1.1 研究的背景和意义

在世界城市发展的过程中，随着大量人口向城市的聚集，许多国家的城市都出现了不同程度的房地产价格的上涨，20世纪80年代以来，随着发展中国家城市化的进展，对外开放程度的加深，全球人均财富的增长，以及资本在全球范围内的流动，不仅发展中国家，甚至发达国家也出现了房地产价格的普遍上涨。房地产价格的快速上涨，不仅影响了普通民众财富水平以及福利水平的变化，更重要的是过快的房地产价格上涨以及由此引发的投资热潮潜伏着逐渐积累的金融风险。中国政府于2004年开始对过热的房地产价格进行宏观调控，由此房地产的泡沫问题成为全中国甚至全世界关注的焦点。

查尔斯·P·金德尔伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在为《新帕尔格雷夫经济学大辞典》撰写的“泡沫”词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”

1.2国内外相关研究

1.2．1国外相关研究

仅就国外而言，对房地产泡沫的研究有：

Kindleberger（1989）认为投机者可分为两种群体，即局内人和局外人。局内人将价格抬高，在价格高峰的时候卖给局外人；局外人高价买进低价卖出，对每一个不稳定的投机者，对应着一个稳定的投机者。他认为，经济快速扩张或繁荣时期，投机者常被一种预期所驱使，即繁荣将会无限期持续，或是至少足够长的时间，以致可以使最初的投机者出售他的资产给另外的更不避风险的投机者，从而形成投机繁荣。Levin amp; Wright（1997）的研究中认为，房地产投资确实存在着投机行为，并且是房地产价格决定的因素之一。

野口悠纪雄（1992）首先提出存在地价泡沫，他运用土地的合理价格是地租的资本化原理，利用办公楼租金与楼房住宅租金的数据，直接计算了“收益还原地价”。并比较现实地价与理论地价的差异来衡量泡沫度：泡沫度=(现实地价-理论地价)／理论地价，结果发现，1987年时点的收益还原地价与现实地价之间相差甚远，东京的住宅用地与办公楼用地的现实地价，已经相当于实体经济模型预测的理论地价的约2倍。也就是说，1987年时点现实地价的大约一半是泡沫。中尾宏采用了更加洋细的收益还原模型计算了东京商业用地的理论价格，他采用的公式为：不动产价格=纯收益／(安全资产利率 风险补偿率-租会预期上涨率)，结果表明，东京商业用地的实际地价从1983年开始大幅度偏离理论地价。

Tokatoshi Ito和Tokuo Iwaisako（1995）采用时间序列分析方法研究了日本在泡沫经济时期股票市场和地产市场的相关性以及影响地价上涨的因素，实证研究表明，股市涨跌在时间上领先于房地产市场，上升之后下跌的转折点的出现股市要早于地市；同时，研究发现银行的信贷水平是房地产价格决定中一个很关键的因素。银行对于房地产部门的贷款增长率对于地价的上涨有较强的解释力，并且前期的地价的上升程度对于本期的地价有强的解释力，并且前期的贷款增长率较本期的贷款增长率对本期的地价上升有更强的相关性，而且前期的地价的上升程度对于本期的地价有较强的解释力，即地价的上升幅度有很强的自相关性。

1.2.2国内相关研究