1.研究目的与意义

房地产业涉及面广，关联性强，在经济社会中有着举足轻重的作用。房地产业不仅是国民经济的先导产业和基础产业，同时也具有重要的金融特性。因为房地产开发投资和个人住房购买都涉及到银行信贷或者资本市场的资金融通。而金融系统、金融环境的稳定对经济发展至关重要。鉴于房地产业对金融业的依赖，以及他们唇亡齿寒的相关关系，保持稳定的房地产业发展，对于经济发展意义重大。维持房地产业的稳定健康发展，是关系到一个国家经济、社会、民生和谐稳定的重要因素。反之，房地产业的动荡或甚至崩溃，对经济、社会的损害是不可估量的。

深入研究房地产周期波动和房地产泡沫的特征和规律，弄清其形成机理和影响因素，并在此基础上，正确认识房地产市场的变化，正确看待房地产周期波动，探索出指引房地产业健康发展的路径，不仅是房地产理论研究的任务，同时也是关系到整个国民经济健康发展的重要课题。

而从现实角度上看，房价己经日益成为人们关注的话题，一线城市房价价格让绝大多数民众望其项背，二线城市房价价格一路高歌，三四线城市增长速度迅猛。政府2017年2月到3月，连读在山海关以南，重要城市大幅度调控，限价限购限贷。到底目前的房价合理还是存在泡沫，以及这个房价水平和目前房地产业发展水平和经济水平是一个什么样的关系。本课题从房地产周期波动和房地产泡沫两方面来分析此泡沫形成原因机理，形成对房地产周期的正确理性的认识和剖析。

2.国内外研究现状分析

国外近10年来的研究侧重各有不同。

Steve H. Hanke ( 2010 )认为美国的房地产市场中，银行信贷通过影响土地价格进而影响房地产周期，是房地产周期波动的重要影响因素。

Rukumnuaykit P P P.(2U15)在对泰国的房地产周期研究中发现房地产周期的扩张时期的持续时间大约是25.25个月。

Wernecke N R M.（2015)对德国的房地产周期进行研究，认为物业组合方面的积极管理以及当前市场趋势对于德国的房地产周期波动产生了深远影响。

相比于国外，我们国内的研究就相对比较匾乏。