摘 要

伴随着城市化发展规划及住房制度改革的推进，国内居民对于城市住房的需求提升明显，为国内房地产行业发展营造了良好的市场环境，现已将该产业发展作为国民经济的基础性产业之一，其发展态势也倍受社会各界关注。商业银行在维持金融体系的稳定方面起着重要的作用，而房地产信贷业务则是房地产商与银行机构连接纽带。但是我国房地产机构较为单一，目前主要依靠商业银行进行融资，而商业银行房地产金融又以信贷业务为主，这就导致房地产金融风险过多集中在商业银行房地产信贷业务上。受到美国次贷危机的影响，我国房地产业经受了严峻的考验。我国不论是要稳定发展房地产业，还是金融业甚至国民经济，都必须重视对房地产金融信贷风险的研究。

针对房地产金融信贷风险，本文从房地产开发商、商业银行和个人住房贷款三个方面入手，探究房地产金融信贷风险的具体表现和成因。开发商在土地融资和建设项目融资的环节可能会发生资金运转不畅；购房者通过房贷买房，可能产生违约行为，商业银行也会因为抵押物变现困难面临信贷风险；宏观环境比如利率、汇率以及房地产政策方面的变动，也会导致信贷风险。由此，本文针对产生信贷风险的各种因素，为我国商业银行和房地产业的稳健发展提出指向性的政策建议，推动房地产金融体系的创新和完善。

关键词：房地产金融；商业银行；信贷风险；经济增长

Abstract

With the development of urbanization and the reform of housing system, the domestic residents' demand for urban housing promotion is obvious, and has created a good market environment for the development of domestic real estate industry, which has become one of the basic industries of national economy, and its development situation has attracted the attention of all sectors of society. Commercial banks play an important role in maintaining the stability of the financial system, while the real estate credit business is the link between the real estate business and the banking institutions. However, China's real estate agencies are relatively single, now mainly rely on commercial banks to finance, and commercial bank real estate finance is mainly credit business, which led to excessive real estate financial risk concentrated in the commercial bank real estate credit business. Affected by the subprime mortgage crisis in the United States, the real estate industry in China has experienced severe test. Whether we want to stabilize the real estate industry, or even the national economy, we must pay attention to the research on the real estate financial credit risk.

For the real estate financial credit risk, this paper starts from three aspects of real estate developers, commercial banks and personal housing loans, to explore the specific performance and causes of real estate financial credit risk. Developers in land financing and construction project financing may occur the link is not smooth; Home buyers through mortgage buying house, may generate a default behavior, commercial banks will also because the collateral liquidity difficulties face credit risk; Changes in the macro environment, such as interest rates, exchange rates and real estate policies, also lead to credit risk. Therefore, in view of the various factors of the credit risk, this paper puts forward the directional policy suggestions for the steady development of China's commercial banks and real estate industry, and promotes the innovation and perfection of the real estate financial system.

Key Words：commercial bank；real estate finance；credit risk；economic growth

目 录

摘 要 I

Abstract II

第1章 绪论 1

1.1 研究背景和意义 1

1.2 国内外研究 2

1.3 研究方法与思路 3

第2章 我国房地产金融体系的发展概况 4

2.1 房地产金融概述 4

2.1.1 房地产金融的特点 4

2.1.2 房地产金融在我国的发展 4

2.2 我国房地产金融的现状 5

2.2.1 银行贷款是房地产发展的主要资金来源 5

2.2.2 房地产开发商融资现状 5

2.2.3 个人住房贷款业务现状 5

2.2.4 商业银行房地产信贷业务管理现状 6

第3章 我国房地产金融信贷风险及成因 7

3.1房地产开发商融资风险的具体表现 7

3.1.1 土地融资产生的信贷风险 7

3.1.2 开发建设融资产生的信贷风险 7

3.2 个人住房贷款业务风险的具体表现 8

3.2.1 抵押物变现产生的信贷风险 8

3.2.2 违约产生的信贷风险 8

3.2.3 “短存长贷”产生的信贷风险 8

3.3 商业银行房地产信贷管理风险和外部风险 8

3.3.1 商业银行房地产信贷管理风险 8

3.3.2 利率变动产生的信贷风险 9

3.3.3 汇率变动产生的信贷风险 9

3.3.4 政策变动产生的信贷风险 9

第4章 房地产金融信贷风险的管理对策 11

4.1 开发商融资风险管理 11

4.1.1 根据开发项目的类型选择融资方式 11

4.1.2 根据房地产企业的规模选择融资方式 11

4.1.3 融资方面的其他建议 12

4.2 个人住房贷款风险管理 12

4.2.1 完善银行内部管理机制 12

4.2.2 实行住房抵押贷款资产支持证券 13

4.2.3 建立风险预警系统 13

4.3 提高房地产金融信贷风险管理水平 13

4.3.1 加强商业银行房地产信贷监管力度 13

4.3.2 增强各类政策措施的协同效应 13

4.3.3 推进房地产金融创新 14

第5章 总结与展望 16

参考文献 17

致 谢 18

第1章 绪论

1.1 研究背景目的及意义

住房问题一直以来都是关乎国计民生的重大问题，近年来买房更是成为了人们聚集的焦点。自2003年以来，我国房地产市场日益火爆，房价也在这样的行情下一路飙升，房地产业逐渐成为我国经济发展的重要增长点。“房贷”、“月供”是用的较多的热词，反映了人们购房主要的资金来源；同时，“房奴”、“负翁”也成为了很多购房者的标签，面对房价大幅上涨的局面，很多家庭只能望房兴叹。

根据发展过程中的数据显示，国内房地产住宅的空置率若能控制在3%以下，说明国内房地产出于健康状态；若空置率在5%—10%之间，则表示国内房地产市场情况基本合理；若空置率高于20%以上，则说明国内房地产市场现已陷入危机之中，房屋积压严重。为此在2014年期间，西南财经大学还以国内城镇地区的空置住房情况为主要内容，进行了一次实证调查，调查数据显示在2013年期间国内城镇地区的住房空置率高达22.4%。学者周天勇根据统计数据及房地产市场情况提出预测，认为发展至2015年国内城镇地区房地产市场内已经卖出或已经竣工的住房空置率将再次上升，基本维持在20%-25%之间。由此不难看出，目前国内房地产业正处于空置率严重高于正常水平的阶段，并不利于房地产行业的稳定和谐发展。

此外，从目前国内房屋价格收入比、租售比情况来看，也能看出当前国内房屋市场出现的问题。作为衡量国内房地产产业是否出现泡沫经济的重要参考指标，根据国际房价收入比标准来看，30%-60%是一个国家较为合理的房价收入比，若将房屋贷款因素考虑其中，正常情况下消费者用于住房方面的收入应该占其全部收入的30%以下，但通过国内学者易居的研究数据显示，在2016年的上半年发展期间，消费者用于购买商品房的资金约占其全部收入的76%，由此可以看出国内多数居民还不具备很强的购房实力；在房屋租售比方面，一个房地产市场较为稳定的地区或城市，其房屋出售比应在1:200-1：300之间。在2016年期间，国内的多数地区基本能控制在1：300以下，市场相对稳定；但深圳、厦门的房屋租售比甚至达到了1:700，这表明我国热点城市的房地产市场已经出现了较为严重的泡沫。