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财务状况和房屋价格的确定：收入和财富效应的实证研究

Joep Steegmans a，Wolter Hassink a，b，*乌得勒支大学经济学院 Box 80125，3508 TC，荷兰乌得勒支b德国波恩劳工研究所（IZA）

摘要：本文考察了买卖双方的相对财务状况对房价的影响，分析了收入与财富效应之间的差异。使用荷兰（2006-2010年）的行政数据，结合交易数据，房屋特征和买卖双方的家庭特征，估计表明，更好的财务状况会导致买家价格上涨，卖家价格下降。表明，收入和财富影响住房市场行为的买卖双方。结果与理论相一致，表明高收入和财富导致更高的搜索和议价成本，这意味着拥有更好财务状况的家庭投入更少的时间和精力去搜索和议价，导致更差的议价结果。

关键词：房屋市场 收入 财富 议价

1介绍

Hedonic模型解释了异质货物的价格差异（Rosen，1974）。因此，Hedonic模式是分析房价的首选方法（Malpezzi，2003; Sheppard，1999）。然而，在对房屋特征、地点、市场环境等方面的差异进行纠正之后，房价仍然存在显着的异质性（Harding等，2003; Kestens等，2006）。已经有议价和搜索这两种不同性质的解释。Hedonic议价文献表明，由于房屋价值观不容易确定，每个房屋交易中都会出现议价激励（Harding等，2003）。在谈判过程中投入更多的精力和时间导致更好的议价结果。搜索模型具有相同的含义：搜索成本的差异导致不同的搜索策略，因此交易出差异（Glower等，1998; Wheaton，1990）。由于家庭特征与搜索和议价有关，买方和卖方的特征似乎可能解释了房价市场观察价格异质性的一部分，特别是一个家庭的财务状况可能会影响搜索和谈判（Elder等，1999; Harding等。，2003）。因此，我们将重点关注家庭收入和财富在确定房价方面的作用。买卖双方的财务状况是否确实对房价产生影响是一个实证的问题。在修改房屋特征后，买卖双方的财务状况确实对房价有影响吗？经济上富裕，富裕的家庭位于价格分布的不同侧面？买卖双方的财务状况是否可以解释房价异质性的一部分？

买卖双方特征的作用在住房文献中几乎没有受到重视，因为很难获得买卖双方的数据。因此，大多数的发展研究仅限于卖家或买方，而即使这些研究也不得不依赖非常有限的数据集。据我们所知，没有关于个人特征的作用的研究包括收入和财富，因为数据不可用。因此，这项研究是首先在Hedonic议价框架中区分收入和财富效应。我们将调查关系的相对大小和形状。由于数据集的大小和广泛的卖方和买方特征，这些数据特别适合研究财务状况在房价确定中的作用。

本文的其余部分安排如下。第2节介绍了理论框架。第3节讨论数据集和变量。第4节描述了经验模型。第5节报告估计。第6节考虑了结果的稳健性，第7节总结并得出结论。

2理论框架

在住房市场研究中存在两条文献，解释了买方和卖方的收入和财富如何影响房价。 第一个涉及搜索，第二个涉及议价。 然而，这些文献链是重叠的，而不是相互排斥的。

2.1搜索和匹配模型

搜索模型说明由于信息不完善而可以以不同的价格出售相似商品。继续搜索导致更优惠的价格，但是以额外的搜索成本为代价。销售价格和销售时间因此共同决定（Glower等，1998）。根据搜索成本，有一个最佳的搜索策略。大多数房屋市场搜索模式都侧重于卖家搜索，而不关注买家，即这些研究仅关注卖出时间或仅在市场上的时间（如，Genesove和Mayer，1997; 2001; Springer，1996）。卖家将只接受第一（买方）报价超过其预订价格。

然而，买方的作用不应该被忽视，因为交易涉及卖方和买方的搜索。住房市场的价格决定是买卖双方的战略互动（Merlo和Ortalo-Magne，2004年）。在卖方和买方估值都很重要的搜索模式中，如果买方的估值高于卖方的估值，则发生匹配。匹配是第一阶段，而剩余的谈判是第二阶段（Wheaton，1990; Yavascedil;，1992）。然而，这些理论贡献通常是指买卖双方议价能力相等的特殊情况。“由于双方都是相同的个人，似乎有理由假设每个人都有同等的议价能力，并且将把交易的收益分开”（Wheaton，1990，第1280页）。 Arnold（1999）指出，平等分配是不太可能的，因为获利结果取决于买方和卖方的贴现率，外部机会和持续搜索的价值（Arnold，1999，第455页）。

搜索成本的差异也可能导致地产经纪人的就业差异。例如，Jud（1983）认为，由于搜索成本较高，较高收入买卖双方更有可能聘请经纪人。根据1980年北卡罗莱纳州的房屋交易样本，他确实认为“高收入买家比其他买家更有可能咨询经纪人”（Jud，1983，第80页）。 Elder等（1999）也提出证据表明，高收入买家更有可能使用经纪人。使用房地产代理可以减轻更好的财务状况对交易结果的负面影响。然而，即使雇佣经纪人确实有减轻影响，也不可能完全抵消搜索成本的差异;因此，财务状况对交易结果的影响仍然存在。

2.2Hedonic议价模型

Hedonic议价模型解释说，不均匀商品的价格不仅取决于商品的特点。纯粹的竞争价格是明确的，不同的人会为一个特定的利益付出同样的代价。但是，异类货物越多，市场越薄;价格将不太明确，议价激励措施出现（Harding等，2003; Ihlanfeldt和Mayock，2009; Pennington-Cross，2004）。因此，谈判可以解释为什么不同的人为类似的房子支付不同的代价。房地产市场是一个市场的明显例子，其中议价的激励措施很大。毕竟，每个房子都是独一无二的，因为房屋的位置，特征和质量都不相同（Harding等，2003）。因此，议价能力会影响交易价格。

在Hedonic议价模型中，比理论搜索模型（或匹配模型）使用更广泛的议价定义。这个更广泛的定义并不区分搜索和议价成本。议价能力相对于买卖双方的预定价格而言是相对的，但相对于预期的市场价格。Harding等人（2003）通过利用收入来衡量谈判的效果，而不是财富。然而，他们就财富而不是收入得出结论。他们认为财富与收入和其他观察资料“强烈和正相关”（Harding等，2003，第185页）。

3数据

3.1数据集

本报告中用于分析的荷兰统计局（CBS）数据集是通过将现有房屋交易与买方和卖方家庭特征相结合的方式获得的。在荷兰，房屋交易由地籍，土地注册处和绘图（Kadaster）注册。地籍记录为现有住房提供交易价格，交易月份，地点和房屋类型。这些数据已经扩大了荷兰房地产经纪人协会（NVM）的广泛的房屋特征，涵盖了大约百分之七十的市场。包括房屋特征在内的房屋交易已经在个人层面上与买卖双方的特点相匹配。随着价格在2008年8月左右达到顶峰，调查期间包括荷兰房市的上涨和下滑。

个人特征是通过家庭参与人员来确定的。主要特征见人口登记册（GBA）。它包括关于出生日期，性别，婚姻状况，儿童人数和家庭成人人数的信息。这些特征已经进一步扩大，其中包括家庭财富和家庭财富在内的家庭财税数据。

房屋特征包括房屋面积（平方米），楼面面积（平方米），房间数量，施工期间，停车场类型，花园定向，隔热，供暖类型，房屋所在类型，地面租赁状况，内部和外部质量。质量由经纪人确定，数字介于1到10之间。

因此，数据集合包括在个人层面上匹配的房屋交易和买卖双方特征的组合数据。数据集包括在2006年至2010年间出售的现有家庭住宅（排屋，角落房屋，半独立房屋和独立房屋）。非私人交易和非独特地址的观察已被删除。本文中用于估计的剩余统计数据荷兰数据集包含144,604条意见。由于规模和广泛的卖方和买方特点，数据集特别适合研究自有住房市场的“议价能力”。

3.2描述性统计

如图1显示，2006年至2010年期间，荷兰房屋市场的情况明显改变。自2008年8月份以来，房价平均价格大幅回落。价格上涨的时期变成了价格下降的时期;在我们的术语中，房屋繁荣变成房屋破产。这些术语仅用于指房价上涨和下降的时期。在房地产市场崩盘期间，交易数量也大幅下降（见图2），但必须注意的是，交易数量在价格达到顶峰之前已经开始下滑。请注意，所有类型的家庭住宅的平均房价发展非常相似。这同样适用于交易次数。

表2和表3显示了买卖双方收入和财富的主要百分位数。值得注意的是财富的巨大变化;特别是在繁荣期和萧条期间，卖家财富分布广泛。表2显示，2006年至2010年，买方和卖方的中间收入总体上升;出售独立屋的家庭的中位数是主要的例外。表3显示，直到2008年，中位数卖家财富增加，之后下降，而2007年或2008年，中位数买家财富达到顶峰，取决于房屋类型。由属性的隐含价格的总和给出。纯粹的竞争导致市场均衡，其中边际价格是所有代理人都知道的（Rosen，1974）。由于所谓的影子价格被买卖双方都知道，议价不影响价格。

log（P i）=alpha;Zi（1）

其中P i是房屋i的价格，alpha;是影子价格的向量，Z i是房屋特征的向量。在激烈的市场上，竞争很大，价格定义明确。然而，在薄弱的市场中，价格水平较低，而且出现了激励措施。因此，我们将传统的hedo-nic模型扩展到一个议价的组件，它可以相对于预期的市场价格来征求议价。

4.实证模型

Hedonic定价模型已广泛用于研究住房市场（见Malpezzi（2003）和Sheppard（1999））。 Hedonic模型侧重于对象的属性和对应属性的隐式边际价格。一个对象被认为是一组属性;对象的价格是log（Pi）=alpha;Zi Bi（2）其中B表示房屋卖方和买方之间的议价。按照Harding等（2003）我们假设议价能力或搜索这个问题是个人特征的一个功能。

Bi =beta;buyXibuy beta;sellXisell b（3）其中Bi是议价，beta;是议价系数的向量，Xibuy和Xisell分别是买方和卖方的个人特征的向量，b是随机误差项。代入方程（3）（2）得出了一个扩展的快乐模式，它根据房屋特征和买卖双方特征来推算房价（Harding等，2003）。

log（Pi）=alpha;Zi beta;buyXibuy beta;sellXisell b（4）其中Pi是房价，alpha;是影子价格的向量，Zi是房屋特征的向量，beta;是向量的议价系数，Xi是个人特征的向量，b是随机误差项。

相对于市场而言，议价能力则由买卖双方的个人特点决定。虽然市场状况和房屋特征决定了预期的市场价格，但买卖双方的特点可能导致议价的结果高或低。收入和财富是影响现有房屋市场交易价格的重 要买卖双方特征（Harding等，2003）。

研究买卖双方议价能力的方法存在不同，以估计个人特征的影响。 第一种方法是基于这样的假设，即不客观的房屋特征与卖方和买方特征不相关（Cotteleer等人，2008; Kestens等人，2006; Song，1998）。 假设不可观察的房屋特征与卖方和买方特征不相关，可以简单地从方程式估计议价能力。

5估计

估计结果见表4。该表显示了卖方和买方特征之间差异的估计系数。观察房屋特征的系数和卖方和买方特征的总和可以在表A中找到。总和变量的系数表现为符合Hedonic的习惯。房价随着总收入和总和财富而上涨。因此，平均而言，赚更多（或有更多财富）的卖家和买家生活在更昂贵的住房。房价也随着成年人和/或儿童的增加而增加，也就是说，大户住在更昂贵的家庭中。就业的主要结果是，个体经营者生活在更昂贵的家庭中。

随着从卖方特征中减去买方特征的惯例，差异变量的负系数代表负的议价效应（例如，Harding等，2003，第185页）。结果表明，与对方相比，相对收入较高的家庭与收入相对较少的家庭的议价能力较低。由于系数的因果解释是不可能的，我们将像Harding等人（2003）和Colwell和Munneke（2006），不要这样解释系数。

通过观察，人们仍然可以得到影响程度的印象。例如，一个年收入超过10 0,0 0欧元的卖家与一个不同收入组织的买方进行交易（比如介于40,0 0 0到50,0 0 0欧元之间）根据年度，收入在5.4％至7.2％之间的收入低于0至20,0 0欧元的卖方，与具有完全相同特征的买家从事同一房屋的交易。尽管系数不能被解释为因果效应，但结果表明，卖方收入与买方收入相比越大，卖方将为某一房屋收到的​​收入越少。 F-测试表明，所有回归中的收入虚拟是共同的重要。

差异财富的估计系数显示，同样的议价能力相对财富下降。相对财富差距越大，家庭越差。然而，财富的影响并不是单调地下降;对于10 0,0 0 0至20 0,0 0 0欧元之间的财富，效果似乎最大。对于财富高于20 0 0 0欧元，最高的财富类别，负面影响略小于负数。然而，结果表明，较高的相对财富降低了议价能力。财富虚拟人士多年来共同重要。

收入和财富的议价系数表明，这些影响是持续的。几乎没有证据表明，繁荣时期（20 06-2007）和破产年份（2009-2010年）之间的增长效应不同。总而言之，有明显的证据表明，相对收入和财富对不同市场条件下的议价能力有负面影响。然而，财富效应是最高财富类别。

虽然我们没有观察到收入和财富影响议价结果的确切机制，但我们认为搜索和议价成本可以促进时间和精力的投入，从而实现房价的上涨。通过使用可用时间的代理，我们可以在一定程度上研究底层的机制。我们使用家庭参考人员主要工作的兼职因素（PTF）作为上述代理人。 PTF表示工作时间表示为工作全职的比例。虽然该代理具有明确的限制，但似乎有理由认为更高的PTF总体上表示减少讨论和搜索的时间。

表5列出了按员工人数计算，按职工分为两类的家庭。更具体地，该表分别显示了

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