摘 要

本文以我国发展迅速的房地产市场为研究背景，讨论分析我国房地产市场的现状，重点关注影响房地产市场泡沫的重要因素：羊群效应。通过借鉴前人学者在论证金融市场泡沫过程中采用的CSAD研究方法，以我国各省市的房地产市场销售额和销售面积为面板数据，构建检验模型，论证我国现阶段房地产羊群行为的存在性。通过论证得出结论，我国房地产市场的交易过程确实存在羊群行为，且不同用途类型商品房羊群效应程度不同。根据检验结果，论述各种因素在投资者和房地产市场其他参与者的非理性投机行为中的影响机制，为我国房地产市场完善机制，促进市场稳定健康发展提出可行的意见和建议。

关键词：羊群效应 房地产泡沫 政策调控

Abstract

Taking the rapidly developing real estate market in China as the research background, this paper discusses and analyzes the present situation of the real estate market in China, and focuses on the important factor that affects the bubble of the real estate market: herding effect. By referring to the CSAD research method used by previous scholars in the process of demonstrating the financial market bubble, taking the real estate market sales and sales area of provinces and cities in China as the panel data, the test model is constructed. Demonstrate the existence of real estate herding behavior in China at present. It is concluded that the herding behavior does exist in the transaction process of real estate market in China, and the herding effect of different types of commercial housing is different. According to the results of the inspection,This paper discusses the influence mechanism of various factors in the irrational speculative behavior of investors and other participants in real estate market, and puts forward feasible suggestions and suggestions for perfecting the mechanism of real estate market in China and promoting the stable and healthy development of the market.

Key Words： Herd Effect；Housing Bubble；Market regulation

目 录

第1章 绪论 1

1.1 研究背景及意义 1

1.1.1 研究背景 1

1.1.2 研究目的及意义 2

1.2 相关文献综述 2

1.2.1 羊群行为文献综述 2

1.2.2 房地产泡沫文献综述 3

1.2.3 房地产投资羊群行为的文献综述 3

1.3 研究思路与方法 3

1.3.1 研究思路 3

1.3.2 研究方法 4

第二章 相关概念和理论综述 5

2.1 羊群行为的相关理论 5

2.2 房地产市场泡沫相关理论 5

2.2.1 我国房地产市场的特征 6

2.2.2 房地产市场的信息不对称性 6

2.2.3 市场信息传递中的不对称行为 7

第三章 房地产市场的现状分析 8

3.1 我国房地产销售价格与销售额分析 8

3.2 房地产的新开发面积与销售面积分析 8

3.3 房地产空置率分析——基于不同城市发展程度 10

3.3.1 中国房地产空置率有多高？ 10

3.3.2 高空置率：一线过度投机，三四线过度建设 11

3.4 房地产领域的个人贷款情况 12

3.5 我国房地产企业的资产情况 13

3.5.1 房地产开发资金来源的基本构成 13

3.5.2 房地产企业的资产负债率 14

第四章 基于羊群效应的房地产市场泡沫测度与评价 15

4.1 房地产泡沫的测度——简单指标法 15

4.1.1 房地产开发投资额/固定资产投资额 15

4.1.2 基于简单指标法的房地产泡沫测度结果 15

图4.2 全社会固定资产投资和房地产开发投资 16

表4.3 简单指标法的数据分析 16

4.2房地产泡沫形成因素分析——基于羊群行为CSAD检验模型 16

4.2.1 研究模型的选取 16

4.2.2 房地产投资者羊群行为存在性的方法设计——存在性检验模型 17

4.3 基于CSAD模型的羊群效应实证检验结果及分析 18

4.3.1 样本数据的选取 18

4.3.2 存在性检验结果 18

4.4 房地产市场泡沫强度的分析与评价 19

第五章 消除房地产泡沫的相关对策建议 21

5.1 政府调控的政策建议 21

5.2 市场参与者的对策建议 22

第六章 总结与展望 23

6.1 总结 23

6.2 展望 23

参考文献 24

1. 绪论

1.1研究背景及意义

1.1.1研究背景

近年来，房地产市场持续火热状态，自2007年起，房地产市场价格就一路飙升，尽管在2008年受到全球金融危机的影响，我国楼市价格出现一定的波动，但是波动是短暂的，房地产市场的虚假繁荣以及泡沫现象仍旧较为严重。由于市场投资者“买涨不买跌”的投资理念，使得房地产市场的投机行为变得更加疯狂，甚至比肩金融股票市场的投机行为。这种投资者盲目跟风投机的行为被称为羊群行为（羊群效应），2008年初，全国的商品房交易量出现下滑趋势，楼市价格自8月份开始出现环比下跌，较2007年最高点下降30%以上，之后出台了一系列房地产刺激政策，如个人购置或贩卖住房免征缴印花税，下调个人住宅公积金贷款利率等，使得购买量和价格一起上涨。随后“国十一条”出台，限制购房。房价随着政策和市场的波动在2012年左右达到较高点。当前，我国国民的基本住房需求与大多数城市房价上涨速度过快之间的矛盾显得日益尖锐。近几年，虽然各地的房地产管理政策从政府政策到货币政策，再到限购等政策都做了多重的改良，虽然我国房地产市场的价格仍呈现上涨趋势，但房价的增幅已经趋向平缓。习主席在近两年的多次政府工作报告中提出：“房子是用来住的不是用来炒的”，更体现了我国下阶段经济工作的其中一个目标。本文紧跟时代，结合上述因素对商品房交易的影响，分析我国现阶段房地产交易的现状。我们可以发现，对货币政策和政府政策这些因素的分析，均未能将经济活动的重要基础——人类自身的行为纳入主要考察范围。

人类自身的行为在房地产市场以及其他金融市场的活动中主要体现在投机行为上，但由于我国房地产起步较晚，与金融资本市场的联系相对较少，尚未建立完善的与现阶段发展规模配套的市场监管机制，导致我国金融市场参与者（房地产商与消费者）多获取的信息不完整，信息的交换不够完全导致羊群效应的产生与传染。羊群效应产生后，由于其传染速度和反应素的的不一，会导致受到金融危机的影响程度也不同。因此，要想保证我国房地产市场的健康发展常态化，必须将我国房地产市场按经济发展程度的不同划分地区研究投资者的羊群行为，并借鉴日本、美国的房地产金融危机经历，结合我国自身实际情况，吸取经验教训，改善不同的市场参与者的投资灵活性，控制风险，减少损失，以求取得更多的收益。

1.1.2研究目的及意义

历史上各个发达国家都或多或少的经历过金融危机，最早甚至可追溯至17世纪30年代的荷兰的郁金香泡沫，到上世纪80年代末席卷日本的股市、地产双泡沫，再到美国的互联网、股市泡沫。分析各国金融危机的特点和原因大相径庭，但是危机的开始、发展和升级等过程却又许多的共同点。正如《金融危机史》的作者金德尔伯格在其书中所说，现代金融市场的信息不对称很容易出现“囚徒困境”，即市场参与者集体会存在对现实和理性的失误判断。而海曼明斯基则提出，当经济处于繁荣阶段时，信息和制度的“错位”容易造成金融机构不断地扩张信用，由此引发金融市场的非理性扩张，推动市场的投机趋势。等市场在经历了膨胀上升直至高峰的阶段后，市场价格会出现明显的下滑，使得金融机构产生财务困难，金融市场为了补救危机，会陷入一系列的恶性循环。通过借鉴世界历次的金融危机，我们可以得出他们中间的一些共同现象：（1）经济高速发展（2）国外资金大量注入（3）信贷业务迅猛增加（4）广泛过分投资

以史为鉴，在我国现阶段经济新常态发展阶段，随着经济的持续发展，金融市场的虚假繁荣现象也日益提高，国内信贷行业的快速发展，尤其是近几年小型金融公司如春笋般的增长态势，强制推动我国房地产市场的发展，甚至偏离理性轨道。这一系列的背景时刻警示我们需要正视我国的房产市场现状。经验告诉我们，若是以房地产推动社会繁荣的国家，都会遭受“摩天轮魔咒”——即面临着资产泡沫膨胀与金融危机的挑战。因此房地产泡沫的规避问题也成为了亟待解决的问题之一。

在大量研究我国房地产实际情况之后，我们发现了我国房地产市场中的信息不对称的交易行为，市场的波动曲线是非理性的，导致政府政策的宏观调控难有明显效果。羊群效应在我国房地产市场现阶段起到了重要的作用，这个作用在我国房产市场到底存在与否，程度的强弱，以及影响的好坏方面，都是我们这篇文章研究的重点。本文通过建立数学模型，以全国的商品房交易市场和全国一二线城市的房产交易数据为支撑，探究我国房地产市场是否存在羊群应为，以及羊群行为产生的因素分析。并在最后分析各类问题的综合作用，探究出促进房地产市场平稳发展的正确方法。

1.2相关文献综述