摘 要

我国地大物博，地方与地方之间难免存在着诸多差异，在住宅房屋价格的调控方面，不应该一刀切，而应该因城施策，采用更适合更有效率的措施调控当地房价。本文以2006年至2019年的部分一二三线城市的宏观数据为样本，采用多元线性回归的方式，以GDP增长率、人均可支配收入、住宅房屋竣工面积为解释变量，拟合住宅房屋价格为被解释变量的方程，探究我国住宅房屋价格增长的影响因素，及地方政府调控措施的控制效果。研究结果显示住宅房屋的价格与经济增长率呈显著负相关与人均可支配收入呈显著正相关。本文还着重研究分析了土地供给方向和限购限贷政策方向对房价的增速的影响，分析得出了在一二线城市，限购限贷政策能够比较有效的控制及房价的增长速度，特别是在越发达，人才流入越多的城市，限购限贷的政策的成效会越明显，但在部分本身房价增速已经处于较低水平的城市则会达到反效果，使住宅房屋价格增速不降反增；在三线城市则是在限购限贷方面没有一二线城市那样显著的控制价格增速，但在其短期内也减少了其房价的增速的上涨；在欠发达地区提高住宅房屋的供给量会比较有效的缓解住房价的高速增长。

关键词：住宅房屋价格调控；限购限贷政策；土地供给政策

Abstract

China is rich in land and resources, and there are inevitably many differences between local and local areas. In terms of the regulation and control of housing prices, we should adopt more efficient measures to regulate local housing prices. This paper takes the macro data of some first, second and third tier cities from 2006 to 2019 as samples, adopts multiple linear regression method, takes GDP growth rate, per capita disposable income and completed area of residential housing as explanatory variables, fits the equation of residential housing price as explanatory variable, explores the influencing factors of residential housing price growth in China and the control effect of local government control measures Fruit. The results show that there is a significant negative correlation between housing price and economic growth rate and a significant positive correlation between per capita disposable income. This paper also focuses on the analysis of the impact of the land supply direction and the policy direction of purchase restriction and loan restriction on the growth of housing prices, and concludes that in the first and second tier cities, the policy can effectively control the growth rate of housing prices, especially in the more developed cities, the more talents flow in, the more obvious the effect of purchase restriction and loan restriction policy will be, but in some cities, the growth rate of housing prices has already been In the lower level cities, the reverse effect will be achieved, which will make the growth rate of housing prices increase instead of decrease; in the third tier cities, the price growth is not as significant as that of the first tier and second tier cities in terms of purchase restriction and loan restriction, but it also reduces the growth rate of housing prices in the short term; in the less developed areas, increasing the supply of housing will effectively alleviate the rapid growth of housing prices 。

Key Words：Housing price control；Limited purchase and loan policy；Land supply policy

目 录

第1章 绪论 1

1.1 引言 1

1.2 文献回顾 2

1.2.1 土地对住宅房屋价格的影响 2

1.2.2 限购限贷政策对住宅房屋价格的影响 2

1.2.3 货币政策对住宅房屋价格的影响 3

1.2.4 其他因素对住宅房屋价格的影响 3

1.2.5 对现有研究的评价与补充 3

第2章 住宅房屋价格的影响机理分析 4

2.1 经济增长率对住宅房屋价格的影响机理 4

2.2 住宅房屋竣工面积对住宅房屋价格的影响机理 4

2.3 人均可支配收入对住宅房屋价格的影响机理 5

第3章 住宅房屋价格拟合模型的构建与数据 6

3.1 住宅房屋价格模型的理论分析 6

3.1.1 各解释变量与住宅房屋价格的散点图 6

3.2 住宅房屋价格模型的实证分析 16

3.2.1 各解释变量与住宅房屋价格的相关系数 16

3.2.2 各解释变量与住宅房屋价格的模型构建 16

3.2.3 多重共线性检验 18

3.2.4 异方差bp检验，white检验 19

3.3 样本数据来源与说明 20

第4章 限购政策限贷政策与土地供给政策的适用性与可行性分析 21

第5章 结论与建议 24

5.1 研究结论 24

5.2 政策建议 24

参考文献 26

致 谢 28

第1章 绪论

1.1 引言

近20年来，随着我国经济的高速腾飞，各个行业都在快速的发展与扩张，城市居民的住宅房屋的分配制度改为市场制，住宅房屋供给模式的转变也带来了居住用地的性质由划拨制改为了出让制，也正是因为该项政策的变动，土地的开成本、转让成本便一直水涨船高，导致了居住房屋的价格一直不断飞涨。随着我国近20年的高速发展，国民生产总值在快速增长，中国家庭的人均可支配收入也在快速的增长之中，由此催生了人民对更多的更好的居住房屋的需求，需求的上涨也导致了我国房地产价格的高速增长。近些年来房价虚高已经成为一个不断热议的话题，在目前的环境之下，一二线城市的住宅房屋已经逐渐沦为部分人手中的金融投机产品，而不是大家用来居住的生活用品，所以控制房价的合理波动就成了一个必要的行为。

在我们大部分中国人的思想中，房子不仅仅是房子这个物质上的东西，还代指着家。在目前的认知之下，大部分人对租住的房屋难以生出家的感觉，购买住宅房屋而不是长期的租住房屋也就成了人们的迫切需要。也正是因为这样一个原因，政府才会一轮又一轮的干预房地产市场，想要使其处于一个较为理性的范围。但地价是不能够简简单单就下降的，地方政府的财政有许许多多是靠出卖地皮来维持的，作为一个公有制为主体的国家，费力的不符合商人逐利本质的东西都是由政府拿大量的财政收入等来补贴的，只有保证了政府的财政收入才能使地方经济、基础设施等良性发展，因此土地的出让价格必然是难以下跌的，政府能做的就是稳定房价或者说使其在一个比较合理的长动幅度内变化，限制市场上的投机行为，不因投机需求的过度增长而导致房价的非理性上涨。“坚持房子是用来住的，而不是用来炒的”，这句讲话是习近平总书记于中国共产党第十九次全国代表大会上的发言，这表明了住宅房屋的价格已经受到了全国上下的积极重视，住宅房屋的价格高涨已经成为了我国群众目前所面临的主要问题之一，这时政府的政策调控就变得极为重要。