摘 要

自20世纪90年代以来，中国的住房市场发展迅速。随着房地产市场的全面发展的过程中，房价迅速攀升，居民拥有的家庭财富差距逐渐扩大。房价上涨已成为中国居民贫富差距扩大的重要因素之一。为了进一步了解房价上涨对居民之间贫富差距扩大的影响，本文结合理论和实证检验。运用位置消费理论、财富转移效应以及反馈效应等理论角度研究房价对居民财富差距的传导机制；为了从经济学的角度验证二者之间存在的关系以及影响机制，本文通过相关建立模型进行实证分析，利用单位根检验、协整检验、OLS回归的方法将对具体的数据和模型整合并进行分析。选取相关数据，验证房价的上涨与居民财富之间存在的关系，得到了房地产价格上涨将会扩大财富差距的结论，为缩小人与人之间的财富差距和促进中国房地产行业稳定健康发展提供相关的政策建议。

关键词：财富差距；家庭财富；房价；房地产市场

Abstract

Since the 1990s, China's housing market has developed rapidly. With the overall development of the real estate market, housing prices have risen rapidly, and the household wealth gap that residents have has gradually widened. The rise in housing prices has become one of the important factors for the widening gap between the rich and the poor in China. In order to further understand the impact of rising housing prices on the widening gap between the rich and the poor, this paper combines theoretical and empirical tests. Using the theory of position consumption, wealth transfer effect and feedback effect, this paper studies the transmission mechanism of house price to the wealth gap of residents; in order to verify the relationship between the two and the mechanism of influence from the perspective of economics, this paper conducts empirical analysis through relevant models. Specific data and models will be integrated and analyzed using unit root test, cointegration test, and OLS regression. Select relevant data to verify the relationship between the rise of housing prices and the wealth of residents, and get the conclusion that the rise of real estate prices will cause the gap in the wealth of residents to expand, It also provides relevant policy recommendations for promoting the stable and healthy development of China's real estate industry and narrowing the wealth gap among residents..

Key Words：wealth gap；family wealth；house prices；Real estate market

目录

第1章 绪论 1

1.1 选题背景 1

1.2 研究目的和意义 1

1.2.1 研究目的 1

1.2.2 研究意义 2

1.3 研究思路方法及结构 2

1.3.1 研究思路 2

1.3.2 研究方法 2

1.3.3 研究结构 2

第2章 相关理论与文献综述 4

2.1 房地产概念 4

2.2 居民财富差距概念 4

2.3 财富差距与收入差距 4

2.4 房地产价格与居民财富差距的相关文献综述 5

第3章 现状分析与理论研究 7

3.1 我国房地产的发展历程及现状分析 7

3.1.1 我国房地产行业发展现状 7

3.1.2 我国房价的持续上涨 8

3.2我国居民财富差距的历程及现状分析 9

3.2.1 我国居民财富差距现状 9

3.2.2 我国居民财富的构成及发展 9

3.3 我国房价波动对财富差距的理论研究 10

3.3.1 房地产的位置消费性 10

3.3.2 房价上涨与财富差距的作用机理 10

第4章 实证分析 13

4.1 实证模型的设定 13

4.1.1 建立模型 13

4.1.2 理论介绍 13

4.2 数据来源及描述性统计 14

4.2.1 因变量（被解释变量Wealth） 14

4.2.2 自变量（解释变量Price） 15

4.3 实证结果及分析 15

4.3.1 平稳性检验 15

4.3.2 协整检验 17

4.3.3 OLS回归 17

第5章 结论与展望 19

5.1 研究结论 19

5.2 相关建议及展望 19

参考文献 20

致 谢 22

第1章 绪论

1.1选题背景

自1998年以来，中国已开始实施货币化住房政策，刚刚发布住房刚性需求，表明中国房地产市场已进入快速发展阶段，住房房产已经明确。 自21世纪初以来，国内房地产市场日益普及，也为中国经济发展做出了巨大贡献。其中可明显看出房地产的住房投资规模和销售规模都在不断扩大。自2004年以来，中国房地产吸引了大量投资，其投资的同比增长率持续维持在20%左右，房价涨幅高达200%，年完工面积达到500万平方米，是实施货币化住房政策前总和的1.5倍。2013年的住房投资规模达到了86013.38亿元，增长率高达4032.16%，GDP的比值也从2.47%上涨到15.12%。从房地产销售的角度来看，从2004年到2010年，销量一直在增加。 根据统计部门的相关数据显示，2010年中国商品房销售面积首次突破10亿平方米，达到了10.43亿平方米。2017年达到16.94亿平方米^[1]。投资的不断上升，也因此推动了房价的不断上涨，2017年底，商品房平均售价从1998年的2,063元/平方米增加到7892元/平方米。但近年来，我国国内房地产市场调控失灵，对国民经济产生了极大负面影响，这也是商品房价格上涨的原因之一。

1.2研究目的和意义

1.2.1 研究目的

自1998年实施货币化住房政策以来，房地产作为中国经济发展的支柱产业发展迅速。高速发展的背后离不开居高不下的房价。在近二十年的发展间，我国房价每年均已10%的增长率在发展，对居民来说，房价的持续上涨已经远远超过了大多数居民的购买力^[2]。在房价高居不下的同时，我国居民的收入差距也处于一个高居不下的状态，也因此严重影响到了我国金融系统的安全，房地产行业的持续发展，和社会经济的稳定发展。 “居民收入差距”与“房地产价格”之间的关系早已成为当今社会持续关注的热点问题。许多学者还对两者之间的相互作用进行了各种实证研究，并取得了很好的研究成果。

但在造成居民贫富差距的影响因素里，除了居民的收入差距以外，还有一个重要指标--居民财富差距。其中，收入差距是流量数据，而财富差距是存量数据，在研究房价对居民生活水平的影响时，笔者认为存量数据更具有代表性。因此，我们有必要对“居民财富差距”与“房地产价格”二者的关系进行研究，为促进我国房地产市场健康稳定发展以及缩小居民间的财富差距提供良好的政策建议。

1.2.2 研究意义

目前，房价的持续性高速增长加大了人与人之间的差距，其已经成为人与人之间收入和财富差距不断加大的重要原因之一。大多数老百姓想买房但买不起房，现今，房地产市场已经成为投机性消费市场，房地产市场的持续异常发展引起了全社会的广泛关注。本文结合两个社会热点问题，分析了房价上涨对中国居民贫富差距的影响，并分析了影响机制，为促进中国房地产业稳定健康发展，缩小居民之间的财富差距提供了具有一定的实际和社会意义政策建议。

1.3研究思路方法及结构

1.3.1 研究思路

结合中国房地产价格和居民贫富差距的现状和理论分析，判断房价变化是否会影响居民的贫富差距，以及房价对贫富差距的影响机制的形成机理。

运用stata11计量软件作为对我国房地产价格与居民财富差距进行实证研究的工具。首先，研究中国的房地产价格是否会对居民的贫富差距产生影响，若有影响表明二者之间存在关系，则进一步分析住房价格对居民贫富差距的影响的产生机制。 根据实证分析结果，得出相应的结论，提出对社会有意义的相关政策观点。

1.3.2 研究方法

本文在研究房地产价格对居民贫富差距的影响时，结合理论和实证研究。 从理论上讲，它分析了中国房地产业的现状和居民的贫富差距。并分析房价对财富差距影响的机制是如何形成的。笔者运用了单位根检验、协整检验、VAR模型以及OLS模型回归，通过实证方法来分析房价的变动对全国不同收入组户之间的财富存量造成的影响，并且研究其中的影响机制。

1.3.3 研究结构

本文章的研究结构主要分为五个重点组成部分：第一部分绪论；第二部分介绍相关理论与文献综述；第三部分现状分析与理论研究；第四部分实证分析；以及第五部分研究与展望。

第一部分：绪论

阐述本文研究的选题背景、研究目的和意义、思路方法和结构。

第二部分：介绍相关理论与文献综述

介绍相关理论与文献综述。具体介绍房地产和财富差距的相关概念，介绍国内外相关文献，并分析引发房地产市场动荡和对房价造成影响的相关理论。

第三部分:现状分析与理论研究

简述我国房地产市场的发展历程及现状、我国财富差距的现状分析，用理论证实二者之间存在的关系，以及房价的波动对我国居民的财富差距产生怎样的影响。

理论联系实际，将房地产价格与居民财富存量的相关指标构建模型，并进行回归分析，得出相关结论并解读。

根据所研究的结论进行总结并给出相关建议。

第四部分：实证分析

第五部分：研究与展望

第2章 相关理论与文献综述

2.1房地产概念

房地产是一个全面而复杂的概念。一般来说，房地产具有广义和狭义两种类型的概念。 从物理现象来看，它由建筑物和土地以及建筑物上的一系列配套设施组成。土地在这个概念中存在两种状态即未进行开发和已经开发，建筑物作为土地的附着物与土地之间存在密切关系并与土地相结合。建筑物有房屋和构筑物两种它们都是人造建筑产品。然而，作为中国经济发展的支柱产业，它不仅仅是一个代表土地和土地附属物的简单概念。 从本质上讲，它是一个由相关行业组成的行业，包括购买早期房地产开发的土地使用权和相关的投资活动，在中期的房屋建筑建造的相关活动以及在后期的房屋销售和房屋的维护由管物业的一系列经济活动的总和，这就是房地产的狭义概念，本文也将从这个角度来选取合适的房地产价格变量。

2.2 居民财富差距概念

财富是一个存量数据，在经济学研究中表示的是一个积累量，与流量数据相比具有更优的稳定性。一些学者将财富定义为“财富是衡量一个人能够生存多久的经济能力”。 我们可以将居民财富定义为“居民财富是衡量居民生存时间的经济能力”详细来说，居民财富衡量某一时点上所有个人财产的总体规模，是指居民个人拥有的资产总额，有金融资产和实物资产构成。金融资产具体由居民手持现金、银行储蓄存款、股票、保险准备金、债务资产构成；实物资产也称非金融资产，是由生产性固定资产及私人住房、私人汽车资产、存货、以及农村土地构成^[3]。本文将从这个概念来选取合适的居民财富存量进行研究检验。

2.3 财富差距与收入差距

富人和穷人之间的差距是指群体或社会中个人财富之间的差距。它也被称为富人和穷人之间的不平等，以及收入不平等。造成贫富差距有很多原因。不同国家，不同地区，不同家庭和不同人群都存在贫富差距。我们所知道的贫富差距是由收入差距和居民的贫富差距造成的。在研究贫富差距时需从收入差距和财富差距两方面入手，居民收入是流量，因此，收入差距是即时性的，可以用基尼系数来衡量，而居民的财富是存量数据，因此财富差距是个积累性的量，衡量起来或多或少存在一些困难。因此我们选取财富差距作为因变量进行研究的研究结果将比采用收入差距更加稳定。

2.4房地产价格与居民财富差距的相关文献综述

近年来，国内外学者对房地产经济的兴趣逐渐增强，他们也非常关注房价的上涨。 在中国，有很多关于中国房价波动的研究，其中很多学者在不断研究总结发现房地产价格和居民财富之间存在密切联系，并从该角度不断剖析总结出相关结论。例如张建勤,舒红艳等^[4]（2017）将居民收入分成不同收入人群，并研究低端到高端收入人群之间的财产变化和房价的关系，得出一个重要结论，房价的上涨速度会影响居民财富差距扩大的速度，也可以说我国财富差距加大的重要因素之一是房价的上涨，而财富差距又是组成贫富差距的一大部分，这也直接导致了我国贫富差距日益严峻。我们知道，财富差距是个积累性的量，衡量起来或多或少存在一些困难。因此大部分学者在研究财富差距时采用住房财富表示的极多。在李晓红^[5]（2012）的研究中，研究房价的波动对居民住房财富的影响，运用基尼系数进行研究，取得相关结论。首先，住房是我国居民惯用的财富积累方式，住房财富差距的加大代表家庭收入差距也在扩大；其次，住房资源占有的均衡与否与房价波动存在极大关系，房价上涨，住房资源占有越不均衡；最后，当大部分住房资源占有到少部分人手中，则表示其进一步加大了收入差距。而在吕康银,朱金霞^[6]（2016）的研究中也强调了这个结论，通过研究分析购房成本对居民可支配收入分配的影响，城镇职工薪水与房地产价格之间的差距，并讨论其中存在的结构性矛盾，验证了少数富有居民财富快速增长的事实，强调了影响居民财富差距扩大的关键因素是不断上涨的房价。

但也有不少学者存在不同看法，金巍,章恒全,陈淑云,刘双双等^[7]（2017）利用变截距固定效应模型，对中国及各地区2000年至2015年城市基尼系数和住宅价格一次项、二次项、三次项之间的关系进行回归分析,从另一个角度验证房价与贫富差距之间的联系。其中发现，全国城镇住宅价格与收入差距之间存在密切联系，我们称之为“倒U”关系，城镇住宅价格调控与缩小居民收入差距之间有可能实现“共赢”。胡晓^[8]（2010）则从利率和租金的角度进行分析，利率固定，房屋租金和房地产的预期价格决定房价。而收入差距又反过来通过对房租和预期价格的影响来间接影响房价，因此，作者用理论说明的方法验证收入差距与房价存在关系，并产生一定影响。尹向飞、陈柳钦等^[9]（2008）则通过因果检验城镇居民收入差距、财富差距、收入增长与房价关系。他们将居民收入分成低收入到高收入不同的五等份收入组户，通过进行平稳性检验、协整检验、格兰杰检验，验证高收入与最高收入群体的年度储蓄比不会导致房价波动，也就是说，这两个组户不是房价波动的短期和长期格兰杰原因。表明了房价上涨不是由财富的分配不均决定的。但反过来房价的变动却对高收入和最高收入组户的年度储蓄比重产生影响，即房价变动是二者的短期和长期格兰杰原因，表明了当房价上涨时，财富分配会失衡，且差距不断加大。

在国外，从上个世纪起就已经对房价和财富差距之间的关系颇有研究。托马斯·皮凯蒂作为在此领域中研究颇深的学者，他经过对收入与不平等关系的探讨，在《21 世纪资本论》中他总结出有关结论，他认为绝大多数家庭中所持有的家庭财富将直接决定家庭的富裕或贫穷，而并不是他们工作所取得的工资决定的。简单来说，托马斯·皮凯蒂认为财富差距其实就决定了人与人之间的贫富差距。而在居民的财富存量中，房产占据最大的比例，因此导致居民的财富差距增大主要原因是住房财富的分布不均。Kookshin Ahn^[10] 对韩国1965到1994年间的居民收入调查分析，并得出了在此年段收入调配不均，加剧恶化的结论。而由于韩国房价 30 年单边上涨加大了贫富差距的形成。在Gyourko et al^[11]的研究中，他将供给弹性及区位因素作为指标，其中，超级明星城市为区位优秀并且供给缺乏弹性的城市。他研究了1950年到2000年间美国279个大都市区和城镇的家庭收入、房地产价格以及房租。他发现，超级明星城市中居住着全国绝大多数的富有居民，这些富裕居民造成了房价上涨并形成了高租售比，从而使低收入家庭被迫离开，形成了挤出效应。因此，高收入家庭和低收入家庭之间的两级差异更加严重。Dewilde and Lancee^[12]则对欧洲28个国家在2003年至2008年间的家庭和住房数据研究，房价受到收入基尼系数的影响，二者之间有正相关关系，而收入差距也和家庭住房的可能性存在一定的关系，其主要是通过房价波动来传递这种影响。虽然大部分学者通过研究得到了贫富差距对房价有正向影响，但也有部分学者存在不同看法。例如Ngo et al^[13]研究住房价格指数，他将家庭收入分为高中低收入三类，并取1996年1月至2009年12月年段美国16个大都市区的数据进行研究，其中他察觉，收入差距对房价产生一定影响，且影响所有层级的房价，它导致了高中低阶层的房价均下降了，这表明收入差距收入效应小于厌恶效应。Zhu^[14]运用美联储1995年至2004年的家庭金融调查数据考察房价波动对收入差距的影响，他看出贫富差距近九成在全国财富占有额最高的四分之一的富有者手中，贫富差距在1995年至2004年间被住房价值和住房权益不断加剧。

通过对现有研究进行总结，房价的波动与居民的财富差距之前存在一定关系，但要了解更多关于房价上涨对居民之间贫富差距扩大的影响？影响的机制如何？效应如何？基于此，本文将选取中国近十年的居民财富收入以及房价进行研究。构建相应的模型，并通过对相关数据进行实证，验证房价的上涨与居民财富存量之间存在何种关系，并用实例验证房价对财富差距产生何种影响，以及影响的机制是如何的。并提出能够缓解我国财富差距的相关对策。

第3章 现状分析与理论研究

3.1我国房地产的发展历程及现状分析

3.1.1 我国房地产行业发展现状