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公私合作伙伴关系在住宅棕色地带再开发:匹兹堡的案例研究

Xiaodan Lia, Hao Yanga*, Wenjing Li a, Zhiting Chen

摘要：在讨论棕色地带时，有一个研究人员普遍认为, 棕色地块有可能被重用作为绿色空间，比如艺术公园、商业中心、休闲区和住宅区。各种各样的棕色地带重建(BR)活动中,住宅棕色地带再开发(RBR)在美国快速增长。RBR是认为比赛城市精明增长目标, 比其他棕色地带重用活动是更具成本效益的经济发展的活动。本文解决了机遇和挑战在重组RBR的生态环境和经济的好处。我们观察一个协作模型通过公私合作伙伴关系(PPP) 减少或消除障碍：使用PPP模式创建一个公共部门的制度框架为私营部门提供战略利润,而私人实体实现和发展公共部门的计划。为了探索棕色地带重建住房特定的和重要的影响因素,我们回顾在棕色地带再开发并讨论PPP和RBR的文献。从这个分析我们指出RBR的成功的三个关键因素:(1)公共和私营部门之间的共识,(2)地主的类型和(3)参与的学术机构。为了阐明论点,两个RBR项目命名为Summerset at Frick Park和Hazelwood，在美国宾夕法尼亚州匹兹堡市,被选为案例来研究。通过比较成功和不成功的情况下,我们得出结论: 公共拥有的属性和参与

学术机构的贡献应用在PPP和RBR上。此外, 成功的情况下重组生态环境和促进可持续发展还提供了一个范例承受类似的RB或其他城市RBR的问题。

1.介绍

在讨论棕色地带有一种普遍的共识,研究人员认为棕色地带可能被重用为绿色空间(1、2、3)，比如艺术公园[4]、商务中心[5],休闲区和很多住宅[6]。一些可以在内陆城市棕色地带,他们通常包含共同的特性:所必需的土地再开发,如高人口密度[5]、[7]交通便利服务,基本

基础设施和适合步行,地理优势[9],以及实现的环境政策和资金由联邦政府和州政府[8]鼓励重建棕色地带。例如,联邦环境法律权利全面响应,补偿并发布 (1980年)《促进污染的清理网站和提供金融支持为棕色地带再开发(BR)的责任法案》。一些可以在内陆城市棕色地带还负责实施具体的联邦政府的政策和与当地政府合作。

从各种布朗地带重建（BR）活动，住宅棕地重建（RBR）在美国迅速增长。 RBR被认为符合城市智能增长目标，更具成本效益为经济发展而不是其他棕地再利用活动。 RBR被认为是可持续发展的催化剂 [10]，因为它们经常存在于中央城市，有潜力刺激当地市场

振兴。 此外，住房重建活动符合填补内城城市的目标，智能增长策略，因为他们可以为个人提供更多的家园，并减少从家庭到工作的距离。一个褐土地区重建成本与风险调查表明，部分开发商和利益相关者进行了评估RBR比投资者的活动更具成本效益，而不是其他棕色再利用[11]。

虽然许多成功的住宅棕地重建故事发生在美国[15]失败和仍在等待被重用的案例。值得注意的是，RBR面临着许多挑战。重组生态环境和经济效益、耗时的填海，高成本的清理、评估困难和投资风险是阻碍褐斑病活动的因素（见表1）。以弗里克公园项目为例，这个棕色地块距离匹兹堡市中心5.9英里。作为二次大战以来最大的住宅项目，也是匹兹堡首个改造项目之一，振兴花了近20年，费用超过2.5亿美元的公私资金。 另外，来自绿地的竞争、融资不足和公众反对[12]也增加了困难RBR的挑战。

表1.匹兹堡将棕地转化为住房区的时间和成本2.5亿

案例名称　　　　　　　距离市区　　　　场地面积　　　重建时间　　　　　重建成本

（英里）　　　　　（英亩）　　　（年）　　　　　　（美元）

在弗里克公园的　　　　　5.9　　　　　　 238 　　　　　18　　　　　　　　2.5亿

Summerset（九里跑）

华盛顿登陆　　　　　　　2.5 　　　　　　42　　　　　　 8　　　　　　　　4400万

（赫尔岛）

软木厂阁楼　　　　　　　2 　　　　　　　4 　　　　　　12　　　　　　　　78百万

（阿姆斯壮软木厂）

面包坊　　　　　　　　　17 　　　　　　12　　　　　　10　　　　　　　　　1.2亿

（Reizenstein学校）

资料来源：西宾夕法尼亚州布朗菲尔德中心数据（2016）

为了减少或消除这些障碍，我们通过公私合作伙伴关系（PPP）观察了合作模式，用于住宅棕地重建[8]。在城市学习中，PPP通常由合作社描述合作伙伴关系，共同投资于综合方法和互利目标[8,13]。PPP创建一个公共部门在私营部门为私营部门提供战略利润的制度框架实体实施和制定公共部门的计划。使用PPP作为有效方法的一个重大益处是，合作模式可以从两个部门收集资金，补充限制性投资对于两个部门。特别是当现场面临市场需求疲软或环境恶化时，PPP是必要的污染问题[13,14]，公共和私营部门都不能单独解决。为了探索具体和影响住房背景下棕色地带重建的重要因素，住宅小区PPP的景观文献布朗菲尔德重建，讨论公共和私营部门在RBR中的组成和特点。从这个分析我们指出，RBR的成功有三个关键因素：

bull;公共和私营部门之间的共识

bull;政府所有的土地

bull;学术机构参与

为了澄清这个论点，两个RBR项目在Frick Park和Hazelwood（LTV）上命名为Summerset，两者都在宾夕法尼亚州匹兹堡，在我们的分析中被选为案例研究。作为美国在第二次世界大战中的工业核心，目前匹兹堡存在一些空置，未充分利用和非植被的褐地。匹兹堡市和匹兹堡精英合作共同努力，将这些地区从20世纪中叶转变为蓬勃发展、宜居和可持续发展的场所，而Summerset则是最成功的住宅重建案例之一，但Hazelwood仍然空置。通过比较成功和不成功的案例，我们的声明是未来的支持：协商一致意见，公有财产和学术机构的参与在RBR中尤为显着。文献综述、实地调查和访问从业人员和当局是本文中使用的方法。

命名

BR布朗菲尔德重建

RBR住宅棕地重建

PPP公私伙伴关系

NMR Nine Mile匹兹堡主要城市流的名字

匹兹堡市建局城市重建局 - 匹兹堡经济部门机构名称

卡内基梅隆大学

2.公私合作关系住宅棕地重建

2.1 公私伙伴关系文献综述

目前公私伙伴关系（PPP）是减少或消除RBR实践中的障碍的有利选择。PPP通常被定义为公共部门和私营部门之间的联合投资和合作努力[8]。B. Glumac [13]的最新结果表明，PPP广泛使用，因为：（1）有限的公共资金导致公共政府寻求与私营部门合作，（2）合作为发展活动带来更高效和更有利可图。实际上，不仅政府有资金问题，私人开发商在寻求资金来源方面特别困难。PPP作为一种有效的方法可以从公共和私营部门收集资金，并补充两个部门的限制投资。此外，PPP吸引了不同的利益相关者，并赋予居民改革一个坐标系[18]，为总体规划获得有意义的价值。合作愿景具有考虑邻里考虑，尊重公民和公共政府，私人投资者[18]和非营利组织[16]之间的特点。

达成政府，开发商和居民之间的共识，可以促进对进一步的重建活动的了解。公共资金和社区支持等社会资源的拨款被认为是私人开发商的有吸引力的因素[20]。基于公私部门的共识，PPP可以提供一个灵活的系统来振兴污染场所，维护两个部门的共同利益[19]。无资金计划或有争议的项目通常列为未经审查的财产。此外，褐土地的土地所有者通常在重建中起主导作用，城市援助地或政府所有的土地主要在振兴中占优先。土地所有者如私人基金会可能面临困难，因为RBR意味着额外的成本，这使得RBR比开发绿地的竞争力更小[21]。相反，公共业主有能力获得公共资金和赠款，并对RBR采取税收优惠政策，特别推动住宅褐地活动。我们还观察到，PPP中的非营利组织和社区组合作为私营部门参与住宅棕地重建（RBR）活动有一个演变[16]。大学可以为生态开垦提供高科技，研究，先进的服务和道德准则[22]，为RBR做出了非凡的贡献。

2.2 公共和私营部门在RBR中的作品

PPP制定了一个框架，即在公共和私人，政治和专业利益集团之间进行复杂的互动[6]。 为了使公正的PPP在RBR中有效，确定两个部门在RBR中的作用和职责是有用的。 它是有价值的，因为它显示了在RBR中理解PPP的结构基础。

联邦机构和地方当局是公共部门的常见组合。 通常，民选官员负责现场清理，环境评估，寻求公共资金，开发总体规划和建设基础设施的RBR [17]的筹备过程。 公共机构的行为显着影响重建结果。 例如，匹兹堡市区重建局（URA，成立于1946年）是与市长办公室工作的地方官方机构。 市建局为匹兹堡提供灵活的营商环境，并协助振兴匹兹堡棕地。 自成立以来，市建局收购了四个大型棕地点以及几个较小规模的土地，实施了环境评估和清理工作，确保了重建效果高效的重建。

开发商是私营部门中最重要的组合之一。通常在公共机构清理和安装基础设施后，私营部门负责进一步的市场开发。公共部门在重建污染场地方面发挥着至关重要的稳定作用，而私人投资集中在最大限度地提高市场利润。经济收益是开发商的有吸引力的目标，公共机构和开发商之间的共识可以减少开发商对潜在风险的担忧。非营利组织和社会组织也是RBR活动的重要组成部分。再利用棕田是一个复杂的生态工程问题，需要从生态学和美学设计到理论研究和实践工作的各种科学技术的整合。大学正是考虑合作活动的候选人。此外，学术机构对褐地的努力甚至可以改变公共形式的总体规划[22]。

3．案例研究

Frick Park和Hazel wood的Summerset案例研究有助于理解共识，公有制地点和学术机构的参与是公共和私人努力的重要因素，可以实现高效，有利可图的住宅棕地复原（RBR）。

3.1 在弗里克公园的Summerset

Summerset是第二次世界大战以来最大的住宅项目，也是首个改造项目之一，将工业废弃物转为住宅项目，在宾夕法尼亚州匹兹堡。 该项目建立在一个大型堆渣堆上，涉及到堆积的矿渣和污染的九里游（NMR）流。 它也涉及到当地房地产业的发展，该地产作为绿色住宅社区。 Summerset计划在2015年获得ALSA优异奖，并获得了PAbrownfields大会的2015年第2号奖。Summerset的大部分文献都着重于核磁共振的生态恢复工作[22,23]，然而对于布鲁塞尔重建（RBR）成功的关键要素几乎没有研究。

Summerset不是一个轻微污染的场所，实际上这个地方被一个120英尺高的有毒渣堆覆盖了50年，超过2000万吨的矿渣被倾倒在这个地区。这个占地238英亩的土地坐落在杜克西矿业公司1972年停止其工业活动之前，一直没有得到充分利用[25]，直到1995年匹兹堡（URA）的“城市重建”（MEA）批准购买了380万美元的土地。市建局把发展中的住房项目在一九九六年发布的总体规划。总体规划中，市建局同意清理现场，从收购棕田开展活动、清理现场、修建道路、公用事业和公园，重新划分和出售物业，进行住宅重建项目[26]。污水处理、净水和土地开垦在环境治理中处于首位。实际上，URA提供了1000万美元的管理补助金，以确保恢复。到2013年，Summerset完成了2.5亿美元的筹备活动公共投资（见表2）[26]。

表2.萨默塞特公共融资

使用方面　　　　　　　　成本（美元）　　　　　　资金来源

土地恢复　　　　　　　　$11,687,766　　　　　　　城邦

　　　　　　　　　　　　$3,101,828　　　　　　　土地所得

$330,000　　　　　　　　EPA授予
$750,000　　　　　　　　基础
$12,500,000　　　　　　　国家－RACP
$742,080　　　　　　　　国家 - 越来越绿色
$1,500,000　　　　　　　县 - LCTF
$8,235,000　　　　　　　PWSA
$38,846,674 　　　　　　总

来自城市重建局

市建局与私人发展商达成共识，促进有关进一步发展的谅解与协作。 根据市建局的前瞻性，开发商进行了市场研究，并进一步规划了Summerset作为绿色住宅社区，可以在内城提供700个单户和多户住宅和超过100英亩的公共空间（见图1）。 “由于这个网站花了很长时间才开发，而且由于我们对这个项目很感兴趣，所以在建成之前，我们实际上已经出售了我们的第一期房屋。”EQA地标社区的居民Malky说。 在出售时，Summerset财产的年度财产税收入估计为290万美元。

卡内基梅隆大学（CMU）参加了Summerset项目，主要侧重于九里游流的湿地恢复和沿岸栖息地恢复。 CUM有一个创意咨询工作室，由艺术家，律师，景观设计师和科学家组成。 CMU和他们的工作人员努力保护九里游，起初没有人关心。 教授们展示了保护努力的九里岭，主持了布朗菲尔德旅游和社区对话，影响了公共政府和当地居民的变化，将污染的NMR转变为可持续的公共空间。 CMU的道德和努力促成了匹兹堡城市规划宣布为2000年的CMU的恢复工作提供资金，以及公民关注九里游的未来。

3.2 Hazelwood

从1870年代到1910年，Hazelwood是一个工业和交通枢纽，也是匹兹堡最富有的家庭之家。但目前这座占地178英亩的土地是匹兹堡内部最后一个未开发的大型棕地。Hazelwood isa由四个西南宾夕法尼亚州的基金会私人资助：Benedum基金会，HeinzEndowments，Richard King Mellon基金会和McC uneFoundation。 社会仍在等待重新生活。

虽然市建局进行了一系列的住宅发展项目，如Summerset，华盛顿的着陆和南方作品，但它通过了Ha

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