摘 要

自1992年中国建设银行发放首批住房抵押贷款以来，我国住房抵押贷款市场规模与日俱增，截止 2016 年三季度，金融机构各项贷款余额为 104.1 万亿元，同比增长 13.0%，其中个人住房贷款余额为 16.8 万亿元，占比 16.1%，与此同时我国正处于经济新常态，经济转型的关键时期，系统性风险有增大的趋势，并且房地产抵押贷款占据的份额对总体经济存在相当的影响。正是因为房地产抵押贷款如此重要，针对该贷款的风险因素进行定性定量的分析，从而能够帮助我们规避风险，减少风险所带来的损失，避免出现类似美国次贷危机那样的金融风险。

本文主要从宏观因素和微观因素两个方面进行了分析，以湖南某商业银行的房地产贷款为样本进行信息的收集和规整，分析当前经济形势下各参与主体的违约情况，并建立数学模型量化违约概率，结合各违约因素，有针对性地提出风险预防措施，如加强贷前审查，备足呆账准备金等等，进行风险防范的建议。

研究结果表明：在对违约贷款进行统计分析后，发现不同地区经济发展的不同特性决定了宏观经济因素对个人住房抵押贷款违约所产生不同的影响。从总体上来看地区违约对国民生产总值、居民消费价格指数、房价涨跌、居民人均可支配收入、居民人均生活费支出5个宏观经济因素反应最为敏感。确实证明了宏观经济因素对居民房地产抵押贷款的影响。同时借款者个人基本情况（职务、个人年收入等），借款金额、房屋情况等微观因素与宏观因素共同作用于商业银行房地产抵押贷款，形成风险。据此为商业银行房地产抵押贷款市场提供了确实的数例支撑，以及管理经验证据。

本文特色：分析当前经济模式下宏观经济因素与微观经济因素对抵押贷款的影响，建立数学模型量化以及验证各风险因素的危害，提出能够有效针对并规避各种风险因素的防范措施以及如何抵御外部风险的干扰。

关键词：房地产抵押贷款风险；商业银行风险管理；宏观经济因素；微观经济因素

Abstract

Real estate mortgage loans as an important asset of commercial banks,which not only provides a favorable return to commercial banks ，but also promote the development of commercial banks.At the same time，Real estate mortgageour help residents to buy real estate and achieve their own housing dream, "live and work" ideal, which has a very important significance .

This paper analyzes the risk factors of mortgage, from the four dimensions to start, introduces the loan market participants：GDP,CPI,ups and downs of housing price，resident income and expenditure. This paper analyzes the current situation of the contractors in the current economic situation, and establishes the mathematical model to quantify the probability of default and the possible loss of the risk factors, combined with the current Economic situation and the situation of commercial banks, targeted risk prevention measures, risk prevention recommendations.

The results show that, after statistical analysis of default loans, it is found that the different characteristics of economic development in different regions determine the different effects of macroeconomic factors on individual housing mortgage defaults. On the whole, the regional default has the most sensitive to the five macroeconomic factors, such as the gross national product (GNP), the consumer price index, the house price fluctuation, the per capita disposable income of the residents and the per capita living expenses. Indeed, the impact of macroeconomic factors on residential real estate mortgage loans. At the same time the duties, the total amount of borrowing, housing prices year-on-year ups and downs, housing total price, unit nature, income and expenditure ratio, off-site purchase, down payment, monthly should also, personal income, housing area, revenue growth and other micro factors and macro factors The role of commercial banks in real estate mortgage loans, the formation of risk. This provides a real number of support for the commercial bank real estate mortgage market, as well as the management of empirical evidence.

Features: This paper analyzes the impact of macroeconomic factors and microeconomic factors on mortgage, the quantification of mathematical models and the verification of the risk factors in the current economic model, and puts forward the precautionary measures that can effectively target and avoid various risk factors and how to resist the external Risk of interference.

Key Words：real estate mortgage risk;  Commercial bank risk management ;  Commercial bank risk management ; Micro - economic factors

摘 要 I

Abstract II

第1章 绪论 1

1.1 研究背景目的及意义 1

1.1.1 研究背景 1

1.1.2 研究目的及意义 2

1.2 国内外研究现状分析 2

1.2.1 关于住房抵押贷款风险因素的研究 3

1.2.2 关于商业银行风险管理的文献 4

1.3 研究内容框架和研究方法 4

1.3.1 研究内容框架 4

1.3.2 研究方法 5

第2章 个人住房抵押贷款违约因素理论研究 6

2.1 理性违约 6

2.1.1 个人住房抵押贷款市场理性违约理论 6

2.1.2 对风险防范的启示 6

2.2 被迫违约理论 7

2.2.1 个人住房抵押贷款市场被迫违约理论 7

2.2.2 对风险防范的启示 7

2.3 个人住房抵押贷款违约风险定价理论 8

第3章 我国个人住房抵押贷款违约因素的定性分析 9

3.1个人住房贷款违约因素微观因素 9

3.1.1 借款人的特征维度 9

3.1.2 贷款特征维度 10

3.1.3 房产特征维度 10

3.2 个人住房抵押贷款宏观因素分析 11

第4章 住房抵押贷款市场风险变量选取及模型设计 12

4.1 变量的选取 12

4.1.1 影响因素的研究框架 12

4.1.2 变量的量化及说明 12

4.2 模型的构建 14

4.2.1 Logistic模型的选用 14

第5章 对于湖南地区的实证研究 16

5.1 数据统计分析 16

5.2 模型回归结果及分析 17

第6章 总结与展望 19

6.1 总结 19

6.2 展望 19

参考文献 20

致 谢 21

第1章 绪论

1.1 研究背景目的及意义

1.1.1 研究背景

1992年以来，中国建设银行首次发行个人住房抵押贷款，由于利润相对较高，住房抵押贷款已成为商业银行的高品质资产;同时受到我国传统“安居乐业”思想的影响；我国金融体系市场化改革速度相对较慢，房地产存在的保值性以及升值性质，加上住房抵押贷款市场的迅速扩张，这些因素继续刺激住房抵押贷款规模的扩大。同时，由于个人住房贷款余额持续上升，商业银行的信用风险也随之扩大。

因为房地产自身独特的性质，它同时具有实物资产和虚拟资产的双重特征。当其被视作虚拟资产时，其价格波动由尚未到期的未来预期收益的折现值确定，这一特征使得房地产价格与同期实物资产相比波动较大。房地产价格波动受两个基本面影响（宏观经济基本面和非基本面），反过来又对宏观经济面有重要的反作用力。这种反馈对宏观经济影响十分直接，更重要的是通过银行信贷扩张和收缩形成所产生的间接影响。特别是商业银行贷款作为中国最重要的融资渠道，房地产价格波动，促使银行信贷对宏观经济的波动产生深远的影响。此外，由于土地供需关系矛盾突出，房地产抵押贷款市场有力支撑市场。