摘 要

如今房价愈发高涨，楼市泡沫渐起，房价增速远高于居民收入，买房对于许多人来说成为了遥不可及的梦想，甚至连居住都成了一个问题。国家为了解决这一问题，出台了“租售同权”与“租售并举”等新规，旨在回归房屋的基本属性。房地产业作为我国支柱型产业，其一举一动都影响着国民经济的发展。新规一出势必会影响房地产业的发展，而本文通过SWOT分析研究了新规下房地产业未来可能的发展方向及发展战略，为房地产业如何应对新规做出了分析和参考。

本文立足于国内房地产业实际发展状况及国内外研究状况，结合“租售同权”与“租售并举”政策目的及意义，采用SWOT分析法，分析了新规对房地产业的影响，得出了房地产业新规下的发展战略及途径。并总结了房地产发展中要注意的问题。

关键词：租售同权；租售并举；SWOT分析；房地产发展

Abstract

Now housing prices are rising, housing bubbles are rising, housing prices are rising faster than residents' income. Housing has become a dream for many people, and even housing has become a problem. In order to solve this problem, the state has promulgated new regulations, such as "coequality for owners and tenants" and "combination of sales and leasing", in order to return to the basic attributes of housing. As a pillar industry in China, the real estate industry affects the development of national economy in every move. The new regulations will inevitably affect the development of the real estate industry. This paper studies the possible development direction and development strategy of the real estate industry under the new regulations through SWOT analysis, and provides analysis and reference for the real estate industry how to deal with the new regulations.

Based on the actual development of the real estate industry in China and the research situation at home and abroad, combined with the purpose and significance of the policy of "coequality for owners and tenants" and "combination of sales and leasing", this paper uses SWOT analysis method to analyze the impact of the new regulations on the real estate industry, and obtains the development strategy and ways under the new regulations of the real estate industry. It also summarizes the problems that should be paid attention to in the development of real estate.

Key Words：coequality for owners and tenants; combination of sales and leasing;SWOT analysis；real estate development

目录

摘要 i

Abstract ii

1绪论 1

1.1研究背景与意义 1

1.1.1研究背景 1

1.1.2研究目的 1

1.1.3研究意义 1

1.2 国内外文献综述 1

1.2.1国外文献综述 1

1.2.2国内文献综述 2

2“租售同权”与“租售并举”政策解读 3

2.1 “租售同权”与“租售并举”内涵 3

2.2 “租售同权”与“租售并举”政策目标 3

3新规下房地产业发展的SWOT分析 5

3.1 我国房地产现状说明 5

3.1.1 房地产业特性 5

3.1.2 房地产发展状况 5

3.2 新规下房地产发展的SWOT分析 7

3.2.1 新规实施路径 7

3.2.2 SWOT分析 8

4未来房地产业在新规下可能的发展战略和途径 11

4.1房地产业发展战略 11

4.1.1房地产企业管理层观念要与时俱进 11

4.1.2大力发展房屋租赁市场 11

4.1.3广纳人才，积极创新 11

4.1.4加快企业转型 11

4.2房地产业发展具体措施 12

4.2.1加强与金融机构的合作，转变融资方式 12

4.2.2 建立健全与房屋租赁相关的部门 12

5总结与展望 13

5.1总结 13

5.2展望 13

5.2.1房地产业转型要做充分准备，明确行业规律 13

5.2.2高瞻远瞩，广纳人才 14

5.2.3企业的活力来自于创新 14

参考文献 15

致 谢 16

1绪论

1.1研究背景与意义

1.1.1研究背景

房地产业在我国国民经济中占很大的比例，而且还拉动了其他行业经济的增长，可以说在国民经济中具有基础性,先导性和支柱性。房地产业的一个小小波动，就有可能会引起全国经济的动荡，它的影响力度大，波及范围广。人要衣食住行，这是古已有之，其中，住衍生出了房地产，随着房地产业的火热发展，房价高涨，楼市泡沫严重，房地产融资渠道收窄，商品房库存过多，这使得房地产业的发展陷入了窘境；此外，对普通大众来说，收入水平增长远赶不上住宅价格的增速，这造成了大众买房难的局面。房地产业的怪象由此而生。对此，国家采取了宏观调控，出台了“租售同权”及“租售并举”等一系列新规，旨在让住房回归其基础属性——是居住功能而非用来炒的，让老百姓有房可居。

1.1.2研究目的

现阶段我国房地产市场正面临着两大困境。第一，信贷风险不断增加。第二，住房保障体系不够健全。面对这些问题，政府决定采取中央宏观调控，地方特色调控，实施租售同权及租售并举，本文旨在探讨这一新规是否能够解决这两个问题，以及这一新规对房地产业的影响是怎样的，最终得出房地产业的发展方向。

1.1.3研究意义

我们正面临着开发商售房难和老百姓住房难的怪境，房地产业的发展也陷入了窘境，对此，国家采取了宏观调控，出台了“租售同权”及“租售并举”等一系列新规，旨在调控如今的房地产业，沉淀房价，回归住房基础属性。在这样的宏观环境下，在我国国民经济占据重要地位的房地产业如何反应至关重要，这不仅会影响到房地产业未来的发展，更是在很大程度上决定着国民经济的增长状况及居民幸福感高低。

1.2 国内外文献综述

1.2.1国外文献综述

在西方经济发达国家里，房地产业被纳入金融业。且其住房自有率高，租房市场发展已日趋成熟。以美国为例，自1949年以来美国的政府就极度关注住宅市场，出台了“Housing Act”并给予住宅以补贴，此外，建立了REITs (Real Estate Investment Trust,房地产投资信托)，为住房租赁市场提供了大量专业化程度较高的机构主体。除此之外，政府还运用税收手段支持租赁住房经营者,通过提供优惠措施，激励地产商为低收入群体提供租赁住宅。在2018年，其住房自有率高达64.8%。租住空置率与自住空置率出现下降。可以说，美国的房地产业有着浓厚的政策特色。欧洲的住房租赁市场也非常发达，而德国更是其中的代表，他们的很多居民宁愿租赁住房而不购买持有住房，因为居民购买住房持有不可能成为赚钱投资的工具，并且很大一部分人是一辈子都租房，德国以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制而著称于世。据统计，德国住房自有率仅43%，租赁住房占据了57%的市场份额。

1.2.2国内文献综述

20世纪以前，我国主要实施实物分配住房制度，这时还没有现代意义上的房地产市场，20世纪末，我国开始逐渐建立了货币分配住房，住房公积金，房屋租赁市场等一系列相关制度。现在来看，房地产业已取得了一定成果，房屋售卖市场得到了充分的发展，也正面临着窘境：买房难与库存房多并存，房地产价格虚高。在这一情况下，中央出台了“租售同权”及“租售并举”新规。很早之前，便有人提出了这一想法，沈健（2001）提倡住房要租售并举，不能仅仅发展售卖市场，因为买不起房的人大有所在，更要注重租赁这种人们能负担得起的方式，这样房地产市场才能长足发展。[^[1]]于琪（2015）认为房地产业缺乏市场监管，政府部门应宏观调控房地产业，遏制房地产乱相，严厉打击炒房等恶劣行为，肃清房地产业，平稳房价。[^[2]]黄燕芬等人（2017）发现自住房制度改革以来,我国住房租售市场发展不平衡,住房租赁市场一直处于落后状况。深究其因是因为我国租赁房与自有房享受的权利有所差异，提出以“租购同权”作为突破口,促进“租售并举”,从而建立住房租赁市场发展的长效机制的具体措施。[^[3]]李刚（2017）认为租赁并举新规会使得房地产业资金渠道收紧，他主张利用互联网众筹融资并针对租赁型房地产的众筹融资模式进行相关研究,尝试用新的视角来审视互联网金融与房地产之间的关系。得出租赁式房地产业可以通过互联网拓宽融资渠道。[^[4]]李素芳（2018）认为住房销售市场和住房租赁市场是房地产市场的两个重要组成部分,两者的协调发展,有利于构建房地产市场的长效机制。[^[5]]中国长期以来偏重致使住房销售市场一枝独秀,房价过快上涨,此长彼消，房屋租赁市场发展滞后，无法满足城市广大中低收入群体的合理住房需求。因此，中国需使住房租赁市场得到有序发展，这样有利于住房供应体系的完善,解决解决中低收入阶层住房需求,进一步有利于社会各阶层安居乐业,更好的维护社会稳定。 

2“租售同权”与“租售并举”政策解读

2.1 “租售同权”与“租售并举”内涵

简单来说，租售同权指的就是租房者与买房者享受同等待遇，这要求住建部立法明确并保护当事者的合法权利，通过建立稳定的租房制度及租金制度来维护租房市场稳定，并最终达到使购房者与买房者享受到相同的权益。2017年7月18日，住建部、国家发改委、公安部等九部委发布的文件《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》涉及这方面的内容是：“推进部门间信息共享，承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证，享受相关公共服务。”更进一步讲，国务院发布的《“十三五”推进基本公共服务均等化规划》中，我国城镇居民基本公共服务包括：“公共教育、劳动就业创业、社会保险、医疗卫生、社会服务、住房保障、公共文化体育、残疾人服务等八个领域的81个项目”。

2.2 “租售同权”与“租售并举”政策目标

2017年广东正式试行了这一新规，随后，中央政府提出要在全国范围内推行这一新规。这不禁让我想起了当初我国的农村土地制度改革，这一变革以点为试验田，而后推广到全中国，最后弥补了那个年代下计划经济所造成的缺陷。现在这个新规走的也是这一条路子，两者解决问题的方式极其相似，目的也大同小异，都是为了解决民生问题，只不过前者为种地，后者为住房。千百年以来，中国百姓一直执着于土地这一说，它是安身立命之所，也是落叶归根之处。这种种观念使得中国人民特别执着于购房。再加之我国租房市场中，租赁者始终处于弱势地位，合法权益得不到保障。这在另一方面强化了买房，此外买房在我国还有保值升值之用。这一切的一切让我国的住宅市场甚至打破了市场供求规律。由此造成房地产市场买房困境与卖房困境并存的局面。中央政府推行的新规则是用来打破这一局面，新规的要旨是落实决策层对于住房的的定位——房子是用来住的，而不是炒的。这不仅炒房者释放了一定警告信号，更向广大房地产业开发商明示房子重心的转移，即由销售一枝独秀到销售与租赁并重的市场状态。通过补位长期发育不良的住房租赁市场满足广大群众的住房需求及拓宽房地产业多元化发展。此外，明确租房者与住房者享有相同的权利，充分保护租房者的权益，突出租房者的法律地位，进一步推进租房市场发展。这一新规已被纳入房地产业长效机制，未来几年我国将借鉴国外经验在全国范围内推行“租售并举” 这一制度。正如78年的土地制度改革一样，这是一次全新而又大胆的想法，将成为我国房地产业发展的又一里程碑，标志着我国房地产制度“拐点”的真正出现。

3新规下房地产业发展的SWOT分析

3.1 我国房地产现状说明

3.1.1 房地产业特性

房地产业是指从事房地产开发，经营，管理和服务的行业。其中，开发是基础，经营，管理和服务是在基础上的变现或增值行为。根据我国《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2011）,房地产业属于为第三产业—服务业，即繁衍于有形财富生产活动的无形财富的生产部门。在国外，根据伦敦金融时报的全部秋分类系统GCS，房地产业被划分为保险，投资等金融类行业。在我国，房地产业具体包括房地产经营和开发，物业管理，房地产中介服务，自有房地产经营活动及其他房地产业。其中，房地产开发有别于建筑业，前者涉及房产买卖，后者则是土地修整及房屋建设。

此外，根据近年来我国学者应用投入产出法对我国产业关涉问题进行的不同研究看来，一是房地产的行业特性决定了其对国民经济带动作用较弱，但房地产对于与房地产业高度关联的行业则有较强的带动力。二来各位学者针对某地区研究结论差异较大，这也侧面反映了房地产业的复杂性和地区差异性。

3.1.2 房地产发展状况

我国房地产业起步较晚，1998年开始迈入市场化进程，近20年来发展旺盛。2018年，全国房地产开发投资120264亿元，全国商品房销售面积171654万平方米，增长 1.3%，其中住宅销售面积增长2.2%。全国商品房销售额149973亿元，增长12.2%，其中住宅销售额增长14.7%。房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%。

(1)房地产投资持续增加

从图中我们可以明显看到在这十年间，全社会固定投资增长明显，这是因为我国强化了城镇基础设施建设。房地产开发投资额也日益增加，从2009年的3.6万亿增加至2018年12万亿，增幅高达233%，年均增速高达13%。在2014年之前，房地产开发投资额占全社会固定资产投资比重约为1/5，这表明房地产发展良好，但在2014年末至2017年，“限价房”等政策出台，投资力度略有减弱，该比重下降至17%，房地产开发投资额增量有所下降。但总体来说房地产开发投资额持续增长，发展态势良好。

数据来源：国家数据

图3.1 房地产开发投资状况

(2)房地产销售稳步向前发展

数据来源：国家数据

图3.2 房屋销售状况

相对于房地产投资快速增长，房地产销售增长则更加平稳。从2009年到2018年房地产销售面积年均增长6%，商品房销售额年均增长13%。2014年，受限购，限价等调控政策的影响，房地产销售面积和销售额出现了负增速。2018年，全国房地产累计销售面积171654万平方米，同比增长1.3%；全国房地产商品房销售额高达149973亿元，同比增长12%；两者增速较前几年均有所下降。

数据来源：国家数据

图3.3 房屋销售价格指数

2009年，受2008年金融危机冲击，房地产价格大幅下降，2010年只2013年略有回暖，且房地产销售价格指数平稳，在107左右上下波动。2014年随着房地产调控政策实施，房价指数开始大幅上涨。

(3)房地产金融支持力度相对有所下降

在2009年国际金融危机之后，受到积极的财政政策和适度宽松的货币政策影响，房地产贷款快速增加，同比增速高达31.5%，推动了房地产业的发展。但在2011年至2017年，房地产贷款具有很强的波动性，加之楼市泡沫化甚嚣尘上，个人按揭贷款受限，近些年来，金融支持力度有所下降。

(4)房屋空置率居高不下

研究证明，我国住宅空置率一直是居高不下的。2015年《腾讯智慧》调查发现一线城市住房空置率为22%，二线城市住房空置率为24%，三、四线城市住房空置率为26%。国家审计署发布的《2017年保障性安居工程跟踪审计结果》公告显示：我国有近24万套保障房闲置。据西南财经大学CHFS表明2017年我国城镇地区住房空置率为21.4%，全国城镇地区的空置住房也从4200万套（2011年）上升到6500万套（2017年）；商品房的空置率已高达26.6%，即80万亿的商品房都是空置房；一线城市的住房空置率为 16.8%，二线城市的住房空置率为22.2%，三线城市的住房空置率为21.81%。2018年，仅北京就有100万套空置房。

3.2 新规下房地产发展的SWOT分析