摘 要

我国自房改以来，房地产市场得到了快速、积极的发展，房地产价格呈现出不断上涨的趋势。与此同时，中国城镇居民的收入差距也在不断扩大。房地产价格对城镇居民的收入差距产生了一定的影响，而城镇居民收入差距会对一国的经济发展影响深刻，因此，房地产价格对城镇居民收入差距的影响是一个亟待研究的问题。

本文首先尝试从房地产价格的三种传导机制，分别是房地产价格的财富效应、房地产价格的信贷效应以及房地产价格上涨的消费挤出效应三个角度分析房地产地产价格对城镇居民收入差距的影响机制。另外，从住宅商品房平均销售价格的现状以及房地产价格收入比的变化对我国房地产价格的波动现状进行了说明和分析。与此同时从全国和各大地区的角度对我国城镇居民收入差距的现状进行了描述。最后，通过面板数据模型，从全国层面和地区层面就房地产价格对城镇居民收入差距的影响进行了实证检验和分析，从而总结出房地产价格对我国的城镇居民收入差距具有一定的正向影响作用。此外，东部地区的房地产价格系数高于中部地区和西部地区，即房地产价格对东部地区的城镇居民收入差距的影响较之于中部和西部地区要更大。

关键词：房地产价格；城镇居民收入差距；区域性差异

Abstract

Since the housing reform in China, the real estate market has developed positively and rapidly, and the real estate prices have been rising. At the same time, the income gap of urban residents in China has also been expanding. Real estate prices have a growing impact on the income gap of urban residents, and the income gap of residents will have a profound impact on the economic and social stability of a country. Therefore, it is necessary to study the effect of real estate price on the income gap of urban residents.

This paper first tries to analyze the influence mechanism of real estate price on the income gap of urban residents from three levels: wealth effect of real estate price, credit effect of real estate price and consumption crowding effect of rising real estate price. Secondly, the fluctuation of real estate price in China is analyzed from the average selling price of commercial housing and the ratio of real estate price to income. At the same time, the present situation of income gap of urban residents in China is described from the point of view of the whole country and various regions. Finally, through the panel data model, the paper makes an empirical analysis on the impact of real estate price on the income gap of urban residents at the national and regional levels. The conclusion is that the real estate price has a positive effect on the income gap of urban residents in China. Have a positive effect. In addition, the real estate price coefficient in the eastern region is higher than that in the central and western regions, that is, the real estate price has a greater impact on the income gap of urban residents in the eastern region.

Key Words：Real estate price;The income gap of urban residents; regional differences

目录

第1章 绪论 1

1.1 研究背景与意义 1

1.2 文献综述 1

1.2.1 国外研究概况 2

1.2.2 国内研究概况 2

1.3 主要内容 3

第2章 房地产价格对居民收入差距影响的相关概念与理论综述 4

2.1 财富效应 4

2.2 信贷效应 4

2.3 消费挤出效应 5

第3章 房地产市场与居民收入差距的发展历程与现状 6

3.1 我国房地产价格情况 6

3.1.1 房地产价格波动 6

3.1.2 房地产价格收入比 7

3.2 我国城镇居民收入差距现状 7

3.2.1 居民收入差距的现状 7

3.2.2 城镇居民收入差距的区域差异 8

第4章 房地产价格对居民收入差距影响的实证分析 9

4.1 模型设定 9

4.2 数据来源及变量说明 9

4.3 面板数据模型检验 10

4.3.1 单位根检验 10

4.3.2 协整检验 10

4.3.3 模型适用性的判定 11

4.4 实证检验结果及分析 11

4.4.1 全国性结果分析 11

4.4.2 区域性结果分析 12

第5章 总结与对策建议 14

5.1 总结 14

5.2 主要对策建议 14

参考文献 16

致 谢 17

第1章 绪论

1.1 研究背景与意义

自1998“国务院关于进一步深化城市房地产制度改革和加快房地产建设的通知”颁发以来，我国停止了实物房地产分配，逐步推进房地产分配货币化，大力发展房地产金融。使大批居民进入房地产市场，房地产市场得到了快速、积极的发展。同时，高利润带动越来越多的投资者投资房地产，住宅平均售价呈现大幅上涨的趋势。直到2008全球金融危机爆发，房地产市场遭受重创，政府出台了4万亿美元救市计划，房地产价格得以回升并继续攀升。显而易见，房地产价格的上升趋势和居民收入差距的扩大是同时存在。房地产价格的快速上涨增加了家庭财富的比重，而这又对城市居民的收入分配产生了越来越大的影响。高房地产价格不仅使高收入者通过出售和出租房地产积累更多财富，而且使低收入者在房地产和出租房地产上花费更多的钱，从而进一步扩大了收入差距。因此，房地产价格已经逐渐成为影响居民收入差距的其中一个十分重要的原因。在此现实背景下，本文试图通过结合理论分析以及实证分析，得出房地产价格如何作用于收入差距，有助于为政府实行房地产调控政策以及缩小我国城镇居民收入差距提供建议，具有非常重要的现实意义。

目前国内外对房地产价格波动的研究主要集中在三种主要的影响效应，以及房地产价格、消费者支出和通货膨胀的关系上，而对城镇居民收入差距的研究更侧重于城镇居民收入差距扩大的原因，但是关于房地产价格和城镇居民收入差距之间关系的研究并不多，仅有的一些也都存在些许不足：以前的大部分研究都使用时间序列数据来研究两者之间的关系，较少使用到面板数据，且较少考虑到地区差异性的问题。本文试图从区域差异的角度房地产价格对城镇居民收入差距的影响进行实证分析。

1.2 文献综述

纵观国内外文献，目前在该领域的研究主要集中于房地产价格如何影响城镇居民内部收入分配上，根据现有文献，房地产价格可以通过其收入分配效应影响城镇居民的收入差距。一方面，房地产价格的变动将直接影响家庭的财富状况，从而进一步改变居民收入分配状况。另一方面，房地产价格的上涨会使那些家庭的以房地产抵押贷款为主的负债增加并扩大其外部融资能力。同时，关于房地产价格对居民收入差距影响的结论较为一致：房地产价格上涨使城镇居民的收入差距扩大。

1.2.1 国外研究概况

Megbolugbe和Linneman（1992）认为当房地产市场兴旺前中老年家庭拥有房地产所有权，又或者，富裕家庭的收益增长超过房地产价格上涨，那么财富分配的不公平将会伴随着房地产价格的上涨而在无形之中扩大，证明了“财富效应”的存在^[1]。Case（2005）应用二十世纪八九十年代美国各州的面板数据，检验出房地产价格的上涨会使收入分配会更有利于持有不止一套房产的家庭，从而证实了房地产“信贷效应”的存在^[2]。Matlack.J.L和Vigdor.J.L（2008）利用上世纪七十年代以来的美国区域数据进行研究，通过将产品差异化引入局部均衡模型，发现房地产价格的上涨将导致收入差距的显著增加^[3]。Giovanni Favara和Zheng Song（2014）从不完全信息的角度，利用美国大都市区的面板信息，得到同样的结论^[4]。而Sweaft（2010）的研究对象则是不同的国家的房地产价格，发现房地产价格变动幅度过大会加大收入不均衡程度^[5]。

1.2.2 国内研究概况

国内学者在该领域的研究也硕果累累。许家军、葛扬（2011）认为：“财富效应”的效果是因人而异的，对于高收入家庭而言，“财富效应”是正向的，然而对于中、低收入家庭来说，“财富效应”却是负向的^[6]。刘嘉毅（2013）将房地产价格的“财富效应”和“信贷效应”作为房地产价格影响收入差距的内在机理，在研究房地产价格与收入差距之间的内生关系时，通过运用系统广义矩估计实证检验得到在我国经济转型期间房地产价格的上涨使居民收入差距拉大^[7]。李晓红（2010）认为，房地产本身特有的“位置消费”特点是导致高低收入群体之间的收入差距扩大的原因^[8]。肖尧（2013）通过实证得出结论：就全国层面而言，房地产价格对收入差距的影响是中性的，而在东部和西部地区则会分别会扩大和缩小收入差距^[9]。安虎森、颜银根和朴银哲(2011)构建了一个空间均衡模型，并在pfluger模型的基础上，研究发现城市开放度较低时，房地产价格越高，收入差距越大；城市开放度较高时，房地产价格越高，收入差距越小^[10]。陈健、高波（2012）通过构造联立方程模型，应用我国2000-2008年的省级面板数据，指出房地产价格上涨使得收入发生了转移，一定程度上扩大了收入差距，从而令“富人更富”“穷人更穷”^[11]。胡晶晶（2012）则是利用21世纪以来全国31个省市的面板数据，通过构建城镇居民收入差距的多因素模型，实证出两者之间具有正向且显著的影响^[12]。邢冬旸(2015)通过对我国的房地产价格与居民收入差距之间的关系进行协整检验等分析,发现房价的不断攀升加剧了贫富的两极分化，住宅商品房平均售价每上升1%,居民收入差距扩大0.1229%^[13]。

1.3 主要内容

本文共分为五个章节，以我国的城镇居民收入差距为研究对象，通过理论分析和实证分析研究房地产价格对城镇居民收入差距的影响。第一部分，从研究背景、目的及意义对选题展开论述，就房地产价格与收入差距之间的关系进行了文献综述的归纳，概述该选题的国内外现有研究成果；第二部分，确定本文的论基础，分别从“财富效应”、“信贷效应”和“消费挤出效应”这三种影响机制理论分析了房地产价格对城镇居民收入差距的传导机制；第三章是现状分析，分别介绍了中国房地产价格现状和城镇居民收入差距现状；第四章是实证分析部分，通过建立模型和运用近十年的省际面板数据，进行了实证分析，并分别从全国层面、东部地区、中部地区和西部地区进行了区域差异性的分析；第五部分作为全篇的总结段，这一部分结合了中国经济发展的实际情况和中国现阶段经济目标，根据前面的实证分析和回归结果，有的放矢地提出符合现实要求的发展建议。

第2章 房地产价格对居民收入差距影响的相关概念与理论综述

学术界目前普遍认为房地产价格对居民收入差距影响的主要效应有“财富效应”、“信贷效应”和“消费挤出效应”。因此本文尝试通过这三种效应来作为分析其对城镇居民收入差距产生的影响的理论依据。

2.1 财富效应

“财富效应”是指资产持有人经由资产价格的波动影响资产价值，进而改变资产所有者的财富持有量。随着房地产价格的不断攀升，高收入群体的财富将会增加，目前我国居民的投资渠道较为狭窄，房地产价格的不断攀升使得高收入群体因为高利润的趋势而不断地对房地产市场进行投资，由于资产的流动性比较高，房地产投资需求也比较高，比较容易通过投机行为获取利润，所以房地产的“财富效应”比较大。而穷人则由于没有足够的资金购购置房地产并从中获得收入，这导致了收入差距的进一步扩大。另一方面，从区域差异性的层面来看，由于我国幅员辽阔，不同的地区之间经济发展水平有着较大的差异，房地产价格波动引起的财富效应在不同的地区也会有着较大的差异。

房地产本身所具备的两种性质，投资和消费，对“财富效应”的影响是不一样的。当房地产价格上涨时，居民会为了应付购买房地产所带来的支出的增加，提前进行资金的储蓄，同时减少消费，导致储蓄率的上升和消费的下降，带来负的财富效应；但同时，一些高收入居民预计房地产价格会上涨。买房作为一种投资套期保值工具，会增加房地产价格上涨后购买的房地产的价值，同时增加他们的财富和收入，从而促进更高的消费，因此具有正的“财富效应”。

2.2 信贷效应

“财富效应”通过资产增值直接增加资产持有人的财富价值，而信贷效应将收入差距的界限越拉越宽。房地产的信贷效应与房地产抵押品的价值和抵押贷款的首付比率密切相关。房地产价格的升高会增加房地产的价值，房地产抵押价值也将随房价的升高而增加，从而进一步扩大家庭的外部融资能力，这就改变了消费结构或家庭决策，这便是房地产的信贷效应。