摘 要

近年来，中国房地产一直处于不间断的波动之中。自从1998年住房制度改革以来房价一直不断上涨，期间各部门陆续出台了一系列的政策措施，但结果却不尽如人意。2008年全球进入经济危机，加之2007年过热投资导致的商品房供应过剩，房地产市场出现第一次较大的转折。2011年政府出台新“国八条”，房价在两年的平稳发展中开始出现回落。随之2014年宏观市场下行，市场再度进入低谷。2016年在政策宽松、经济平稳回升、利好不断的宏观环境下，房地产市场从销售面积、销售额都创历史新高，接着2017年的政府调控收紧政策频出，市场再次随着宏观市场进入调整期。在这个大背景下，我们通过对于房地产周期波动的研究，找出影响周期波动的主要因素，探究我国房地产现存在主要问题，进而提出合理化的政策建议。

本文首先梳理了国内外学者对于房地产市场周期波动理论的研究成果，并在此基础上对房地产周期波动的含义及其阶段重新定义划分，进而深入探究了影响房地产周期的因素。通过主成分分析的综合影响度判断，影响我国房地产周期波动的因素主要集中于人口、货币、金融、心理预期、政策变化和建设的滞后性。

最后实证部分回顾了我国房地产业的发展历程，一般分为改革开放之前和改革开放之后两大阶段。结合我国房地产业现有的供需不平衡、资源浪费及流失、空置率过高、区域性及政策性波动明显、与金融业发展不协调等主要问题的分析，提出健康发展的预警机制，减少外部环境对房地产的冲击同时增强房地产业自身的稳定能力的具体办法。理论应用于实践，对我国目前产生的局部房地产泡沫现象提出建议，这是本文研究的意义。

关键词：房地产周期波动，宏观经济，季节调整，趋势分解

ABSTRACT

In recent years, China's real estate has been in constant fluctuations. Since the reform of the housing system in 1998, housing prices have been rising continuously. During the period, various departments have introduced a series of policies and measures, but the result is not satisfactory. In 2008, the global economic crisis, coupled with overheated investment in 2007 led to the supply of commercial housing surplus, the real estate market for the first time a big turning point. In 2011, the government introduced a new "eight states", the housing prices in the steady development of two years began to fall. With the 2014 macro market down, the market once again entered the trough. In 2016, steady economic recovery, easing the continued favorable macroeconomic environment, the real estate market has reached a record high from the sales area, sales, then the government to tighten regulation of frequent policy in 2017, the market once again with the macro market entered a period of adjustment. Under this background, we research on the cyclical fluctuations of the real estate, find out the main factors influencing the cyclical fluctuations of the real estate research on our country's existing problems, and puts forward reasonable policy suggestion.

This paper first reviews the domestic and foreign scholars research results to the real estate market cycle theory, and based on the meaning and the stage of the cycle of real estate industry re definition, and then probe into the factors affecting the real estate cycle. Through the comprehensive influence evaluation of principal component analysis, the factors that affect the fluctuation of China's real estate cycle mainly focus on population, currency, financial, psychological expectations, policy changes and the lag of construction.

Finally, the empirical part reviews the development process of China's real estate industry, which is divided into two stages, namely, before the reform and opening up and after the reform and opening. Combining the analysis of supply and demand in China's real estate industry existing unbalance, resource waste and loss, the vacancy rate is too high, and regional policy fluctuation, obvious development and financial sector coordination problems, proposed early warning mechanism for the healthy development of the external environment, reduce the impact on the real estate and enhance the ability of real estate specific measures the stability of the industry. The theory is applied to practice, and some suggestions on the local real estate bubble phenomenon in our country are put forward, which is the significance of this study.

Keywords: real estate cycle fluctuations, macroeconomic, seasonal adjustment, trend decomposition

目录

第1章 绪论 1

1.1研究背景和意义 2

1.1.1研究背景 2

1.1.2研究意义 3

1.2国内外相关研究现状 4

1.2.1国外相关研究状况 4

1.2.2国内相关研究状况 5

1.3研究方法及主要内容 6

1.3.1研究的主要方法 6

1.3.2研究的主要内容 6

第2章 房地产周期波动理论概述 7

2.1房地产周期理论及基本概念. 7

2.1.1房地产周期波动的含义 7

2.1.2房地产周期的阶段划分 7

2.1.3房地产周期波动的类型 8

2.2房地产周期的产生机理和影响因素 9

2.2.1房地产周期的产生机理 9

2.2.2房地产周期的影响因素分析 10

2.3宏观经济周期与房地产周期波动的关系 11

第3章 我国的房地产周期波动研究 13

3.1我国房地产业发展历程 13

3.2我国房地产市场中存在的主要问题 14

3.3降低周期波动影响的措施 15

3.3.1减少外部环境对房地产的冲击 15

3.3.2增强房地产自身稳定能力 16

第4章 结束语 17

参考文献 18

致 谢 19

第1章 绪论

1.1研究背景和意义

1.1.1研究背景

2016年，我国房地产行业是“刺激与抑制”两条主线贯穿始终，全国去库存的刺激性政策与部分热点城市控房价紧缩政策相并行。上半年以刺激、宽松为主，下半年开始转向抑制“资产泡沫”和“防范金融风险”，多个城市重启“限购、限贷”等紧缩政策。整体呈现先扬后抑、宽严相济的特征。2016年9月至今，楼市调控政策密集出台，共计40多个地级以上城市和部分县市出台调控收紧政策。由此开始了新一轮的政策性市场变动，以中心城市为单位，周边三、四线城市联动收紧，整体思想保持了“控一线、稳二线、搞活三四线”。而2017年3月无疑成为这一轮市场周期的下行拐点。

近年来，我国的房地产市场一直表现出不间断的波动。研究表明：目前我国房地产市场中商业用房和写字楼的周期波动相对平稳，市场的不稳定性主要是来源于住宅市场的波动。2009年到2010年房地产业投资火爆，房地产价格快速上涨；2011年随着政府出台的限购措施和为改善民生提供的保障住房导致的供给增加，市场进入低迷期；在2014年触底之后逐渐回升反弹至2016年，市场可谓一路高歌。到2016年底，全国商品房销售面积共15.7亿平方米，同比增长22.5%，商品房销售额共计11.8万亿元，同比增长34.8%，再度刷新历史新高。紧接着2017年3月以来的调控政策出台，一二线城市市场迅速降温。我国房地产市场反复出现的周期波动现象到底是何种原因？是属于类似于宏观经济的周期性波动亦或是特殊个体时间引发？面对2017年下半年，我国房地产市场将会以何种方式继续运行？