1.1目的

房地产业是我国国民经济的支柱产业，对整个社会有着举足轻重的意义。近年来，伴随着我国房地产市场的发展，我国的房价也开始急速上涨，房价问题逐渐尖锐，“蜗居”，“房奴”等词语也慢慢走进人们视野之中。本文即是讨论我国房地产市场发展存在的问题以及房价波动的趋势及原因。

1.2意义

房地产作为一种消费品，随着时间的推移，此消费品已经演变为一种必需品。甚至说能否“安居乐业”已经成了消费者很长时间乃至于终身的需求。面对着我国经济的迅速发展和城市化水平的提高以及居民投资观念的转变等诸多因素，导致了中国的房价迅速上涨。房价无论对家庭的消费和资产组合，还是对金融市场和宏观经济的稳定，都有着较大的影响。因此房价波动及其原因也就成为经济学中的一个核心问题，备受经济政策制定者的关注。政府在近年的经济政策制定中也看到了居民对于安居愿望满足的迫切需求。房地产作为一种消费品，其价格的波动必然有着多方面的原因，那么究竟何种因素导致了房价的上涨，国家出台的相关政策对于我国房价的波动扮演了什么角色，本文将着重解决这些问题。

1.3国内外研究现状

国内外研究对于房价的波动（主要是增长趋势）原因大致有三方面原因，价值，行为经济学，市场失灵。

钱津在《中国房价的上涨与市场治理》（2017）中提到的价值原因主要是指建房成本的波动。建房成本可以分为住宅用地，建筑材料，人工费用的价格等方面。在这其中，地价是最大的影响因素，房价很大一部分便是地价，高昂的地价也是房价上升的重要因素。开发商为了从政府手中获得土地开发楼盘，只能通过公开拍卖的方式，价高者得。根据《中国房价的上涨与市场治理》文中的数据，2017年第一季度，全国主要监测城市住宅地价总体水平为6040元／平方米，同比增速为8.72%。较上一季度增长0.81个百分点。而其中住宅地价增长速度高于商服、工业地价增速。

孔煜则在《行为经济学视角下的房价波动研究述评》（2017）中从行为经济学角度分析房价波动的原因：首先，当噪声交易者对于消费市场有积极信心时，便会追加投资，从而使大量热钱涌入房地产市场。Mayer和Sinai的观点则是，对于想要买房的人来说，他们通常会观察过去一个阶段房价的走势，通过走势的判断形成对于房价的判断，Mayer和Sinai通过对1984-2006年美国大城市房地产市场的发展情况进行分析，得出房价和近5年的房价变化情况高度相关。第二，消费者对于房地产投资的乐观程度也和房价上涨存在着显著关系。Rouwendal和Simonetta以1999和2000年快速上涨的荷兰房价作为面板数据，对于这两年的房价上涨很难从市场因素找到答案，无疑大量购房者的乐观预期在这其中扮演了重要角色。Rouwendal和Simonetta用消费者信心指数来表示购房者购房的乐观程度，经过实证分析后证明这两者存在着显著的正相关关系。第三房地产市场存在着大量的羊群行为，其他消费者的消费行为和投资选择会对其他人的投资选择造成影响，从众行为大量存在。Wong则解释了泰国房地产泡沫的原因，在本国经济本就过度繁荣的情况下，再加上国际的投资大量涌入，房地产开发商的乐观预期和投资者预期的相互作用所引起的羊群效应最终造成了泰国房地产的泡沫。

最后，钱津于《感受腾飞—论中国工业化与通货膨胀》从市场角度分析房价波动原因时提到，在房价上涨率明显超过利率时，出于利润最大化的考虑，这时候继续把钱存在银行并不是一个最佳选择，把钱用来投资炒房才是明智之选，再加上羊群效应的影响，购房者一旦一哄而上，更大规模的房地产投资便无法避免。面对高昂的房价，炒房者的资金缺口只能来自于信贷市场。一旦银行的贷款达到一个更大的规模，中央银行为保持利率水平只能扩张信贷规模，而这样做只能导致房价持续上涨的恶性循环。显然，此种局面的出现并不能只归咎于市场调节的失灵，更多的是政府调控的缺失，是重要市场价格信号—利率被扭曲的必然结果。同时，因为我国信贷市场发展并不健全，再加上我国广大消费者并不愿意投身于信贷市场，而选择投资房地产市场，这也可以说成是市场失灵的表现之一。