摘 要

Abstract 1

1绪论 2

1.1 研究背景和意义 2

1.2 研究现状 2

1.3 研究内容与方法 3

2我国房地产行业发展中存在的问题 4

2.1高房价下的住房需求难以得到满足 4

2.2供给结构失衡 4

2.3中国国情下的支付能力不足 5

2.4对房地产行业未来发展的危机分析 7

3 房地产市场供给 8

3.1房地产供给缺陷 8

3.2中国的房地产供给现状 8

3.3房地产的供给限制 10

3.4供给角度下的矛盾思考 10

4房地产市场需求 11

4.1我国房地产市场需求宏观经济环境 11

4.2我国房地产市场需求现状 11

4.3外部影响 12

4.4 思想观念的转变 13

4.5房地产市场与需求的相互关系 14

4.6适合我国房地产行业未来发展的道路 14

5对策与建议 15

5.1供需结构的调控 15

5.2外汇制度 15

5.3减少房地产的高回报率投资需求 15

5.4国家宏观调控引导释放有效需求 16

5.5规范房地产市场提高进入门槛 16

5.6鼓励租房 16

参考文献 17

致 谢 18

摘要

房地产是人们生存的根本，房地产行业也是我国国民经济的支柱产业对于现在的中国来说。我国房地产目前的发展还是将主要的精力资金都投入到了居民的住宅上，它带动了建筑材料等一系列产业的发展与崛起。扩大了相对应产业的社会需求。因此，房地产的发展对目前中国经济的持续增长起到了相当重要的作用，它已成为了中国国民经济的主导产业之一，房地产在中国经济的发展中具有推动性作用。房地产发展的过程中，对于我国经济的推动作用是很可观的，但其所展现出来的问题也是相当严峻的。本文通过对房地产商品的供给与需求关系分析，回归商品最原始的本质，从中探寻适合中国房地产平稳发展的道路。

关键词：房地产业；供给；需求；经济发展；房地产危机

Abstract

Real estate is essential for people to live in the real estate industry is a pillar industry of the national economy for now is China. The current development of China's real estate is still the main focus of the funds are put to the residential population, but he led the development and the rise of construction materials and a series of industry. Expanding social needs relative industry. Therefore, the development of real estate on the current sustained economic growth in China has played a very important role, it has become China's leading industries of the national economy, real estate has a role in promoting China's economic development. The process of real estate development, promoting the role of China's economy is very impressive, but they emerged with the problem is quite serious. In this paper, the relationship between supply and demand on the real estate commodity analysis, regression commodity most primitive nature, from which to explore the road for the smooth development of China real estate.

Key words:Real Estate; supply; demand; economic development; real estate crisis

1绪论

1.1 研究背景和意义

中国的房地产业发展经历着从不成熟到逐渐成熟的道路。1978年至1991的土地法规划法等一系列制度的实施为中国房地产行业的发展提供了基本的法律基础和保障之后再深圳的房地产开发为全国提供了经验并使得房地产行业迅速在中国蔓延，1991年至1995年，伴随着邓小平的南巡之路使得房地产行业出现了不理性的炒作与操纵调整使得中国的南方出现了炒房的现象，尤其是在海南，上海，深圳，等地的房价在2001年已经到达了1万元每平米的高度并且持续加热，高温不下，可谓是真正的“寸土寸金”，1995年到2003年房地产的市场价格稳步上升，可以说是中国房地产市场发挥的最平稳的一个时期，不论是在市场上的价格还是销售量都稳中有进，房地产也不仅仅满足于南部沿海地区开始朝着中国内陆进发，一时间房地产以及有了燎原之势，加之2000年初中国的一系列制度的出台（福利房终止，货币改革制度，住房制度的完善改进）无疑刺激了商品房的发展为之加了一把火，尽管2003年之后政府开始意识到了房地产过热所导致的危害并进行了一系列的宏观政策的调控但由于政府与地方间的一些利益冲突令政策很难进行落实，因此不论政府从土地，房价，产品结构，还是引进外资管理或者商品房都无法阻止房地产发展的热潮并在之后几年内出现了爆炸性增长。

中国的房地产市场虽然表面上威风十足为中国发展带来的个方面的助力，但依旧避免不了某些矛盾，这个世界上没有完美的经济体制，只有合理的调控，任何经济体制在发展到一点程度时都会有他的副作用，我国房地产市场就目前所展露的问题主要有较高的住房空置，银行房地产借贷体系不健全，地区发展差异大，房地产市场运作不规范。中国的房地产市场还有一个奇怪的现象，很明显，我们不缺供给与需求，从某些角度来说供给远大于需求，但是，为什么房地产价格还能逐年上涨且有着源源不断的投资商乐此不疲地进入房地产市场，继续加大商品房建设力度增加它的供需差，这显然与我们所熟识的市场经济规律不同，为什么会出现这种现象以及它继续下去会带来什么样的后果都是很值得我们深入研究的，而最简单的办法就是先了解中国房地产市场的供给与内需状况。

1.2 研究现状

房地产市场自上世纪改革开放以来就一直是人们关注和投资的热点，大多数的城市都是在上涨，在一些热门和沿海的城市更为明显。快速上涨的房价使得很多城市家庭难以负担起高昂的房价，因而引起了我们国家和社会对于中国房地产今后的发展和中国经济的发展忧虑。“住”是人们立足的根本也是家庭生存的根本，中国古时就一直对百姓的居住问题十分重视，这关乎着国家的兴衰和安稳。住房问题不仅是一个经济问题，也是一个社会问题。掌握房地产发展的影响因素，从它作为一个商品的基本特性出发，了解内需和房地产发展的关系，从而制定合理有效的策略来调控房地产的发展道路在当下中国已极具研究意义。越来越多的人，学者开始研究房地产投资行业，特别是人民的住房，房地产行业现在已经涉及到国民经济的发展，它就像一把双刃剑，它可以促进发展国内同行业中，居民的迅速发展，刺激社会消费，加快中国资本投资和资本运作的速度，但是从另外一个方面来说，价格一旦过高地凌驾于价值就容易产生房地产泡沫，从而导致金融危机和国家经济衰退奔溃。房地产行业作为支持国民经济的重要支柱和经济的快速发展有直接的关系，促进中国房地产市场的平稳健康发展，有利于中国国民经济保持平稳较快增长。房地产现有的安全隐患已十分明显，它在经济和生活上所带来的不良影响已是有目共睹，及时看清现状在危机发生前采取措施以确保中国房地产市场的稳定发展。我国任何一个经济消费领域都没有房地产业行业对稳定发展经济、扩大市场内需、促进就业、提高人民生活水平所起的作用更大。因此，了解把握影响房地产价格的因素对于打破当前的城镇居民住房问题、促进房地产健康有效的需求和国民经济增长具有相当重要的理论和实际意义。从土地的性质来看可知房地产价值主要有有效性稀缺性和实用性构成，不同的地区供需效用导致了不同的房地产价格，它是三者的结合统一，但是房地产的外部性也是构成房地产价格的重要因素之一，在中国这个大环境中，国家的政治经济文化等诸多因素长久以来都在潜移默化地影响着房地产行业；从经济学原理来思考，价值决定价格，价格不可能长期地偏离价值，尽管在短期的供需影响下他们可能会出现偏离但长期来看它们总是动态平衡的，典型的有1634年的“郁金香狂热”和1719年的“密西西比泡沫”，它们都利用价值与价格的战争来生动的诠释了这个事实，而供需作为影响商品价格的基本要素，若想研究中国的房地产行业的发展规律必须从这下手，也就是说只有知道了中国房地产行业的市场供给与需求关系才能从中找到最合适的方法来推动中国的房地产经纪平稳快速的发展，有效的避开房地产泡沫和人民住房难等一系列危机。

1.3 研究内容与方法

本文主想研究四个问题：

（1）影响我国房地产市场供需的因素；