摘 要

REITs也就是房地产信托投资基金。诞生于上世纪六十年代初，迄今为止，在国际范围内各学者在REITs的融资模式、风险及防控、委托代理研究等领域深入研究，做出了许多有价值的成果。

本文介绍了反映着我国从2002年至今在REITs领域的探索或挫折的一系列相关政策文件，并基于国内的发展现状，分析了REITs对稳定我国金融市场，减少投资者过度投机行为等方面的独特意义；结合实际国情，探讨了在我国发展REITs所面临的人均消费水平低、税收制度不完善、缺乏系统化教育、租售比过低等方面的问题；分析了中国REITs的未来发展方向。

对于发展REITs存在的问题，给出了注重消除人均消费水平和经济增长速度不匹配的矛盾，健全转付和过手机制，加强对管理者和投资者的教育，对房屋租赁市场实行税收减免的建议；未来发展方向上，给出了REITs在我国公共基础设施领域、商业地产领域、城市更新领域三个建议并论述了其可行性及意义。

关键词:房地产信托投资基金；不动产证券化；发展方向；

Abstract

REITs are real estate trust and investment funds. Born in the early 1960s, so far, all scholars have conducted in-depth research in the fields of financing models, risks, prevention and control, and principal-agent research of REITs internationally, and have made many valuable achievements.This article introduces a series of relevant policy documents that reflect China ’s exploration or frustration in the field of REITs from 2002 to present. Based on the domestic development status, it analyzes the uniqueness of REITs in stabilizing China ’s financial market and reducing excessive speculation by investors. Significance; combined with the actual national conditions, discussed the problems of low per capita consumption level, imperfect taxation system, lack of systematic education, and low rent-to-sale ratio in the development of REITs in China; analyzed the future development direction of Chinese REITs.Regarding the problems in the development of REITs, it gives a focus on eliminating the contradiction between the per capita consumption level and the economic growth rate, improving the transfer and over-the-phone system, strengthening the education of managers and investors, and implementing tax deductions for the housing rental market. Recommendations: In the future development direction, three recommendations for REITs in China's public infrastructure, commercial real estate, and urban renewal fields are given and their feasibility and significance are discussed.

Key words: Real Estate Investment Trust; Real Estate Securitization; development direction;

目录

第一章 绪论 1

第二章 REITs的基本属性 2

2.1REITS的定义 2

2.2REITS的特点 2

第三章 国际范围内REITs的研究现状 4

3.1REITs的融资模式 4

3.2REITs的风险及防控 4

3.3REITs的委托代理研究 5

第四章 我国REITs的发展现状 6

第五章 在我国发展REITs市场的独特内涵 8

第六章 中国REITs的发展面临的问题 9

6.1我国人均消费水平与经济增长速度不匹配 9

6.2目前的REITs运作方式存在双重征税现象 9

6.3缺乏管理者和投资者的教育 10

6.4租售比过低阻碍了房地产信托投资基金的发展 10

第七章 中国REITs的未来发展方向 11

7.1公共基础设施领域 11

7.2商业地产(长租公寓)领域 13

7.3城市更新领域 15

参考文献: 18

致 谢 19

绪论

REITs作为完成房地产证券化的有力工具，在上世纪该制度形成雏形之初，就凭借其风险低于股票，收益高于债券的特点，得以迅速在全球各地发展起来。投资信托基金可以为维护一国经济发展提供无可替代的帮助。央行曾于本世纪初联合各相关部门率先起草了REITs试点计划，不过因为受限于该领域的法律的缺失以及相关部门制度的完成度比较低，发展投资信托基金的计划频频受到阻隔，依旧处于初步探索的阶段，直到今天，我们也并未推出真正意义上的REITs产品，市场上出现的也都是些“准REITs产品”又或是“类REITs产品”。针对REITs在我国起步困难的境况，本文概述了全球房地产投资信托基金研究和行业发展趋势的重点领域，并将其与中国的实际情况相结合，并为中国房地产投资信托基金的发展问题和发展方向提供了建议。

REITs的基本属性

2.1REITS的定义

REITs也就是我们经常说的房地产信托投资基金，这是一种信托基金制度，该制度要求先向基金份额持有者公开发行标明本金和收益的偿付的有价证券，以此满足聚敛巨额财富的目标，并将聚敛来的资金交付给专门的投资机构进行系统化运作，让专家为投资者提供系统化的房地产投资业务，最后投资者可以根据凭证获取一部分的收入。房地产投资信托基金的种类一般分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种，具体取决于信托投资基金的细分投资领域的差异，其中权益型REITs市场曾一度占据最大的份额，几乎占了九成。

2.2REITS的特点

（一）房地产信托投资基金的流动性比较高，并且能够上市和交易。与股票和债券有着共通之处，REITs也是一种有价证券。能够将不能够在短时间内变现的投资财产分割成许多部分并进行证券化，同时能够在公开市场上进行交易和转让，这是其最基本最核心的功能。

（二）灵活多变的资产组成。根据规定不动产应该超过信托投资基金总资产构成的四分之三，因此，房地产信托投资基金的大部分资金都用来投资那些产出现金流量比较持久并且稳定的房地产资产。REITs拥有多元化的投资方向，商业零售领域、酒店业领域、长租公寓领域、工业地产领域等等。收益来自租金和不动产增值，具有长期性和稳定性。