摘 要

房地产业目前占据国民生产总值的大部分，它是国家资金积聚的重要来源，同时带动了其余产业的发展，而中国商品房市场泡沫的存在将会带给房地产行业巨大的负面影响。笔者在阅读了大量国内外相关研究的理论后，加入了理性预期对商品房泡沫的影响来深入分析和探讨了商品房泡沫的成因，提出治理泡沫根本在于治理房价，笔者在文中将以指标指示法分析中国商品房市场泡沫和房价存在的问题，解释其成因并提出对房价的控制措施。

关键词：泡沫；商品房；理性预期；房价；应对措施

Abstract

The real estate industry currently occupy most of the Gross Domestic Product, it is an important source of national capital accumulation, also led to the development of other industries, but China's commercial housing market bubble will bring huge negative impact on the real estate industry. After reading a large number of domestic and foreign relevant research theory, we take the rational expectation into the consideration of the housing bubble to in-depth analysis and discussed the causes of real estate bubble,and then we come to the conclusion that the bubble governance lies in the governance indicators of prices, In this article, the author will analyze the problems of China's commercial housing market bubbles and housing prices by index indicator method, and then explain the causes and propose measures to control housing prices.

Key words: bubble;commercial residential building;Rational expectation;housing price;Countermeasures

目 录

第1章 引言 1

1.1论文研究的背景及问题的提出 1

1.2 国内外研究状况 1

1.2.1 国外的相关研究 1

1.2.2 国内的相关研究 1

1.2.3 论文研究的目的和意义 2

第2章 相关理论概述 4

2.1 房地产泡沫的界定 4

2.2 理性预期理论的提出 4

2.3 理性泡沫理论 4

第3章 中国商品房市场泡沫的分析 5

3.1 商品房市场泡沫的表现与测度方法 5

3.2 中国商品房市场泡沫的综合判断 5

3.2.1 房价收入比 5

3.2.2 房地产价格增长率与消费品价格增长率之比 6

第4章 中国商品房市场泡沫的成因 9

4.1 供求矛盾凸显 9

4.1.1 政府为主导的机制导致房地产供给的不足 9

4.1.2 房地产开发成本不断上升 9

4.2 过度投机 10

4.3 房地产资产过度增长 10

4.4 商品房具有消费和投资两重属性 10

4.5 理性预期 11

第5章 对中国商品房市场泡沫的应对措施和控制方法 12

5.1 强调房地产的社会功能，对房地产投资性需求进行限制 12

5.2 控制房地产信贷，推行金融调控政策 12

5.3 提供全面可靠的房地产市场信息，引导消费者理性预期 13

5.4 改变招拍制度并适当增加房地产市场的供给, 以降低供求矛盾 13

5.5 设立土地合理杠杆以抑制过度投机行为 14

5.6 建立健全的房地产监控系统 14

第6章 结语 15

参考文献 16

致 谢 17

第1章 引言

1.1论文研究的背景及问题的提出

在全球化发展进程中，随着人口发展并不断往城市聚集，房地产价格不断上升，自20世纪80年代以来，随着各国不断发展，进入全球化，各国不断开放深化， 全球人均GDP的增长以及资本在全球的不断流动，导致发展中国家甚至发达国家的房地产价格普遍上涨。以日本泡沫为例：日本在80年代签订广场协议后引发的泡沫破灭简直是场灾难，在泡沫破灭后，日本股市由最高时期的38915点跌至14000点左右，同时日本经济信用核心全面崩溃，曾号称要买下美国的日本人在泡沫破灭后甚至都不在美国露面了，日本自杀人数在当时达到顶峰，当时有名的自杀森林现在还有人在那结束生命。我国虽不至于走上日本的老路，但日本的经验值得我们警示自己。

房地产价格的快速增长，不单影响了民众居住适宜以及生活水平，更重要的是过快的房地产价格上涨会带来房地产泡沫的增长并可能带来金融危机。中国政府于2004年开始对上涨过快的房地产价格实施了各种政策希冀控制并减缓房价的增长。^[1]

笔者在研究数据时以理性预期视角判定:中国商品房市场存在泡沫，这个泡沫的根本在于在理性行为和理性预期的假定下，消费者认为房价还会持续增长所带来的理性预期和理性行为允许的资产价格对基础价值的偏离，这种泡沫并不是错误定价的结果，即反映了未来。所以治理中国商品房市场泡沫的关键在于控制房价。笔者希望通过研究理性预期理论和当前商品房状况来提出对房价的控制措施。^[1]

1.2 国内外研究状况

1.2.1 国外的相关研究

就国外而言，对房地产价格的研究主要有：

Beatrice 等（2013）利用MS-VAＲ 模型研究了南非的房地产市场，结果发现货币政策对房价具有重大影响，且在经济上行时期房价波动受货币政策的影响尤为明显。

Paolo 等（2013）的研讨得出利率对于房价的反应会加剧通货膨胀的预期的结论。

Giuliodori 等（2015）通过向量自回归模型的方法估算了欧盟地区不同国家房地产价格对货币政策冲击反应的差异，证明在房地产市场和信贷市场相对发达的国家，货币政策通过房地产价格变动的财富效应对居民消费支出产生显著影响。^[2]

上述研究发现，在包括理性预期要素时且在房价上行时期，模型能够更好预测房价的波动。

1.2.2 国内的相关研究