摘 要

本文的研究目的在于解释房地产众筹在我国没有得到充分发展的原因同时鼓励这一新模式的发展。当这种新融资模式得到充分发展之后，大部分中小型房地产企业的融资问题可以得到有效解决，这样一来可以很大程度上促进我国房地产市场的发展。

本文通过实证分析和对比分析，分析了我国房地产行业的融资环境、模式与以美国为首的西方国家的差异，接着对比了我国房地产企业融资新模式----房地产众筹与美国房地产众筹的差异，旨在分析出我国没有得到充分发展的主要原因，最后针对这些原因提出建议

本文主要分析出了房地产众筹在我国未得到充分发展的三方面原因：法律、政策、风险。最后针对这三点原因提出了：完善法律、加强信息披露、引入担保机制三条降低众筹过程风险促进众筹普及的建议。

关键词：众筹、房地产、房地产众筹

Abstract

The purpose of this study is to explain the reasons why real estate crowd-funding has not been fully developed in China and to encourage the development of this new model. When this new financing mode with full development, most of the small and medium-sized real estate enterprises financing problem can be solved effectively, and thus can largely promote the development of the real estate market in China.

In this article, through the empirical analysis and comparative analysis, this paper analyses the financing environment of Chinese real estate industry, the pattern and the difference of the us-led western countries, then compares the our country real estate enterprise financing new model - the difference of the raise of the real estate property the raise and the United States, aims to analyze the main cause of our country has not been fully developed, finally aimed at these reasons are proposed

This paper analyzes three reasons why real estate crowd-funding has not been fully developed in China: law, policy and risk. Finally, three Suggestions are put forward for these three reasons: improving laws, strengthening information disclosure and introducing guarantee mechanism to reduce the risk of crowd-funding process and promote the popularization of crowd-funding.

Key words: Crowd-funding, real estate, real estate crowd-funding

目 录

摘要 I

Abstract II

第1章 绪论 1

1.1 选题的背景与研究意义 1

1.1.1选题背景 1

1.1.2研究意义 1

1.2国内外房地产众筹研究动态综述 2

1.2.1国外房地产众筹研究动态综述 2

1.2.2国内房地产众筹研究动态综述 2

1.3研究的主要内容及方法 3

1.3.1研究的主要内容 3

1.3.2研究的主要方法 4

第2章 房地产企业融资模式概述 5

2.1房地产企业融资总述 5

2.1.1 房地产企业融资的原因 5

2.1.2 房地产企业融资的主要模式 5

2.2我国房地产企业融资状况分析 7

2.2.1我国房地产企业融资资金构成 7

2.2.2我国房地产业总体融资状况分析 8

2.2.3我国房地产业总体融资存在的问题 9

第3章 房地产企业众筹融资模式 11

3.1房地产企业众筹融资的内容及特点 11

3.2国内外房地产企业众筹融资发展情况 11

3.2.1国外房地产企业众筹融资发展 11

3.2.2国外房地产企业众筹融资模式 12

3.2.3国内房地产企业众筹融资发展 13

3.2.4国内房地产企业众筹融资模式 13

3.3国内外房地产众筹模式差异总结 15

第4章 我国房地产众筹融资模式现状分析 17

4.1宏观经济分析 17

4.1.1法律因素分析 17

4.1.2经济因素分析 17

4.2其他原因 18

4.3房地产众筹发展前景分析 18

4.3.1 SWOT分析基本原理 18

4.3.2房地产众筹行业优势分析 18

4.3.3房地产众筹行业劣势分析 19

4.3.4房地产众筹行业机会分析 20

4.2.5房地产众筹行业威胁分析 20

第5章 总结与发展策略 22

参考文献 24

致 谢 26

第1章 绪论

1.1 选题的背景与研究意义

1.1.1选题背景

由工场手工时代到大机器生产时代， 第一次工业革命起源于18世纪60年代初的英国，这次工业革命在生产技术方面给整个社会带来了根本性的变化；由大机器生产时代到电气时代，第二次工业革命起源于19世纪60年代的美国，在这个时期社会经济得到了进一步发展，电灯的运用点亮了整个社会，生产效率大幅提高。由电气时代到信息时代，第三次工业革命起源于20世纪50年代，在这个时期计算机诞生，若干年后互联网也应运而生，再后来互联网与计算机的融合标志了人类正式步入了信息时代，人们交换和处理数据的能力得到了空前的发展。互联网极大地推动了人类社会经济、政治、文化领域的巨大变革，同时也为社会各行各业注入了新鲜的血液，对金融企业而言，全新的交易手段、融资模式层出不穷，众筹正是新生的融资模式之一。

众筹翻译自crowd-funding一词，其含义是通过多方力量集资。由于众筹的种种特点：低门槛性、多样性、创意性，它被亟需发展的企业广泛地运用，其中我们比较熟悉的例如医疗筹款水滴筹款等。2012年，美国网站Fund rise首创性地将房地产开发和众筹联系了起来，其目的是让普通人都可以加入到地产开发行业中。即使仅仅投资几百美元，普通人也可以成为某一片地产开发的投资人，这一创新一方面推动了美国房地产企业的发展，另一方面开辟了房产众筹的新纪元。

相比之下在国内市场，万科总裁郁亮在2014年说过， 中国的房地产市场已经步入了白银时代。与先前的黄金时代相比，白银时代下的整个市场会显得更成熟，同时各房地产企业所面临的竞争压力与库存压力会越来越大，购房者也会提出越来越高的要求。在激烈竞争的大背景之下，各大房地产企业纷纷谋求转型与业务升级。这时，许多大型房地产企业选择了通过与互联网进行交融的方式来实现转型与升级，参照国外的新型概念房产众筹，企业纷纷通过互联网平台整合社区资源、收集客户信息、推广自身企业的产品，将互联网的优势发挥到了极致。以此为契机房产众筹作为一个新概念也正式进入我国市场。

1.1.2研究意义

在互联网金融时代之下，许多企业借助互联网“升级”自己的传统产品，改进自己的营销方式。房地产众筹就是房地产企业家们想到的方法之一，房地产众筹通过筹集大众的资金帮助企业自身建设房产项目最后给予投资人相应回报的激励手段在西方国家获得了巨大的成功。然而在我国，房地产众筹还处于起步阶段，虽然有很多企业对这这种新模式十分感兴趣，但是由于我国经济政策、法律条文的限制，多数企业只好望而却步。同时，因为人们对这种新模式了解较少，所以在众筹的几个环节里最重要的投资者环节，许多投资者选择了观望与等待。本文全面地介绍了在互联网金融大环境之下诞生的房地产众筹这种全新的融资模式，同时就我国的宏观经济环境进行PEST分析并对这种融资模式进行SWOT分析。最后针对我国房地产企业的特点提出合理的建议，公众投资者和房地产企业都可以通过阅读本文解决他们的疑惑，并为未来的选择与发展研究方向打下基础。

1.2国内外房地产众筹研究动态综述

1.2.1国外房地产众筹研究动态综述

与其他众筹项目不同，无论是在国内还是在海外，房产众筹都备受关注。不过从目前的情况来看，海外房地产众筹市场的火热程度，要远远过于中国市场。2012年美国众筹网站fund rise第一次将互联网与房地产领域挂钩，开辟了互联网金融之下名为房地产众筹的一片全新领域。经过三年左右的发展，到了2014年，美国房地产众筹市场基本成型，其主要的众筹平台有三家，分别是：Fund Rise 、Realty Crowd和Realty Shares。在2014年房地产众筹大热的那一年，房地产众筹项目总共给美国众多房地产企业带来了超过十亿美元的资金，远远地超过了当年各经济分析师的预期，如此盛况自然得益于美国颁布的Jobs法案等一系列新规章的出台给（美国）国内的投资者提供了更加广阔的选择空间，这让那些有足够资产的人有机会通过众筹或者是借贷等新兴方式之间进入到不动产市场，因此国外学者文献的认为房地产众筹之所以在当地可以快速发展的原因主要就是相关法案的颁布，乔布斯法让更多的企业进入众筹市场极大程度地推动了该业务的发展。在美国，房地产众筹的项目类型主要分为股权和债券的众筹，其中以股权众筹为主。股权众筹类似于股票投资而债权众筹可以理解为一个简单的还本付息的过程。同时美国房地产项目的涵盖面极为广泛，从商业用途的地产到居民住宅都有包含，给予了投资者广阔的投资空间。

1.2.2国内房地产众筹研究动态综述

房地产众筹于2014年被首次引入国内，到现在也经历了几年的发展，但仍在发展期，目前面临的主要问题是项目单一，与美国相比，在美国房地产众筹项目涵盖了医疗地产、工作地产以及居民地产等等，反观在国内，可选项目少之又少，同时由于相关政策的限制，房地产众筹在中国一直得不到有效的发展。我国学者的文献观点主要在于：我国当前的环境相比于西方国家而言不利于房地产众筹市场的发展，若想房地产众筹业务得到发展，需要为众筹创造一个良好的环境，首先房地产众筹需要有政策扶持，使众筹合理化，其次需要有部门来监管，减少违法行为的发生，降低投资风险。本文将整合前者的观点，总结推动我国房地产众筹市场发展所需的种种因素

1.3研究的主要内容及方法

1.3.1研究的主要内容

本文对房地产行业众筹融资模式在我国的发展与应用进行了系统的研究。首先从房地产企业融资模式开始先后对比国外与国内房地产领域融资方式的异同，随后针对房地产众筹方向从定义开始进行国内外差异的对比分析。进而对国内外差异的原因进行分析，详细地剖析了我国的宏观经济环境，并对房地产众筹业务进行SWOT分析，分别从优势、劣势、机会、威胁四个角度来审视房地产众筹业务在国内的可行性。在文章的最后进行整合分析，讨论当下我国若要发展房地产众筹应该采取怎样的对策

本文共包括五个部分