著。总而言之，整个行业受限于政策因素还是比较大。受市场因素也有很大一部分比重。鲍丽香（2006）通过自己的研究指出房地产行业是一个资本密集的行业。她认为，房地产行业是国民经济的支柱行业，又是与老百姓的生活联系的最紧密的一个行业，这个行业关乎到社会的稳定和国家的繁荣。不同地区的房屋价格会有所差别，这是很正常的一个状态，但肯定与周边的行业有着紧密的联系。这才导致价格上的不同。朱翔（2010）给出了不同意见。他认为房地产和诸多因素有紧密联系。这是一个和其他产业联系最多的一个庞大产业。它和金融政策有着不可分割的关系。而且，现在这两者的关系愈加密切。他认为，房地产的金融政策应该从保持整个房地产市场的稳定增长等方面来落实，只有这样才能使房地产行业得到更稳定的发展。赵杨(2012)认为房地产市场有很大一部分原因和信贷政策和货币市场有关系。为此，他对这两种不同的角度分别进行了研究。他研究发现，房地产受到银行信贷政策的影响。从而进一步影响我们的宏观经济。从另外一个角度来说，货币政策的波动势必会影响到房价的涨跌，最终，还是会对我们的宏观经济造成较大程度的影响。姜春海（2005）也给出了不同的意见。那就是房地产行业很容易成为某些投机主义者的牟利工具，这种情况带来的后果很严重。它极有可能使我们的房地产行业化身为泡沫行业，然后因为房地产行业又是一个资本密集型的行业，关联到很多周边行业，使周边经济发展过热，从这一点上来说，也存在很大的隐患。

1.3研究内容与研究方法

1.3.1 研究内容

本文研究了江苏省房地产市场的相关研究现状，从多个角度揭示江苏省房地产市场运行情况及问题。并从理论分析和实证分析两个方面分别对影响江苏省房

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